Elena Vivar Morales - El derecho registral

2 Es una exteriorización continuada: es permanente, ya que las titularidades publicitadas constan en todo momento en los libros y asientos registrales hasta que se produzca su cancelación. Por ello se distingue de los edictos, los cuales dan a conocer una situación jurídica por un plazo limitado.

3 Es una exteriorización organizada: se instrumenta a través de un órgano especializado, creado, regulado y organizado por el Estado; esto es, los Registros Públicos. Por ello se distingue de la publicidad de hecho, como lo es la posesión.

4 Es una exteriorización de situaciones jurídicas y derechos: exterioriza prerrogativas reconocidas por el ordenamiento jurídico a favor de personas determinadas (Gonzales Barrón, 2015, p. 19). De ello se deduce que el objeto de la publicidad registral son las situaciones jurídicas y los derechos. Por ello, la publicidad registral se distingue de la publicación del derecho objetivo, esto es, de las normas jurídicas.

5 Es una exteriorización que busca producir cognoscibilidad erga omnes: busca que los todos los terceros tengan la posibilidad de conocer las situaciones jurídicas publicitadas y no que efectivamente las hayan conocido. Así, la cognoscibilidad sustituye al conocimiento efectivo. Por ello se distingue de la notificación, la cual crea conocimiento efectivo y se dirige a sujetos determinados.

6 Es una exteriorización que produce efectos jurídicos sustantivos: son efectos jurídicos que derivan directamente del hecho publicitario y no del negocio o derecho publicado, pues dichos efectos jurídicos no se producirían sin la inscripción (Manzano, 2012, p. 1927). Dichos efectos dependerán de cada sistema registral. Por ello se distingue de los registros administrativos, los cuales no producen efectos jurídicos sustantivos.

En el Perú y en todos los ordenamientos jurídicos extranjeros es indudable que el derecho registral tiene especial trascendencia en la publicidad de derechos y situaciones jurídicas sobre bienes, y específicamente, sobre inmuebles. Así, se destaca la importancia de la publicidad registral en estos casos al señalarse que opera en dos momentos: a) antes de la adquisición: anuncia a la colectividad la titularidad de un derecho, para que todos queden informados de quién puede adquirirlo con seguridad y revela las cargas y gravámenes que pesan sobre el bien; y b) después de la adquisición: hace que los terceros adquirentes de buena fe que inscriban su título resulten invulnerables ante toda reclamación basada en una causa que no aparezca en el propio registro (Manzano, 2012, p. 1919).

Tanto es así que el nacimiento del derecho registral está directamente vinculado a la propiedad inmueble, porque originalmente a través de la publicidad registral se buscó contrarrestar la clandestinidad de las hipotecas del derecho antiguo. De ahí su surgimiento como derecho hipotecario. Si bien existen antecedentes históricos de la publicidad registral en el derecho asirio babilónico, en el derecho griego (Rodas, Éfeso o Atenas) y en el derecho egipcio, es el derecho germano el que está marcado por la publicidad de las transmisiones inmobiliarias como elemento fundamental desde el siglo XII y es en Alemania donde se encuentra el antecedente inmediato del moderno registro cuando en Múnich se estableció el sistema de folio real en 1484 (Manzano & Manzano, 2008, p. 83).

Pero el derecho registral no solamente abarca la publicidad registral de situaciones jurídicas y derechos relacionados con los inmuebles; también regula la publicidad registral de los derechos y las situaciones jurídicas inscribibles en los diversos registros jurídicos que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos en nuestro país —Registro de Personas Jurídicas, Registro de Personas Naturales y Registro de Bienes Muebles—.

2. La inscripción

Hemos señalado que la publicidad registral exterioriza derechos o situaciones jurídicas. Ahora bien, para que un derecho o situación jurídica goce de publicidad registral es necesario que se inscriba en el registro el acto o negocio que sustenta jurídicamente dicho derecho o situación jurídica (título material). Dicho acto o negocio debe constar en un documento —por lo general— público (título formal), el cual se presenta al registro. Así, debe distinguirse, por un lado, el objeto de la inscripción, que es el acto o negocio jurídico y, por otro lado, el objeto de la publicidad registral, que son los derechos o situaciones jurídicas (García & Martínez, 2000, p. 33).

En consecuencia, se presentan al registro los títulos formales para que se inscriban los títulos materiales y producto de la inscripción el registro publicitará el derecho o situación jurídica respectivo (Diez Picazo, 1995, p. 338). Por ejemplo, se presenta al Registro de Predios un parte notarial de una escritura pública (título formal) que contiene el contrato de compraventa (título material) de un predio y, una vez inscrito dicho negocio jurídico, el referido registro publicitará el derecho de propiedad que ha adquirido el comprador.

Es importante señalar que para tener un sistema registral que brinde seguridad jurídica como el nuestro, la publicidad debe sustentarse en actos o negocios jurídicos válidos, los cuales deben constar en instrumentos públicos auténticos, dotados de una presunción de legalidad, de veracidad, de autenticidad y con fecha cierta, para garantizar así la seguridad en el tráfico jurídico y facilitar la contratación privada.

En tal sentido, para que el acto o negocio sea inscrito, es necesario que el título presentado sea evaluado —calificación registral— por un funcionario público especializado (registrador). Una vez que el registrador determine que el título presentado cumple con los requisitos legalmente exigidos, procederá a practicar la inscripción. Como hemos señalado, es con la inscripción que el derecho o situación jurídica goza de publicidad registral y genera oponibilidad frente a terceros.

Así, la inscripción es el acto administrativo mediante el cual el registrador hace constar en la partida registral el extracto o resumen de un título que ha cumplido con las exigencias normativas para acceder al registro. Dicha incorporación a la partida registral es efectuada a través de la extensión de un asiento de inscripción, el cual contendrá un resumen del acto o negocio materia de inscripción e incluirá los datos relevantes para el conocimiento de terceros.

Respecto a la forma de extensión de los asientos registrales, en nuestro país se ha acogido la técnica registral de inscripción, ya que el asiento contiene solamente un resumen del acto o derecho contenido en el instrumento público, extracto que es elaborado por el registrador. En otros países se ha acogido la técnica registral de transcripción, la cual consiste en una copia del documento presentado y, a veces, en su archivo (Francia, Bélgica e Italia) (Manzano & Manzano, 2008, p. 262).

3. Registros jurídicos y registros administrativos

Los registros administrativos se encargan de recopilar, organizar y publicitar información para ponerla al servicio de una entidad de la Administración Pública. Para que la información acceda a dichos registros no es necesario que supere un previo control de legalidad, esto es, no hay calificación registral. En estos registros no rigen los principios registrales. Por tal motivo, la información publicitada no produce efectos frente a los terceros y tampoco brinda garantía de certeza. De ahí se señala que la publicidad que producen los registros administrativos es meramente informativa o estadística.

En cambio, los registros jurídicos producen efectos jurídicos sustantivos frente a terceros respecto del derecho o la situación publicitada. De ahí se señala que la publicidad producida por los registros jurídicos es publicidad efecto. Por ello, para que las situaciones jurídicas accedan a los registros jurídicos mediante la inscripción, deben superar un examen de legalidad a cargo de un funcionario público especializado. Dicho funcionario es el registrador y a dicho examen de legalidad se le denomina «calificación registral».