3.1 Juristische Personen
{juristische Personen}
Ist der Auftraggeber eine juristische Person, so handeln für ihn seine gesetzlichen Vertreter, insbesondere der Vorstand der AG, der Geschäftsführer der GmbH, die Gesellschafter bei der OHG, der Komplementär bei der KG sowie Prokuristen. Juristischen Personen müssen ihre wichtigsten gesetzlichen Vertreter u. a. auf ihrem Briefpapier benennen. Die korrekten Vertretungsverhältnisse lassen sich im Detail aus dem Handelsregister ersehen.
Praxistipp |
Soll die Abnahme für eine juristische Person, die Bauherr ist, durch einen Mitarbeiter vorgenommen werden, der keine aus dem Handelsregister ersichtliche Vertretungsbefugnis besitzt, sollte sich der Unternehmer eine schriftliche Handlungsvollmacht (§ 54 HGB) für diesen Mitarbeiter vor der Abnahme vorlegen lassen, die ausdrücklich die Abnahmebefugnis umfasst. |
3.2 Öffentliche Auftraggeber
{öffentliche Auftraggeber}
Ein Sonderproblem stellt die Abnahme durch öffentliche Auftraggeber dar. Die wirksame Vertretung von öffentlichen Auftraggebern ist häufig sehr schwierig gestaltet und für den Auftragnehmer undurchsichtig. Gemeinden werden zumeist von ihrem Bürgermeister (je nach Bundesland auch Gemeindevorstand oder Amtsdirektor genannt) wirksam vertreten. Bei der Abnahme erscheint jedoch – gerade bei größeren öffentlichen Auftraggebern – regelmäßig nicht der gesetzliche Vertreter. Was gilt nun in diesem Fall?
Die Abnahme hat weitreichende Auswirkungen, insbesondere auf Zahlungspflichten und Mängelansprüche; sie „belastet“ den öffentlichen Auftraggeber. Damit handelt es sich häufig nicht mehr um ein Geschäft der laufenden Verwaltung. Trotzdem stellt die Rechtsprechung klar, dass die besonderen Vertretungsregeln für öffentliche Auftraggeber {öffentliche Auftraggeber, Vertretungsregeln} bei der Abnahme nicht zur Anwendung kommen. Denn: Durch die Abnahme entstehen keine neuen Verpflichtungen des öffentlichen Auftraggebers, die nicht schon im Bauvertrag enthalten wären. Damit kann die Abnahme wirksam auch von dem für das Bauvorhaben zuständigen Beamten des Bauamts vorgenommen werden. Dieser muss dann bei der Abnahme die Formalia zu den Vorbehalten für Mängel und Vertragsstrafen beachten; ansonsten verliert der öffentliche Auftraggeber seine darauf fußenden Rechte.
Wichtig ist, dass die Abnahme von einem Mitarbeiter des öffentlichen Auftraggebers erklärt wird, nicht von einem externen Architektur-/Ingenieurbüro; für dieses gelten die Vertretungsregelungen im nachfolgenden
Kapitel 3.3 „Architekt/Bauleiter“. Höchste Vorsicht ist schließlich für den Auftragnehmer immer geboten, wenn für den öffentlichen Auftraggeber Personen oder Behörden ohne ausdrückliche Vollmacht handeln, die nach den öffentlich-rechtlichen Zuständigkeitsregeln nicht für den öffentlichen Auftraggeber handeln dürfen.
Praxistipp |
Die Abnahmeerklärung durch einen Mitarbeiter des Bauamts ist nur dann wirksam, wenn dieser auch vom öffentlichen Auftraggeber zur Abnahme bevollmächtigt ist. Diese Vollmacht ist für den Auftragnehmer nur schwer überprüfbar. Häufig unterbleiben Rückfragen beim öffentlichen Auftraggeber. Das Abnahmeverlangen sollte der Auftragnehmer deshalb an den öffentlichen Auftraggeber und nicht etwa an den zuständigen Beamten persönlich richten. Erscheint zur Abnahme dann der Beamte des Bauamts, kann zumindest von einer Anscheinsvollmacht zur Abnahme ausgegangen werden. |
3.3 Architekt/Bauleiter
Häufig nimmt der Auftraggeber die Abnahme nicht selbst vor, sondern zum Abnahmetermin erscheint nur der für den Auftraggeber tätige Architekt {Architekt}.
