Elena Vivar Morales - El derecho registral

4. Efectos de la publicidad registral

La publicidad registral puede producir diversos efectos jurídicos sustantivos, los cuales no se producirían sin la inscripción y están destinados a dotar de certeza a la contratación patrimonial privada. Dichos efectos dependerán de las normas específicas que consagre cada sistema registral. A continuación, analizaremos el caso del sistema registral peruano.

En el Perú, la inscripción otorga los siguientes efectos jurídicos, los cuales han sido consagrados como principios registrales y se desarrollarán con mayor detalle en el próximo capítulo: a) oponibilidad: el derecho inscrito no se verá afectado por derechos incompatibles que no han sido inscritos, incluso cuando estos últimos sean anteriores; b) legitimación: el contenido de la inscripción se presume cierto y válido, presunción que admite prueba en contrario; c) fe pública registral: el tercero adquirente de buena fe y a título oneroso que inscriba su título resultará invulnerable ante toda reclamación basada en una causa que no aparezca en el propio registro; d) prioridad: cuando concurran derechos compatibles en una misma partida registral, se preferirá al que fue inscrito anteriormente.

Asimismo, en algunos casos la inscripción tiene efectos constitutivos. Ello ocurre cuando los derechos requieren la inscripción registral para constituirse, modificarse, transmitirse o extinguirse. Por ejemplo, en nuestro país la inscripción es constitutiva cuando se trata del derecho real de hipoteca, el cual nace con la inscripción en virtud del artículo 1099 del Código Civil. Al concepto de inscripción constitutiva se contrapone el de inscripción declarativa. Así, se señala que cuando los derechos se constituyen, se modifican, se transfieren y se extinguen fuera del registro, la inscripción es declarativa. En consecuencia, en este caso la inscripción se limita a publicitar el derecho, su modificación o su extinción, con los efectos jurídicos que la publicidad registral entraña (Manzano & Manzano, 2008, p. 112). Por ejemplo, en nuestro país el derecho de propiedad sobre inmuebles se transfiere mediante el acuerdo (contrato) en virtud del artículo 949 del Código Civil.

Por último, en algunos sistemas registrales la inscripción tiene un efecto convalidante. En este caso la inscripción convierte en válido un acto que en realidad es nulo o anulable, pues una vez inscrito un acto nulo o anulable, la inscripción sanea dichos defectos (Chico y Ortiz, 1994, p. 332). Este no es el caso del Perú, tal como lo dispone expresamente el texto del artículo 2013 modificado mediante la ley 30313, al señalar que «la inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes».

5. Características del derecho registral

El derecho registral presenta ciertas características propias que mencionamos a continuación:

1 Es una rama especializada del derecho civil, ya que su trascendencia radica en otorgar publicidad a actos o negocios que provienen de la contratación privada, relevantes para la vida y el tráfico económico de una sociedad, las cuales se catalogan como «situaciones de la vida civil de cualquier ciudadano» (Gonzales Barrón, 2015, p. 13).

2 Es un derecho formal. Ello se debe a que los actos y los contratos que se inscriben en el registro deben estar revestidos de una formalidad expresa para acceder a esta instancia; esto es, el titulo materia de inscripción —por regla general— debe ser un documento público (principio de titulación auténtica).

3 Es un derecho legitimador de situaciones jurídicas, ya que el contenido de la información inscrita en el registro se presume cierto y válido —únicamente pueden declarar su invalidez un juez, un árbitro y el jefe zonal de la Oficina Registral en caso de falsificación o suplantación—, lo cual permite que el titular del derecho inscrito actúe en el tráfico jurídico con la garantía de dicha presunción iuris tantum.

4 Es un derecho protector del tráfico jurídico, pues anuncia a la colectividad la titularidad de un derecho, para que todos queden informados de quién puede adquirirlo con seguridad y protege a los terceros adquirentes de buena fe que inscriban su título, de modo que resultan invulnerables ante toda reclamación basada en una causa que no aparezca en el propio registro.

5 Tiene un contenido sustantivo y un contenido adjetivo. Es sustantivo debido a que regula los efectos jurídicos materiales de la inscripción y es adjetivo debido a que regula la organización del registro y el procedimiento registral (Manzano & Manzano, 2008, pp. 136-137).

6 Es derecho privado, pero tiene una íntima relación con el derecho público. En efecto, el derecho registral, a través de la publicidad registral, busca tutelar derechos e intereses de los privados y, al lograr esa finalidad, satisface también intereses públicos, como la seguridad en el tráfico jurídico o evitar fraudes y estafas (García García, 1988, p. 77).

6. Relación del derecho registral con otras ramas del derecho

El derecho registral tiene múltiples relaciones con otras ramas del derecho. A continuación, describiremos las más importantes:

Con el derecho civil: el derecho registral es una rama especializada del derecho civil; más que desarrollar una relación entre ambas disciplinas jurídicas corresponde profundizar en algunos aspectos relevantes que evidencian dicha integración.

Así, las normas más importantes del derecho registral se encuentran en el Libro IX del Código Civil denominado «Registros Públicos». Dichas normas —junto a las normas constitucionales— deben ser el punto de partida para los operadores jurídicos, ya que aquellas ostentan mayor jerarquía que los reglamentos registrales. Por ende, el análisis no debe partir de las normas reglamentarias, sino de las normas constitucionales y las normas del Código Civil. Precisamente, el artículo 2009 del Código Civil es la norma habilitante para la expedición de los reglamentos especiales.

Asimismo, son de igual importancia las normas contenidas en los demás libros del Código Civil, dependiendo del registro en el que se inscriban los actos. Así, por ejemplo, para inscribir la compraventa de un predio en el Registro de Predios, debe atenderse a las normas de los Libros de Derechos Reales, Acto Jurídico, Contratos y Obligaciones; mientras que, para inscribir una sucesión intestada en el Registro de Sucesiones Intestadas, debe atenderse a las normas del libro de derecho de sucesiones.

Con el derecho procesal: en todos los registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos son títulos inscribibles las resoluciones judiciales, tales como sentencias o mandatos cautelares. Además, la calificación de documentos judiciales que practica el registrador es atenuada, conforme al artículo 2011 del Código Civil.

De igual forma, los principios registrales adquieren especial importancia para la resolución de controversias judiciales, especialmente las relativas a los derechos reales.

Con el derecho administrativo: son títulos inscribibles en diversos registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos las resoluciones administrativas. Así, por ejemplo, las resoluciones de adjudicación o subdivisión de predios se inscriben en el Registro de Predios y las resoluciones que versan sobre concesiones mineras se inscriben en el Registro de Derechos Mineros.

Asimismo, esta relación también se aprecia en el procedimiento registral, el cual, si bien es un procedimiento especial con normas y principios propios, no deja de tener un carácter administrativo, por lo cual son aplicables a este, supletoriamente, los principios del procedimiento administrativo general de forma supletoria. A su vez, el procedimiento registral tiene como finalidad la inscripción, la cual constituye un acto administrativo.