Uwe Morchutt - Das Baustellenhandbuch Abnahme

Die Zustandsfeststellung nach § 4 Abs. 10 VOB/B ist nur auf Verlangen einer Partei, dann jedoch gemeinsam von Auftraggeber und Auftragnehmer durchzuführen und in einem Ergebnisprotokoll zu dokumentieren. Die Zustandsfeststellung dient in erster Linie dem Auftragnehmer zur Beweissicherung, da er später die betroffenen Leistungsteile nicht mehr oder nur mit erheblichem Aufwand vom Auftraggeber auf ihre ordnungsgemäße Ausführung überprüfen lassen kann.

Praxistipp

Das Ergebnisprotokoll {Ergebnisprotokoll} der technischen Abnahme sollte möglichst detailliert sein. Es sollte Angaben dazu enthalten, welche Bauleistungen in welchem Herstellungsstadium wann und von wem besichtigt wurden, welche Mängel festgestellt wurden und ob diese Mängel einvernehmlich akzeptiert oder strittig sind bzw. ob Mangelfreiheit vorliegt. Eine ausführliche Fotodokumentation ist ergänzend sehr hilfreich.

Hinsichtlich der einvernehmlichen Ergebnisse der Zustandsfeststellung trifft den Auftraggeber (nach einer starken Meinung in der baurechtlichen Literatur) die Beweislast, wenn er hiervon später bei der rechtsgeschäftlichen Abnahme abrücken will. Das heißt, die Zustandsfeststellung führt zu einer Beweislastumkehr.

Praxistipp

Verweigert der Auftraggeber seine Teilnahme an einer vom Auftragnehmer beantragten Zustandsfeststellung, dann trifft den Auftraggeber die Beweislast für später behauptete Mängel an diesen Bauleistungen. Zudem kann der Auftragnehmer durch die Weigerung des Auftraggebers in seiner Leistungsausführung behindert sein (§ 6 VOB/B). Der Auftragnehmer sollte trotz Weigerung des Auftraggebers eine aussagekräftige Dokumentation seiner später verdeckten Bauleistungen vornehmen. Mehrkosten einer späteren Überprüfung trägt der Auftraggeber.

Klar ist schließlich, dass auch ein gemeinsames Aufmaß (§ 14 Abs. 2 VOB/B) und der Prüfvermerk unter der Schlussrechnung des Auftragnehmers keine rechtsgeschäftliche Abnahme bewirken.

2.5.2 Zustandsfeststellung nach § 650g BGB n. F.

{Zustandsfeststellung (BGB)}

Bei allen Bauverträgen (d. h. auch bei VOB-Bauverträgen), die seit dem 01.01.2018 geschlossen wurden, kann der Unternehmer im Fall einer Abnahmeverweigerung vom Bauherrn verlangen, dass der Zustand des Bauwerks gemeinsam und beweiskräftig festgestellt wird (§ 650g BGB n. F., vgl. Kapitel 6.4). Wird dem Auftraggeber die Bauleistung nach einer Zustandsfeststellung zur Nutzung überlassen und ist im Protokoll der Zustandsfeststellung kein offenkundiger Mangel vermerkt, so wird gesetzlich vermutet, dass dieser nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Auftraggeber zu vertreten ist. Mit dieser Zustandsfeststellung werden zwar Abnahmewirkungen (vgl. Kapitel 7) teilweise vorweggenommen, das Bauvertragsverhältnis bleibt aber im Stadium vor der Abnahme. Eine rechtsgeschäftliche Abnahme ist mit der Zustandsfeststellung nicht verbunden.

2.5.3 Behördliche Bauabnahme

{Abnahme, behördliche}

Die behördliche Bauabnahme, auch öffentlich-rechtliche Bauabnahme genannt, ist keine Abnahme im Rechtssinn zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Die Behörde prüft selbstverständlich nicht, ob der Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber seinen Bauvertrag erfüllt hat. Die behördliche Bauabnahme wird von der zuständigen Fachbehörde nach dem jeweiligen Recht der Bundesländer vorgenommen (z. B. Schnurgerüstabnahme, Rohbauabnahme, Schluss-/Gebrauchsabnahme, Kaminkehrerbescheinigung). Sie dient dazu, die öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen Sicherheitsstandards (z. B. Standsicherheit, Feuersicherheit, Wärme- und Schallschutz, Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung) zu kontrollieren und die Allgemeinheit vor möglichen Gefahren aus dem überprüften Bauwerk zu schützen.

2.6 Gestaltungsmöglichkeiten im Bauvertrag

In Bauverträgen wird häufig und zumeist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen versucht, die Abnahmeregelungen zugunsten der eigenen Position von Auftraggeber oder Auftragnehmer vertraglich zu verändern. Viele dieser vertraglichen Abnahmeklauseln sind unwirksam. Beim VOB-Bauvertrag bewirken sie zumindest einen Eingriff in die VOB/B und damit eine Inhaltskontrolle der VOB/B an den Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen in §§ 305 ff. BGB, auch wenn am Bauvertrag kein Verbraucher beteiligt ist (Näheres dazu in Kapitel 2.4). Nachfolgend soll kurz auf die in der Baupraxis am häufigsten anzutreffenden Vereinbarungen zur Abnahme in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eingegangen werden. Am Ende dieses Kapitels werden Individualabreden im Bauvertrag besprochen.

2.6.1 Verschiebung des Abnahmezeitpunkts

{Abnahmezeitpunkt, Verschiebung des}

Der Abnahmezeitpunkt {Abnahmezeitpunkt} wird in Allgemeinen Geschäftsbedingungen entweder vom Auftraggeber möglichst weit zeitlich hinausgeschoben oder vom Auftragnehmer auf einen möglichst frühen Zeitpunkt vorverlagert.

Grundsätzlich hat jeder Auftragnehmer gegenüber seinem Auftraggeber Anspruch auf eine Abnahme, wenn er sein Gewerk fertiggestellt hat. Der Auftraggeber darf deshalb den Abnahmezeitpunkt nicht beliebig lange und unabhängig von Einflussmöglichkeiten des Auftragnehmers verschieben. Nicht zuletzt erschwert eine zeitliche Verzögerung der Abnahme die Feststellungen zu den Bauleistungen des Auftragnehmers (z. B. durch Nachfolgegewerke) und führt zu einer Verlängerung der Gewährleistungsfristen.

Unangemessen und unwirksam sind daher bei gewerkeweiser Vergabe in Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Auftraggeberseite insbesondere folgende Regelungen:

Der Generalunternehmer darf gegenüber seinen Subunternehmern die Abnahme und damit den Beginn der Gewährleistungsfrist in Maßen zeitlich hinausschieben. Damit will der Generalunternehmer erreichen, dass seine Gewährleistungsansprüche gegenüber den Subunternehmern mit der ihn treffenden Gesamtgewährleistung gegenüber dem Bauherrn parallel geschaltet werden. Allerdings darf die Verschiebung nicht auf längere Zeit erfolgen. Als unproblematisch gilt in der Rechtsprechung ein Zeitraum von 1 bis 2 Monaten, der jedoch dem Generalunternehmer für die im Bauablauf frühen Gewerke (z. B. Erdarbeiten, Rohbau) kaum hilfreich ist.