Architekten sind nicht originär durch ihren Architektenvertrag bevollmächtigt, den Bauherrn in allen Belangen seines Bauvorhabens zu vertreten. Das heißt, der Architekt ist grundsätzlich nicht bevollmächtigt, die rechtsgeschäftliche Abnahme für den Bauherrn zu erklären. Darüber hilft auch nicht hinweg, dass die (technische) Abnahme der Bauleistungen Aufgabe des Architekten ist, der mit der Leistungsphase 8 aus § 34 HOAI beauftragt wurde (Anlage 10.1 zur HOAI, Leistungsphase 8 Buchstabe k).
Der Architekt ist der technische Sachwalter des Bauherrn und bereitet allenfalls die rechtsgeschäftliche Abnahme durch den Bauherrn mit seiner technischen Abnahme vor (siehe Kapitel 2.5). Der Architekt ist daher nicht befugt, für den Bauherrn die Abnahme oder die mit dieser einhergehenden Mangel- und Vertragsstrafenvorbehalte zu erklären.
Für eine wirksame rechtsgeschäftliche Abnahme benötigt der Architekt also eine besondere Vollmacht {Vollmacht} des Auftraggebers. Häufig wird diese Vollmacht bereits im Bauvertrag des Auftraggebers mit dem Auftragnehmer erteilt oder ausdrücklich versagt.
Gibt es keine ausdrückliche Vollmacht des Architekten zur Abnahme, so kann sich diese konkludent aus den Umständen ergeben. Die folgenden Beispiele erläutern diese stillschweigende Bevollmächtigung:
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Wenn der Bauherr einem vereinbarten Abnahmetermin fernbleibt und diesen stattdessen von seinem Architekten wahrnehmen lässt, wird der Unternehmer regelmäßig davon ausgehen dürfen, dass der Architekt zur rechtsgeschäftlichen Abnahme bevollmächtigt ist. Dies wird umso klarer, wenn weitere Umstände hinzukommen: |
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Wenn der Architekt mit dem Unternehmer eine technische Abnahme durchführt und anschließend mit dem Bauherrn einen Termin zur rechtsgeschäftlichen Abnahme vereinbart, so ist der Architekt stillschweigend zur Abnahme bevollmächtigt, wenn der Bauherr den Architekten auch zu diesem zweiten Termin entsendet, ohne selbst zu erscheinen. |
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Hat der Architekt den Bauherrn bereits zuvor nicht nur in technischer Hinsicht, sondern auch bei den Vertragsverhandlungen, beim Vertragsabschluss oder bei der Vergabe von Zusatzaufträgen rechtlich vertreten und die (Zusatz-)Verträge wurden vom Bauherrn erfüllt, kann der Unternehmer davon ausgehen, dass der Architekt auch die rechtsgeschäftliche Abnahme für den Bauherrn durchführen darf. |
Praxistipps |
• Der Unternehmer kann sich nicht auf die Vollmacht des Architekten zur rechtsgeschäftlichen Abnahme verlassen, wenn ihm keine schriftliche Vollmachtserklärung des Bauherrn vorgelegt wird oder keine Vollmacht im Bauvertrag enthalten ist. Die Indizien zur stillschweigenden Vollmacht des Architekten führen in der Baupraxis stets zu Streitigkeiten. Die Rechtsprechung geht sogar davon aus, dass es dem Auftragnehmer durchaus zumutbar ist, sich beim Auftraggeber über die Vollmacht des Architekten zu erkundigen. • Auftraggeber und Auftragnehmer müssen darauf achten, dass die Vollmachtsfrage des Architekten schon im Bauvertrag klar geregelt wird. Soll der Architekt den Bauherrn nicht rechtsgeschäftlich vertreten dürfen, kann dies im Bauvertrag niedergelegt werden. Soll der Architekt Vertretungsmacht für den Bauherrn erhalten, ist der Umfang festzulegen (z. B. rechtsgeschäftliche Abnahme, Mangel- und Vertragsstrafenvorbehalte, Anerkennung von Stundenlohnzetteln, wirksame Entgegennahme von Bedenkenanmeldungen sowie von Behinderungs- und Fertigstellungsanzeigen des Auftragnehmers, Anerkennung von Rechnungen, Vergabe von Zusatzaufträgen, Genehmigung von Nachträgen bis zu einem bestimmten Betrag etc.). |
Für die Abnahme durch den Bauleiter, durch den Projektsteuerer, durch Projektanten oder durch sonstige Berater des Bauherrn gelten dieselben Regeln wie für den Architekten.
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