Michael Maurer - Das Baustellenhandbuch Bauleitung

Es schadet sicherlich auch nicht, den Verbraucherbauherrn auf die Notwendigkeit der Textform mehrfach und gesondert hinzuweisen. Das Gesetz sieht eine solche Aufklärungspflicht zwar nicht vor. Die zusätzliche Empfehlung kostet den Bauunternehmer aber lediglich eine Zeile im Vertrag oder in den sowieso erforderlichen Hinweisschreiben.

Pflichten des Bauunternehmers vor Vertragsabschluss

Der Bauunternehmer muss beachten, dass er bestimmte Regelungen und Abläufe mit dem Verbraucher weder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen noch im Bauvertrag selber und damit auch nicht in seinem Angebot ausschließen oder umgehen kann.

Die gesetzlichen Vorgaben treffen Unternehmer bereits vor Abschluss des Vertrags. Nach § 650j BGB muss er dem Verbraucher eine konkrete Baubeschreibung {Baubeschreibung} als Angebot überlassen. Er kommt aus dieser Verpflichtung nur dann heraus, wenn der Verbraucher selber einen Architekten beauftragt hat, der für ihn die Baubeschreibung erarbeitet, oder der Verbraucher selber in der Lage ist, die wesentlichen Planungsvorgaben zu erarbeiten. Der Bauunternehmer sollte sich aber gerade dann, wenn der Verbraucher selber aus Kostengründen die Baubeschreibung erstellt, nicht darauf verlassen, dass diese i. S. d. Gesetzes auch ausreichend ist. Er sollte immer anhand der Vorgaben von Art. 249 EGBGB überprüfen, ob alle gesetzlich verlangten Angaben auch tatsächlich vorliegen. Sicherheitshalber sollte er den Verbraucher ansonsten auf Fehler hinweisen und diese ggf. selber ergänzen.

Verpflichtende Baubeschreibung

Artikel 249 § 2 EGBGB enthält folgende Vorgaben für den zwingenden Mindestinhalt einer Baubeschreibung für den Verbraucherbauherrn:

Besonders zu beachten ist die grundlegende Forderung, dass alle wesentlichen Eigenschaften der angebotenen Leistungen in klarer Weise dargestellt werden müssen. Die Baubeschreibung muss also aus der Sicht des Verbrauchers klar und eindeutig formuliert werden. Technische Begrifflichkeiten, die Verweisung auf Normen, Herstellerrichtlinien, die anerkannten Regeln der Technik, sind für sich allein unklar und für den Verbraucher als Laien unverständlich.

Die Aufzählung unter Nr. 2 ist nur beispielhaft. Werden einzelne Leistungen vom Bauunternehmer nicht angeboten, muss er natürlich dazu keine Angaben machen. Werden aber zusätzliche Leistungen von ihm verlangt, die in der beispielhaften Auszählung von Nr. 2 in den Nummern 1–9 nicht enthalten sind, müssen diese Angaben ebenfalls der gebotenen Klarheit entsprechen. Ziel dieser Baubeschreibung ist es, den Verbraucher in die Lage zu versetzen, eine nachvollziehbare Entscheidung über das Ob und das Wie der angebotenen Leistungen zu treffen. Es muss dem Verbraucher möglich sein, die angebotenen Leistungen mit anderen Angeboten hinsichtlich Leistung und Preis zu vergleichen.

Dies wiederum bedeutet, dass der anbietende Bauunternehmer relativ klar und eindeutig die von ihm angebotene Leistung beschreiben muss. Es ist nicht ausreichend, z. B. zu schreiben, dass das Gebäude eine Wärmedämmung nach den zzt. gültigen Vorschriften erhält. Damit kann ein Verbraucher nichts anfangen. Der Unternehmer muss sagen, welche Wärmedämmung er zum Einsatz bringen will. Er muss wahrscheinlich schon detailliert mitteilen, welche Produkte er beim Bau verwenden will. Er kann nicht offenlassen, ob er das Gebäude aus Beton, Ziegelmauerwerk, Ytong oder in Holzbauweise errichtet. Ebenso wenig kann er wohl die verwendeten Materialien für die Rohrleitungen oder die Produktlinien bei den Sanitärobjekten offenlassen. Natürlich kann der anbietende Unternehmer auch auf technische Vorschriften verweisen. Er darf mit diesen technischen Vorschriften aber nicht allein die von ihm angebotenen Produkte und Qualitäten beschreiben.

Wenn der Bauunternehmer dann den Auftrag auf der Grundlage seiner Baubeschreibung erhält, gehen sämtliche Unklarheiten und Lücken zu seinen Lasten. § 650k Abs. 2 BGB bestimmt eindeutig, dass Zweifel an der Auslegung immer zulasten des Unternehmers gehen. Wenn also eine Bauleistung nicht eindeutig, sondern missverständlich, zweideutig oder im Zweifel gar nicht beschrieben ist, darf der Verbraucherbauherr entscheiden, welche der möglichen Ausführungsvarianten er gerne hätte. Bei Lücken ist der Komfort- und Qualitätsstandard der übrigen Leistungen Maßstab.

Konsequenterweise wird man daher davon ausgehen müssen, dass die Formulierung „gleichwertig“ künftig den Verbraucherbauherrn berechtigt, die Entscheidung zu treffen, ob er das angebotene Produkt zum Einsatz bringen will oder lieber ein von ihm als „gleichwertig“ eingeschätztes Produkt ausgeführt werden muss.

Dem anbietenden Bauunternehmer ist daher zu raten, seine Baubeschreibung sehr sorgfältig zu erarbeiten und Alternativen, die er ggf. später zum Einsatz bringen will, ebenfalls schon möglichst genau zu bezeichnen und auch mitzuteilen, ob er oder der Verbraucherbauherr dann die Entscheidung für den Einsatz von Produkt A oder Produkt B treffen soll. Außerdem wird er wohl mitteilen müssen, bis wann eine solche Auswahlentscheidung zu treffen sein wird.

Die notwendigen Regelungen zur Bauzeit

Artikel 249 EGBGB enthält neben der Vorgabe zur Leistung auch Vorgaben zur Bauzeit.

„(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.“