Christoph Polder - Mein Bauherren-Handbuch

Finanzierung vorab geklärt?

Ein Bauherren-Ehepaar, das ich betreute, hatte jahrelang gespart und kam am Ende auf die Summe von 17.000,-- €. Sie unterschrieben einen Vertrag für ein Fertighaus für UnurU 320.000,-- € und waren überglücklich. Zu dieser Summe kamen allerdings noch dazu:

Grundstückskosten: 58.000,- €

Baunebenkosten: 32.000,- €

UMehrwertsteuer: 60.800,- €

Summe: 150.800,- €

150.800,-- €, die in deren Kalkulation einfach nicht berücksichtigt wurden. Die Bauherren sahen, wie so viele andere, nur die Nettosumme des Hauses. Alleine das Ausheben der Baugrube, was vertraglich nicht mal sauber geregelt war, kostete sie schon 18.000,-- €. Ihr Erspartes reichte also nicht mal für den Aushub des Kellers und am Ende war das Erdbauunternehmen nicht mehr erschienen. Also standen die Bauherren an den Wochenenden mit der Schaufel auf ihrer Baustelle und schippten den schweren, lehmigen Aushub von Hand weg. Ein zweites und drittes Angebot, um die hohen Kosten des Aushubs zu vergleichen, war nicht vorhanden.

UMeine Ratschläge an Sie:

Haben Sie keine 30% der Gesamtkosten auf Ihrem Konto,

dann bauen Sie nicht!

30% von 470.000,-- € sind 141.240,-- €.

17.000,-- € von 470.000,-- € sind gerade mal 3,62% der Gesamtsumme.

Holen Sie sich bei allem was Sie tun, mindestens 3 Angebote ein!

Auch bei den Finanzierungsangeboten der Kreditinstitute, denn jede Stelle nach dem Komma, sind ein paar tausend Euro mehr oder weniger auf Ihrem Konto. Die Unterschiede was Zins, Tilgung, Sondertilgung, Zinsbindung usw. anbelangt erkennen Sie erst, wenn Sie Vergleichsangebote vorliegen haben.

Bekommen Sie einen Kredit über beispielsweise 400.000,-- € dann tun Sie so, als wären es nur 360.000,-- €!

Somit haben Sie automatisch 10% Puffer eingeplant, den Sie für ungeplante Mehrkosten brauchen werden!

Bauen Sie billiger,

und Sie haben weniger finanzielle Last auf Ihren Schultern!

Denn es gibt auch ein Leben nach dem Hausbau. Wenn Sie zusammen 2.500,-- € zur Verfügung haben und die Bank jeden Monat z.B. 1.700,-- € von Ihnen haben möchte, bleiben nach Adam Riese nur noch 800,-- € zum Leben übrig.

Genügend Schwarzgeld gespart?

Einer meiner Klienten lernte in einem Neubaugebiet eine unseriöse Baufirma kennen, der er quasi, per Handschlag, den Auftrag für den Hausbau gegeben hatte. Nach ein paar Wochen drängte mein Klient darauf, dass die Baufirma doch bitte mit dem Hausbau beginnen sollte. Doch weit gefehlt. Der Chef der Baufirma, dessen Namen man kaum aussprechen konnte, verlangte erstmal 10.000,-- € Schwarzgeld als Motivation, dass überhaupt jemand mit den Bauarbeiten beginnen würde. Mein Klient zögerte nur kurz und bezahlte die 10.000,-- €, in dem Glauben, dass diese Summe ein Vorschuss sei und mit der Summe aus dem ‚Handschlagvertrag‘ verrechnet würde. Doch dies sah die unseriöse Baufirma anders, denn sie sagte ja, dass diese Summe eine Motivationsspritze gewesen sei. Weder ich noch der Anwalt konnten in diesem Fall rein gar nichts für den Klienten machen. Überlegen Sie sich bitte wie lange Sie für 10.000,-- € sparen müssen und ob Sie diese Summe leichtfertig in die Hände einer schwindligen Baufirma geben möchten.

Eine Bauherrin ließ sich aus der Nachbarschaft eine Gartenbaufirma empfehlen, wobei der Dolmetscher vor Ort sagte, dass die Terrasse schwarz 25.000,-- € kosten würde. Sie schlug ein. Vertrag abgeschlossen!

Sind 25.000,-- € nun viel oder wenig?

Das kommt darauf an für welche Leistung! Nur UdieU war in keinster Weise schriftlich vereinbart. Es hieß seitens der Gartenbaufirma:

„Wir machen das schön wie immer“

„Wir haben einen guten Ruf“

Am Ende bekam Sie einen zusammengestückelten Terrassenboden, der von anderen Baustellen übrig war. Der Untergrund war nicht verdichtet und die Fugenstärke wurde nicht eingehalten. Somit bekam sie eine unebene, schiefe und mit unzähligen unterschiedlichen Fugen übersäte Terrasse. Das Geld dafür hatte Sie bereits vorab bezahlt und was dafür bekommen?

