Uwe Morchutt - Das Baustellenhandbuch Abnahme

3.4 Sachverständiger

{Sachverständiger}

Ein Sachverständiger des Bauherrn nimmt in aller Regel nur eine technische Abnahme (siehe Kapitel 2.4) vor. Der Sachverständige, der zur Feststellung der Abnahmereife gerufen wird, ist nicht stillschweigend zur rechtsgeschäftlichen Abnahme für den Bauherrn bevollmächtigt.

Viele technische Abnahmeprotokolle von Sachverständigen enthalten den missverständlichen Hinweis: „Die Leistungen des Auftragnehmers sind – vorbehaltlich geringfügiger Mängel – mangelfrei und gelten als abgenommen.“ Damit nimmt der Sachverständige die Arbeiten des Unternehmers nicht im Rechtssinn ab, er bestätigt aber aus fachtechnischer Sicht die Abnahmereife {Abnahmereife}. Der Auftraggeber, der ein solches Abnahmeprotokoll des von ihm oder gemeinsam mit dem Auftragnehmer beauftragten Sachverständigen erhält, muss hierauf bei Bedarf unverzüglich reagieren und widersprechen, da ansonsten durch sein Schweigen eine stillschweigende Abnahme eintritt. Ein Monat des Schweigens ist nach der Rechtsprechung schon zu lange. Entsprechendes gilt auch für technische Abnahmeprotokolle des Architekten oder Bauleiters des Bauherrn (siehe Kapitel 2.2 und Kapitel 2.4).

3.5 Mitwirkung des Auftragnehmers

{Mitwirkung des Auftragnehmers}

Die Abnahme ist eine einseitige Erklärung des Auftraggebers gegenüber dem Auftragnehmer. Eine Mitwirkung des Auftragnehmers ist deshalb aus Rechtsgründen bei der Abnahme nicht notwendig. Für den VOB-Bauvertrag wird die Abnahme in Abwesenheit des Auftragnehmers sogar ausdrücklich in § 12 Abs. 4 Nr. 2 VOB/B geregelt (siehe Kapitel 2.4).

Die Anwesenheit bei der Abnahme ist dennoch für den Auftragnehmer stets wichtig, damit er aus erster Hand und rasch erfährt, ob und wenn ja unter welchen Vorbehalten vom Auftraggeber die Abnahme erklärt wurde.

4. Wann muss eine Abnahme erfolgen?

Autoren: Dr. Christian Voit, Martin Loderer

4.1 Grundsatz

Die Frage des richtigen Abnahmezeitpunkts ist in der Baupraxis wenig bekannt und wird häufig vernachlässigt. Mit versäumten Fristen gehen immer wieder spätere Nachteile und Rechtsverluste – gerade für den Auftragnehmer – einher.

Wichtigste Voraussetzung dafür, dass die Arbeiten des Auftragnehmers abgenommen werden können, ist selbstverständlich, dass sie zum Abnahmezeitpunkt überhaupt noch vorhanden sind. Werden die Leistungen des Auftragnehmers vorher – durch welches Ereignis auch immer – zerstört, ist eine Abnahme gar nicht mehr möglich. Die rechtlichen Folgen einer Zerstörung vor der Abnahme ergeben sich aus dem sogenannten Gefahrübergang (§§ 644, 645 BGB bzw. § 7 VOB/B, siehe Kapitel 7.2.2). Bei seit dem 01.01.2018 geschlossenen Bauverträgen ist zudem eine ggf. durchgeführte Zustandsfeststellung nach § 650g BGB n. F. von Bedeutung (vgl. Kapitel 6.4).

Im Umkehrschluss ergibt sich daraus, dass die Abnahme durch den Bauherrn erfolgen muss, wenn die Arbeiten des Unternehmers fertiggestellt sind. Klar ist, dass hierfür die Bauleistung nur im Wesentlichen vollendet sein muss. Das heißt, es dürfen noch unwesentliche Restarbeiten fehlen oder geringfügige Mängel vorhanden sein. Diesen Zustand nennt der Jurist „Abnahmereife“.

In jedem Fall müssen die Arbeiten des Auftragnehmers „funktionell“ fertiggestellt sein. Funktionell fertig sind die Leistungen des Auftragnehmers dann, wenn der Auftraggeber sie ungehindert bestimmungsgemäß benutzen kann. Auf Folgegewerke, die andere Handwerker ausführen, kommt es dabei nicht an.

Zur Verdeutlichung einige Beispiele:

•	Beim schlüsselfertigen Bau eines Hauses muss das Haus vom Auftraggeber bezogen und zu seinen Zwecken (z. B. Wohnen) benutzt werden können, ohne dass störende Fertigstellungsarbeiten noch ausgeführt werden müssen (z. B. fehlender Sockelputz, fehlende Eingangstreppe, fehlende Ver- und Entsorgungsanschlüsse).
•	Werden Gewerke getrennt vergeben (z. B. Fußbodenheizung und Estrich), dann hat jedes Gewerk Anspruch auf Abnahme vor der Ausführung des nachfolgenden Gewerks. Allerdings muss zu diesem Zeitpunkt das jeweilige Gewerk (z. B. Fußbodenheizung) selbstständig funktionsfähig sein, anderenfalls kommt nur eine Zustandsfeststellung (siehe Kapitel 2.5) in Betracht.
•	Der Dachdecker hat sein Werk funktionell fertiggestellt, wenn das Dach dicht und die Dachentwässerung angeschlossen ist.

Die funktionelle Fertigstellung {Fertigstellung, funktionelle} der Bauleistungen reicht natürlich dann nicht aus, wenn zwar die bestimmungsgemäße Nutzung möglich ist, aber dennoch die Bauleistung bauvertragswidrig und damit mangelhaft ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn z. B. ein bestimmtes Material oder ein bestimmtes Fabrikat in Auftrag gegeben, aber nicht vom Auftragnehmer verbaut wurde. Beispiel: Die vom Auftragnehmer installierte Fußbodenheizung funktioniert zwar, es handelt sich aber um ein wesentlich preisgünstigeres Fabrikat als das bauvertraglich Vereinbarte. In diesem Fall ist die Leistung des Auftragnehmers nicht abnahmereif.

In der Baupraxis kommt des Öfteren die Frage auf, ob die Abnahme schon vor Ablauf des bauvertraglichen Fertigstellungstermins {Fertigstellung} verlangt werden kann, wenn der Unternehmer vorher mit seinen Bauleistungen fertig wird: Für die Möglichkeit, eine Abnahme durchzuführen, ist der bauvertragliche Termin für die Fertigstellung nicht von Bedeutung. Die Fertigstellungsfrist muss also nicht abgewartet werden. Lediglich in Ausnahmefällen kann der Auftraggeber die Abnahme (weit) vor dem Fertigstellungstermin als unzumutbar ablehnen, wenn er z. B. noch keine Dispositionen für die Überprüfung treffen konnte oder auch noch gar keinen Bedarf für die Bauleistungen hat.

Dem Auftraggeber bleibt es unbenommen, freiwillig noch nicht fertiggestellte, unvollendete Leistungen des Auftragnehmers abzunehmen. Die Wirkungen der Abnahme treten dann ein, egal ob die Arbeiten des Auftragnehmers abnahmereif sind oder nicht (z. B. wegen erheblicher Mängel oder fehlender Leistungen).

4.2 Teilabnahme

{Teilabnahme}

Die Teilabnahme ist eine rechtsgeschäftliche Abnahme mit allen Abnahmewirkungen – allerdings nur für einen abgrenzbaren Teil der Bauleistungen des Auftragnehmers.

Teilabnahme nach BGB