Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

зрения о том, что защита прав добросовестного приобретателя недвижимости

должна носить абсолютный характер. Только при этих условиях система

регистрации будет иметь завершенной и последовательной1.

Обращаясь к вопросу о добросовестном приобретении, К.И.Скловский

пишет: "Проблема имеет три возможных крайних решения: возложить все риски,

связанные с возможной ошибкой, на собственника, возложить все риски на

покупателя и, наконец, устранить все риски, сделав с помощью системы

регистрации и учета все права явными и проверяемыми"2. Однако, если первые

два решения действительно можно назвать крайними, то последнее скорее следует

назвать оптимальным, но требующим для своей реализации определенных

исторических и экономических условий.

На необходимость усиления защиты добросовестного приобретателя

недвижимости обращали внимание многие исследователи. В Концепции, в

частности, содержится положение, согласно которому добросовестный

приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть

истребовано его собственником, приобретает право на это имущество3. Это

предложение нашло реализацию в законе путем внесения изменений в п. 2 ст. 223

ГК РФ4. Согласно абзацу второму этого пункта "недвижимое имущество

признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302)

на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением

предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник

вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя".

Эта позиция была подвергнута сомнению со стороны К.А. Скловского,

который обратил внимание на следующее обстоятельство: "Если добросовестный

приобретатель стал собственником вещи в момент ее приобретения независимо от

1 См. § 2.4.

2 Скловский К.И. Указ. соч. - С. 99.

3 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 67.

4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 217-ФЗ.

207

наличия права на отчуждение у продавца, то виндикация к нему уже невозможна,

так как он более не владелец, а собственник. Следовательно, наличие в

законодательстве нормы об ограничении виндикации в пользу добросовестного

приобретателя не подтверждает, а скорее опровергает допущение, что этот

же приобретатель уже стал собственником"1.

Э.М. Эрделевский считает, что "с позиций российского законодательства

виндикационный иск в качестве способа защиты нарушенного правомочия

владения может быть предъявлен лишь в отношении движимой вещи. Только

владения движимой вещью можно лишиться в точном смысле слова, только ее

можно истребовать у незаконного владельца в порядке ст. 301 ГК РФ". На этом

основании он приходит к выводу о том, что "в отношении недвижимого

имущества оказывается неприменимым абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ"2.

Д.О. Тузов полагает, что "добросовестный о приобретатель рассматривается

законом в качестве собственника спорной вещи с момента ее приобретения, и

именно в силу этого в отношении его невозможна ее виндикация"3.

Соглашаясь с тем, что ссылка в п. 2 ст. 223 ГК РФ на виндикацию не является

удачным решением законодателя, следует подчеркнуть, что содержание этой

нормы прежде всего свидетельствует о принципиальной возможности судебного

оспаривания зарегистрированного права. Более правильным в таких случаях было

бы, как предлагает В.В. Витрянский, использовать иск о признании права (в

комбинации с виндикационныи иском, если имело место и лишение фактического

владения)4.

Однако изменения в закон приняты именно в критикуемой формулировке, и

эта формулировка придает особую актуальность вопросу о соотношении акта

1 Скловский К.И., Указ. соч. - С. 252.

2 Эрделевский А. О защите права собственности на недвижимое имущество // Хозяйство и

право. - 2007. - № 2. - С. 95.

3 Тузов Д.О. Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в

российском гражданском праве //Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 2. - С. 6.

4 Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на

недвижимость // Гражданское право современной России. - М., 2008. - С. 27 - 32.

208

государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и

правовой категории добросовестного приобретения имущества. В связи с данной

формулировкой возникает несколько взаимосвязанных вопросов: