Michael Maurer - Das Baustellenhandbuch Bauleitung

Der Bauunternehmer muss daher in seinem Angebot „verbindliche Angaben“ zum Beginn, dem Ablauf und auch der Fertigstellung machen. Soweit dies, was häufig in der Angebotsphase der Fall sein wird, noch nicht möglich ist, muss er zumindest die Gesamtdauer seiner Arbeiten angeben. Spätestens im Vertrag muss er dann aber (§ 650k Abs. 3) diese verbindlichen Angaben machen. Vergessen dies die Parteien, wird auf die Angaben im Angebot zurückgegriffen. Auch hier gilt wieder der Verbraucherschutz. Wenn der Unternehmer schlicht und ergreifend nur eine Bauzeit von z. B. sechs Monaten angibt und der Vertrag im Herbst geschlossen wird, ändert die schlechte Witterung aus Sicht des Verbrauchers nichts daran, dass das Bauvorhaben in sechs Monaten zu erstellen ist. Es ist Verpflichtung des Bauunternehmers, eine für einen Laien klar und einfach verständliche Vorgabe hinsichtlich der Termine zu machen. Das Angebot, spätestens aber der Vertrag, sollte also Hinweise auf Zeitverzögerungen aufgrund von schlechten Witterungsbedingungen, Ferien, Betriebsurlauben etc. enthalten. Dem Unternehmer ist gerade bei den Fristen zu raten, auch die Abhängigkeit zu den notwendigen Genehmigungen und Planungen herzustellen. Er muss immer daran denken, dass er es mit einem Laien zu tun hat, der vom Bauen keine Ahnung hat. Diesen will der Gesetzgeber schützen. Der Verbraucher weiß also nicht, wie lange ein Baugenehmigungsverfahren dauert, welche Auswirkungen überraschende Bodenverhältnisse haben, welche Konsequenzen eine verspätete Planung, Tragwerksplanung oder Nachbarzustimmung haben können. Hinweise auf diese Probleme und mögliche Zeitverzögerungen hieraus sollten daher standardmäßig zukünftig in Angeboten enthalten sein.

Die rechtzeitige Vorlage von Unterlagen

Artikel 249 Abs. 1 EGBGB regelt weiter, dass die Baubeschreibung mit den bereits erwähnten Leistungsangaben und zeitlichen Vorschlägen dem Verbraucher „rechtzeitig“ vor Vertragsabschluss zur Verfügung zu stellen ist. Der Zeitraum soll ausreichend sein, damit der Verbraucher dieses Angebot prüfen und ggf. auch mit anderen Angeboten vergleichen kann. Vermutlich wird das Angebot daher mindestens 14 Tage vor Abschluss eines Verbraucherbauvertrags vorliegen müssen. Auch hier lässt sich letztendlich erst in einigen Jahren genauer sagen, welche Frist die Rechtsprechung für ausreichend erachten wird. Der Bauunternehmer, der auf der sicheren Seite stehen will, sollte aber die 14-Tage-Frist nicht unterschreiten.

Besonderheiten beim Vertragsabschluss mit einem Verbraucher

Der Gesetzgeber will den Verbraucher schützen. Er verhindert mit der Regelung von § 650k Abs. 1 BGB daher, dass der Unternehmer im Vertrag versucht, durch Vertragsregelungen oder AGB und weitere Anlagen wie zusätzliche und besondere Bedingungen sein Angebot in Form der Baubeschreibung zu verändern oder aufzuweichen. Grundsätzlich ist dem Bauvertrag die Baubeschreibung zugrunde zu legen, so wie sie dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsabschluss überlassen wurde. Will der Bauunternehmer etwas ändern, „muss“ er dies ausdrücklich mit dem Verbraucherbauherrn vereinbaren. Dies bedeutet also, dass nachteilige Veränderungen aus Sicht des Verbrauchers, Reduzierungen des Leistungsumfangs oder des Leistungsinhalts, die sich aus dem Vertrag selber oder Anlagen ergeben, unbeachtlich sind. Er hat Anspruch darauf, dass die Leistung so ausgeführt ist, wie es sich aus der Baubeschreibung ergibt.

Das bedeutet in der Praxis für den Bauunternehmer, dass er bei Veränderungen zwischen Angebot und Vertrag am besten in einer eigenen Regelung tabellarisch auflisten sollte, welche Leistung sich geändert hat und diese als im Angebot enthalten auf der einen und nunmehr anders vereinbart auf der anderen Seite deutlich gegenüberstellen.

Die Regelung zeigt auch, was der Gesetzgeber unter Klarheit der vertraglichen Regelungen versteht. Es kann nicht sein, dass die Baubeschreibung eine gewisse Ausführung klar beschreibt, diese dann aber später in weiteren Vertragsanlagen verwässert oder abgeändert wird. Hiermit muss der Verbraucher nicht rechnen. Diese weitergehenden Änderungen sind unwirksam und unbeachtlich.

Das Widerrufsrecht

Im Interesse des Verbraucherschutzes regelt § 650l BGB ein Widerrufsrecht. Der Verbraucher ist berechtigt nach § 355 BGB, den Widerruf eines bereits abgeschlossenen Verbraucherbauvertrags zu erklären. Ein solches Widerrufsrecht ist z. B. bei Abschluss von Darlehensverträgen oder den sog. Haustürgeschäften oder über das Internet bekannt. Zukünftig hat auch der Verbraucher, der einen Verbraucherbauvertrag abschließt, das Recht, innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsabschluss zu widerrufen. Er braucht dafür keinen Grund. Es handelt sich auch nicht um eine Kündigung. Dieses Widerrufsrecht muss der Bauleitung bekannt sein, und zwar unabhängig davon, ob sie aufseiten des Bauunternehmers tätig ist oder aufseiten des Verbrauchers. Der Bauunternehmer sollte immer davor gewarnt werden, vor Ablauf der Widerrufsfrist mit den Arbeiten zu beginnen. Ebenso wird die Bauleitung den Bauherrn auf das Widerrufsrecht hinweisen müssen, damit dieser ggf. alle Rechte wahrnehmen kann, die ihm gesetzlich zustehen.

Von besonderer Bedeutung ist die Verpflichtung des Unternehmers, den Verbraucher auf dieses Widerrufsrecht hinzuweisen. Es ist zu empfehlen, von dem gesetzlichen Muster der Widerrufsbelehrung nicht, auch nicht in Kleinigkeiten, abzuweichen. In anderen Rechtsgebieten, z. B. bei Darlehensverträgen, haben Abweichungen dazu geführt, dass Gerichte die Widerrufsbelehrung nicht für ordnungsgemäß erachtet haben. Dies hatte dann zur Konsequenz, dass nicht die Widerrufsfrist von 14 Tagen, sondern eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen lief.

Muster für die Widerrufsbelehrung {Widerrufsbelehrung} bei Verbraucherbauverträgen

Widerrufsbelehrung

Widerrufsrecht

Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Sie beginnt nicht zu laufen, bevor Sie diese Belehrung in Textform erhalten haben. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (*) mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Erklärung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.

Folgen des Widerrufs

Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich zurückzuzahlen. Sie müssen uns im Falle des Widerrufs alle Leistungen zurückgeben, die Sie bis zum Widerruf von uns erhalten haben. Ist die Rückgewähr einer Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen, lassen sich etwa verwendete Baumaterialien nicht ohne Zerstörung entfernen, müssen Sie Wertersatz dafür bezahlen.

*Gestaltungshinweis

Fügen Sie Ihren Namen oder den Namen Ihres Unternehmens, Ihre Anschrift und Ihre Telefonnummer ein. Sofern verfügbar, sind zusätzlich anzugeben: Ihre Telefaxnummer und E-Mail-Adresse.

Die Widerrufsfrist beginnt nicht, bevor der Verbraucher nicht die ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erhalten hat. Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung, beginnt die 14-Tage-Frist nicht zu laufen. Das Widerrufsrecht erlischt frühestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen nach Vertragsabschluss.

Widerruft der Verbraucher und sind inzwischen Bauleistungen ausgeführt worden, wird der Wertzuwachs wohl gem. § 357d BGB an den Unternehmer zu zahlen sein. Dieser ist in Anlehnung an die vereinbarte Vergütung zu ermitteln, die Grenze wird aber wohl der Marktpreis sein. Einen Anspruch auf Wagnis und Gewinn hat der Unternehmer in diesen Fällen aber wohl nicht. Um diese Unwägbarkeiten nicht auf der eigenen Baustelle erstmalig gerichtlich erleben zu müssen, wird dringend geraten, die Widerrufsbelehrung rechtzeitig und in der richtigen Form sehr ernst zu nehmen und keinerlei Bauleistungen zu erbringen, wenn der Verbraucher die Widerrufsbelehrung nicht erhalten hat. Am besten ist daher, den Erhalt der Widerrufsbelehrung vom Auftraggeber zu quittieren und mit Datum festzuhalten, wann die Widerrufsfrist abläuft.