Elena Vivar Morales - El derecho registral

Por último, diversos bienes de dominio público son inscribibles en el Registro de Predios y muchos aspectos relativos a su inscripción son regulados por normas especiales, las cuales deberá atender el registrador al momento de efectuar la calificación.

Con el derecho notarial: la esencia del derecho notarial se encuentra en el estudio de la teoría general del instrumento público notarial, la cual estudia la formación, la conservación, la reproducción y la autenticación del título formal que va a ser materia de inscripción en el registro para gozar de publicidad registral frente a terceros. Con la intervención del notario, la escritura pública adquiere un importante valor probatorio y se convierte en un instrumento eficaz para evitar litigios en el Poder Judicial, con lo cual se convierte en el eje de la seguridad jurídica del título que nuestro sistema garantiza antes de la inscripción registral, en virtud de las presunciones de legalidad, veracidad y autenticidad que tiene el instrumento notarial.

Precisamente, el instrumento público que accede en mayor número a los diversos registros es el instrumento público notarial. Por ello, es sumamente importante una coordinación permanente entre la institución notarial y la institución registral, así como el fortalecimiento de ambas instituciones para garantizar la seguridad jurídica en nuestro sistema.

Con el derecho tributario: en el derecho tributario existen tres tipos de tributos: impuestos, contribuciones y tasas. Los derechos registrales que pagan los usuarios por la calificación registral, la inscripción y la publicidad son tasas, pues el Estado presta un servicio público individualizado a favor del usuario, siendo los derechos registrales la contraprestación a cargo del usuario. Cabe señalar que actualmente el registrador no verifica el pago de impuestos que nace de los actos inscribibles —por ejemplo, el impuesto de alcabala que debe pagar el comprador al momento de adquirir un inmueble—, de modo que el notario es el único responsable solidario ante la Administración Tributaria del cumplimiento de dicho pago.

7. El derecho registral en el Perú

El primer antecedente de los registros públicos en el Perú se encuentra en la Pragmática de Carlos V de 1539 y en la Pragmática de Carlos III de 1768, en virtud de las cuales se establecieron los Oficios de Hipotecas en España. Dichas pragmáticas se aplicaron en las colonias españolas, como lo fue el Perú, y en virtud de estas se crearon en el Perú los Oficios de Hipoteca. Luego, en la etapa de la codificación, el Código Civil de 1852 estableció, en su artículo 2051, que en cada capital de departamento se instauraría un Oficio de Hipotecas para el registro de todas las hipotecas que se constituyan sobre bienes ciertos y determinados, instancias que estarían a cargo de un escribano público. En esta época todavía no se registraban las transferencias de dominio.

En 1888 se creó el Registro de la Propiedad Inmueble mediante la ley del 2 de enero, promulgada por el presidente Andrés Avelino Cáceres, la cual recogió las propuestas de los juristas Alejandro Arenas y Mariano Valcárcel. En dicho registro se inscribían todos los derechos reales sobre inmuebles, los contratos de arrendamiento y las resoluciones judiciales que afectaran a los inmuebles. El Registro de la Propiedad Inmueble tradicional existió por más de un siglo, específicamente hasta el año 2002, cuando pasó a formar parte del Registro de Predios mediante la ley 27755. Asimismo, en 1902, con la promulgación del Código de Comercio, fue creado el Registro Mercantil, el cual fue el segundo registro más importante por muchos años.

Dada la importancia que adquirió el registro, el Código Civil de 1936 dedicó la Sección Quinta del Libro Cuarto de los Derechos Reales a la regulación de los registros públicos. Si bien la ubicación en el Libro de los Derechos Reales de las normas que regularon los distintos registros no fue idónea, pues en estricto el único registro que publicitaba derechos reales fue el Registro de la Propiedad Inmueble, el tratamiento legislativo otorgado a los registros públicos en el Código Civil constituyó un hito muy importante para el derecho registral en el Perú.

Fueron ocho los registros que reguló el Código Civil de 1936, tal como se enumera en el artículo 1036: el Registro de la Propiedad Inmueble, el Registro de Personas Jurídicas, el Registro de Testamentos, el Registro de Mandatos, el Registro Personal, el Registro de Prenda Agrícola, el Registro Mercantil y el Registro de Buques. Todos ellos estuvieron bajo la dirección de una Junta de Vigilancia de los Registros Públicos, a la cual se le otorgó competencia para dictar los reglamentos especiales, los cuales serían aprobados por la Corte Suprema.

La Sección Quinta estaba compuesta por disposiciones administrativas generales y disposiciones específicas para cada registro —con excepción del Registro Mercantil y el Registro de Buques, los cuales también se regían por el Código de Comercio, y el Registro de Prenda Agrícola que se regía por su normativa especial—, entre las que resaltaba la lista de actos inscribibles para cada registro. En el Título I de la Sección Quinta «Del Registro de la Propiedad Inmueble», se consagraron diversos principios registrales, tales como el principio de tracto sucesivo, el principio de legalidad, el principio de prioridad excluyente, el principio de fe pública registral y el principio de oponibilidad.

Durante la vigencia del Código del 1936, se emitieron diversas normas reglamentarias, entre las cuales destacan el Reglamento de las Inscripciones de 1936 aprobado por la Corte Suprema, cuyos artículos 144 al 151 se encuentran actualmente vigentes respecto al Registro de Mandatos y Poderes, ante la inexistencia de un Reglamento de Inscripciones para dicho registro. También destacan el Reglamento General de los Registros Públicos de 1940 y el de 1968, ambos aprobados por la Corte Suprema, así como la Ampliación del Reglamento de las Inscripciones de 1936, aprobado en 1970, que introdujo la técnica de inscripción en fichas móviles.

Años después se promulgó el vigente Código Civil de 1984. Este cuerpo normativo está conformado por diez libros y el Libro IX se denomina «Los Registros Públicos» y contiene ocho títulos. El Título I incluye disposiciones generales a todos los registros y en él se regulan los principios registrales. Los demás títulos se dedican a regular los registros que enumera el artículo 2008: el Registro de la Propiedad Inmueble, el Registro de Personas Jurídicas, el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro Personal, el Registro de Testamentos, el Registro de Sucesiones Intestadas y el Registro de Bienes Muebles.

En 1994 se promulgó la ley 26366, la cual creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Asimismo, dicha norma agrupó los distintos registros en cuatro, clasificación que rige en la actualidad: el Registro de Propiedad Inmueble2, el Registro de Bienes Muebles, el Registro de Personas Jurídicas y el Registro de Personas Naturales.

8. Preguntas

1Entiéndase por jurisprudencia administrativa a los acuerdos plenarios y precedentes de observancia obligatoria emitidos por el Tribunal Registral.

2No debe confundirse el actual Registro de Propiedad Inmueble con el tradicional Registro de la Propiedad Inmueble creado en 1888. En 2002, este último pasó a formar parte del Registro de Predios, el cual a su vez forma parte del Registro de Propiedad Inmueble creado por la ley 26366.