Michael Maurer - Das Baustellenhandbuch Bauleitung

Die Schlussrechnung ist prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist. Der Gesetzgeber definiert darüber hinaus auch eine Frist von 30 Tagen, innerhalb der gegen die Prüffähigkeit Einwendungen erhoben werden können. Geschieht dies nicht innerhalb von 30 Tagen, wird der Einwand der fehlenden Prüffähigkeit nicht mehr beachtet. Will die Bauleitung des Auftraggebers die Prüffähigkeit rügen, muss dies also kurzfristig geschehen. Außerdem ist konkret zu rügen, was nicht prüffähig sein soll.

Kündigung nur schriftlich möglich

Jede Kündigung eines Bauvertrags muss zur Wirksamkeit schriftlich erfolgen (§ 650h BGB). Die Kündigung eines Vertrags ist von solcher Bedeutung, dass der Kündigende selber durch die Schriftform gezwungen wird, sich über die Bedeutung klar zu werden. Dem Vertragsteil, dem gekündigt wird, sei es Auftraggeber oder Auftragnehmer, wird durch die schriftliche Kündigung eindeutig Klarheit verschafft. Durch die Schriftform, Brief oder Mail mit Signatur, wird klargestellt, dass Kündigungen, die mündlich, nur per normaler Mail oder Fax erklärt werden, unwirksam sind.

Der Verbraucherbauvertrag

Anwendungsbereich, Verbraucher und Generalunternehmer

Für den Verbraucherbauvertrag gelten grundsätzlich alle Vorschriften die für den normalen Bauvertrag gelten, sowie die Ergänzungen in den §§ 650i–650n BGB. § 650i BGB definiert den Verbrauchervertrag. Dieser liegt nur dann vor, wenn der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude beauftragt wird. Verbraucher ist nach § 13 BGB jede natürliche Person, die Rechtsgeschäfte abschließt, welche weder dem gewerblichen noch dem selbstständigen Bereich zuzuordnen sind. Ob Wohnungseigentümergemeinschaften „Verbraucher“ sind, müssen die Gerichte entscheiden. Da nach dem Gesetzeswortlaut mit dem Vertrag alle Leistungen umfasst sein sollen, die zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu den erheblichen Umbaumaßnahmen gehören, kann Vertragspartner des Verbrauchers eigentlich nur ein Generalunternehmer/Generalübernehmer sein. Wenn der Auftraggeber gewerkeweise vergibt, wird wohl kein Verbraucherbauvertrag vorliegen.

Wann Umbaumaßnahmen einen „erheblichen Umfang“ haben, ist im Einzelfall zu entscheiden. Normale Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten werden wohl nicht ausreichend sein, damit ein Verbraucherbauvertrag vorliegt. Je umfangreicher und komplexer die Umbaumaßnahmen in die Substanz des Gebäudes eingreifen, desto eher wird ein Verbraucherbauvertrag vorliegen. Fehlt es an einem Eingriff in das Bestandsgebäude, dürfte auch kein Verbraucherbauvertrag vorliegen. Der Anbau einer Garage z. B. wird nicht unter die Vorschriften der §§ 650i–650n BGB fallen, auch wenn der Auftraggeber ein Verbraucher ist.

Textform

Nach § 650i Abs. 2 BGB ist der Verbraucherbauvertrag in Textform abzuschließen. Der Vertrag oder Angebot und Annahme, die zum Vertragsschluss führen, muss bzw. müssen also eine lesbare Erklärung sein, die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Textform liegt vor bei Papier, Speicherkarte, USB-Stick, E-Mails etc. Eine persönliche Unterschrift ist nicht erforderlich. Auch Änderungen der Leistung und der Vergütung müssen in Textform vereinbart werden. Ein Verstoß gegen das Erfordernis der Textform führt zur Nichtigkeit des Vertrags!

Verpflichtende Baubeschreibung {Baubeschreibung}

Für den Verbraucher muss es eine sichere Vertragsgrundlage geben. Der Unternehmer muss deshalb gem. § 650j BGB ausreichend lange vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung in Textform (§ 126b BGB) zur Verfügung stellen. Hiervon wird nur dann eine Ausnahme gemacht, wenn der Verbraucher selber die wesentlichen Planungsvorgaben zur Verfügung stellt, also einen Architekten damit beauftragt hat. Die Baubeschreibung muss sämtliche wesentlichen Eigenschaften des Werks enthalten und für den Verbraucher klar und verständlich sein. Die Mindestvorgaben an die Baubeschreibung regelt Art. 249 EGBGB, diese sind:

Die Parteien können auch vertraglich klar festlegen, was nicht zur Leistung des Unternehmers gehören soll.

Konsequenzen einer unklaren/unvollständigen Baubeschreibung

Ist die Baubeschreibung nicht eindeutig, bestimmt § 650k Abs. 2 BGB, dass die unklaren Leistungen ausgehend vom Komfort- und Qualitätsstandard der Leistungsbeschreibung festzulegen sind. Zweifel bei der Auslegung gehen dabei immer zulasten des Unternehmers.

Der Verbraucherbauvertrag muss verbindliche Termine und Fristen enthalten (§ 650k Abs. 3 BGB). Mindestens der Fertigstellungszeitpunkt muss verbindlich geregelt sein. Kann der Termin bei Vertragsabschluss noch nicht vereinbart werden, weil z. B. die Baugenehmigung noch nicht vorliegt, müssen zumindest die Zeiträume der Bauausführung vereinbart werden. Vergessen die Parteien im Vertrag Regelungen zu Terminen und Fristen, wird auf die im Angebot vom Unternehmer genannten Termine zurückgegriffen.

Widerrufsrecht {Widerrufsrecht}

Der Verbraucher kann nach § 650j BGB innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsabschluss den Widerruf des abgeschlossenen Verbraucherbauvertrags erklären. Er braucht dafür keinen Grund. Dieses Widerrufsrecht muss die Bauleitung kennen. Vor Ablauf der Widerrufsfrist sollte mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden. Der Unternehmer muss den Verbraucher auf sein Widerrufsrecht schriftlich hinweisen. Ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist nicht. Das Widerrufsrecht erlischt dann frühestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsabschluss.

Höhe der Abschlagszahlungen und Absicherung des Vergütungsanspruchs

Der Unternehmer hat auch beim Verbraucherbauvertrag einen Anspruch auf Abschlagszahlungen (§ 632a BGB). Nach § 650m Abs. 1 BGB dürfen diese aber nicht mehr als 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Nachträge ausmachen. Die restlichen 10 % werden erst fällig, wenn die Abnahme erklärt wurde und eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt. Überhöhte Abschlagszahlungen geben dem Verbraucher einen Anspruch auf Rückzahlung der 90 % übersteigenden Vergütungsanteile.

Der Verbraucher hat einen nicht verhandelbaren Anspruch auf eine Sicherheit i. H. v. 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung (§ 650m Abs. 2 BGB). Dieser ist durch einen entsprechenden Einbehalt von der ersten Abschlagszahlung zu bilden. Der Verbraucher hat damit eine Erfüllungssicherheit von insgesamt 15 %.