Schlechte Leistung!

Die Gartenbaufirma beharrte auf ihrer Meinung, dass dies eine perfekte Arbeit sei und die Bauherrin erst einmal beweisen solle, dass dies nicht nach Vertrag hergestellt wurde. Nachdem ich mir ein Lachen nicht verkneifen konnte, drohte mir der ca. 130 kg schwere und mit Muskeln bepackte Boss damit, dass er mich unter der Terrasse der nächsten Baustelle beerdigen werde, falls er mich als Bausachverständigen nochmal hier in diesem Neubaugebiet sehen würde.

Ich werde es noch mehrfach in diesem Buch erwähnen. Lassen Sie sich alles schriftlich geben, nicht unter Druck setzen und schon gar nicht über den Tisch ziehen. Hätte die Bauherrin mindestens drei Angebote eingeholt, hätte Sie vergleichen können zwischen:

Materialien

Qualität

Zeitaufwand

Fertigstellungstermin

Stundenlohn

Gesamtkosten

etc.

Kein Bauherr und auch kein Bausachverständiger kann abschätzen, ob 25.000,-- € zu viel oder zu wenig für eine Terrasse sind, sofern keine Leistungsbeschreibung vorhanden ist.

Also lassen Sie sich nicht auf Zurufe vor Ort ein

Lassen Sie sich nicht auf ‚Handschlagverträge‘ ein

Holen Sie immer mindestens drei Angebote ein und

Machen sie nichts schwarz!

Wenn Sie einen Vertrag haben, also der Baufirma einen Auftrag erteilt haben, muss diese:

den Auftrag erfüllen und

die Leistung muss frei von Sach- und Rechtsmängeln sein

Sie als Bauherr sind im Gegenzug verpflichtet das ‚Werk‘ abzunehmen, sofern es sach- und rechtsmängelfrei ist. Zudem sind Sie verpflichtet, eine Vergütung zu entrichten.

Haben Sie keinen Vertrag abgeschlossen, haben Sie gar nichts in der Hand und das nutzen unseriöse Baufirmen aus.

Zudem können Sie das Schwarzgeld nicht einmal von den Steuern absetzen!

Also nochmal …

… Finger weg von Schwarzarbeit!

In Kontakt mit Planer / Architekt?

Parallel zur Grundstückssuche können oder besser, sollten Sie sich bereits in Kontakt mit einem Architekturbüro befinden. Denn das Architekturbüro wird Sie durch alle Phasen begleiten und sollte deshalb sorgfältig ausgewählt werden. Deshalb achten Sie neben den Internetrecherchen und den Empfehlungen unbedingt drauf, dass Sie ein gutes Gefühl, sowohl was die Fachkompetenz als auch die menschliche Komponente anbelangt, haben. Ihm sollten Sie vertrauen können und auf der gleichen Wellenlänge liegen. Lassen Sie sich gerne eine Liste der Objekte geben, die das Architekturbüro bereits realisiert hat und achten Sie darauf, dass dessen Leistungen bezahlbar bleiben.

Sollte Ihnen etwas missfallen, nehmen Sie sich die Zeit, um ein anderes Architekturbüro zu finden.

Achten Sie darauf, dass im Architektenvertrag klar beschrieben steht, welche Leistungen erbracht werden. Hier sollten Sie die Leistungsphasen 1-9 (LPH) wiederfinden, die ich eingangs erwähnt hatte. Dies ist wichtig, denn manche Architekturbüros schließen z.B. die LPH 8 (Objektüberwachung) aus, was bedeutet, dass Sie zusätzlich noch die Bauleitung bezahlen müssen.

Eine Baubeschreibung durch den Architekten erstellen zu lassen, ist ratsam, weshalb Sie diese ebenfalls mit in den Architektenvertrag aufnehmen sollten.

Weiter sollte unbedingt die Anzahl der Baustellentermine in der notwendigen Anzahl im Vertrag erwähnt sein. Denn stehen im Architektenvertrag nur 12 Baustellentermine drin, und die Bauphase dauert aber deutlich länger als 12 Wochen, wird Ihnen der Architekt eine separate Rechnung für dessen Mehraufwand zukommen lassen.

Eine Möglichkeit, um Geld zu sparen, ist, dass Sie mit dem Architekten eine Prämie vereinbaren, sofern er Ihre Baukosten im Rahmen hält.

Auch hier gilt: Holen Sie mindestens drei Architektenverträge ein, um die Leistung, den Zeitraum und die Kosten vergleichen zu können.