Christoph Polder - Mein Bauherren-Handbuch

die jedoch im Zielkonflikt zueinanderstehen!

Denn, wenn Sie Ihre Immobilie schnell fertiggestellt haben möchten, leidet die Qualität und der Preis steigt.

Wenn Sie so günstig wie möglich bauen möchten, leidet ebenfalls die Qualität und die Ausführungsdauer verlängert sich.

Wenn Sie Wert auf Qualität legen, verlängert sich die Ausführungsdauer und der Preis steigt.

Abbildung 1: Magisches Dreieck des Projektmanagements

Deshalb sollten Sie sich von vornherein im Klaren sein, worauf Ihr Fokus liegt und dann, so gut es geht, die anderen beiden Größen bestmöglich durchsetzen.

Die Projektkonstellation

Sie, als Bauherr, sind der Auftraggeber, sind der Chef Ihres Projektes und niemand sonst. Geben Sie das Zepter nicht aus der Hand, ansonsten machen im schlimmsten Fall alle das, was sie wollen, ohne Sie zu informieren. Auch wenn Sie wenig Ahnung von der Materie haben, der Architekt/Planer ist Ihr Erfüllungsgehilfe, Ihre rechte Hand, doch letzten Endes liegt die Verantwortung bei Ihnen.

Abbildung 2 Projektkonstellation

Wenn die Projektkonstellation so oder so ähnlich aussieht, läuft etwas ganz gewaltig schief, denn dann bekommen Sie Ausführungsvorschläge von Baufirmen mit freundlicher Unterstützung des Architekten/Planer und werden sehr wahrscheinlich mehr bezahlen, als geplant.

Es gibt auch ehrliche und vernünftige Büros und Firmen keine Angst, aber da ich eine Vielzahl an schwarzen Schafen erlebt habe, sei es hier erwähnt.

Abbildung 3 Projektkonstellation

Grundlagen Vertragswesen

Es gibt Fachliteratur, die sich ausschließlich mit dem Vertragswesen beschäftigt und so sehr ins Detail geht, dass es unübersichtlich und schwer wird, dies zu verstehen. Deshalb hier in Kürze das Wichtigste:

Wenn Sie drei Angebote erhalten wollen, sollten Sie mindestens fünf Firmen anschreiben, da manche Firmen nicht zu Ihrer Baustelle passen, oder die Auftragsbücher schlichtweg ‚voll‘ sind. Beauftragen Sie keine Leistung, die Sie nicht zuvor mit weiteren Angeboten verglichen haben.

Rechtliches

In den allermeisten Fällen schließen Sie und eine Baufirma nach § 631 BGB einen Werkvertrag ab, was bedeutet, dass die Baufirma Erfolg schuldet und eine mangelfreie Leistung abzuliefern hat. Sie hingegen sind verpflichtet, das Werk abzunehmen, sofern es frei von Sachmängeln ist, und die Leistung zu vergüten. Als allgemeine Vertragsbedingung wird oft die VOB/B von den Firmen genutzt, welche für Sie nur gilt, wenn Sie Fachmann sind oder dieses Buch von dem Vertragspartner an Sie übergeben wurde und Sie sich explizit drauf einigen, dass dieses Buch die Grundlage des Vertrags bildet. Das Gesetz, also das BGB, gilt immer, da es über der VOB/B steht.

Tipp aus der Praxis:

Unwissenheit schützt nicht vor der Vertragserfüllungspflicht!

„Wenn der Bauherr so blöd ist und mir 3.600,-- € bezahlt, damit ich eine Kernbohrung mache, dann hat er es auch nicht anders verdient!“

Dies sagte der Chef eines Kernbohrunternehmens zu mir, nachdem ich ihn gefragt hatte, warum denn der Preis so überteuert sei.

Die tatsächlichen Kosten lagen übrigens bei 185,-- €.

Dies ist kein Einzelfall, denn, wenn die Auftragslage so gut ist wie derzeit, können sich die Handwerksbetriebe aussuchen, welchen Auftrag sie annehmen und welchen nicht. Und wenn dann eine Anfrage bzgl. einer einzelnen Kernbohrung ins Haus flattert, überlegen sich die Firmen gut, ob sie für 185,-- € von Augsburg nach München fahren, um zwei Stunden zu arbeiten oder nicht. Da manche Firmen solche Aufträge gar nicht annehmen möchten, werden Fantasieangebote wie oben beschrieben, erstellt. Bekommen sie den Auftrag dann doch noch unerwartet, so ist das ein Geldsegen für die Firmen!

Ob eine Garage für 35.000,-- € viel oder wenig ist, können weder Sie, noch ein Fachmann anhand UeinesU Angebotes feststellen. Denn hierzu muss man alle Faktoren kennen, wie beispielsweise:

Einzelgarage oder Doppelgarage?

Einzelfundamente oder Streifenfundamente?

Fertiggarage oder gemauerte Garage?

Satteldach oder Flachdach?

Elektrisches oder manuell bedienbares Tor?

Inklusive oder exklusive der Montage?

etc.

Deshalb vergleichen Sie und zwar rechtzeitig, denn wer unter Zugzwang ist, hat die schlechteren Karten! Stellen Sie während oder nach der Ausführung fest, dass die Preise überteuert waren, müssen Sie dennoch Ihrer Zahlungspflicht nachkommen.

Vertragsinhalt

Neben den Standardinhalten wie:

Namen der Vertragspartner

Betreff

Datum

AGB

Unterschrift

etc.

sind die Kerninhalte eines jeden Vertrages, den Sie unterschreiben möchten, das Wichtigste und die UVergleichbarkeitU ist gut zu prüfen!

Qualität der Leistung

Achten Sie hier immer darauf, dass die zu erbringende Leistung ausführlich und so detailliert wie möglich, beschrieben ist und in welcher Qualität sie angeboten wird. Siehe o. g. Beispiel bzgl. der Garage.

Kosten

Achten Sie darauf, dass die Kosten vergleichbar sind. Dazu ist es wiederum wichtig, die zu erbringende Leistung im Detail zu kennen. Siehe o. g. Beispiel bzgl. der Garage.

Ausführungszeit

Achten Sie auch darauf, dass sowohl der Ausführungsbeginn, als auch die Ausführungsdauer im Vertrag geschrieben steht. Wenn eine Firma Ihnen eine Garage für beispielsweise 2.000,-- € günstiger anbietet, jedoch die Montage erst in einem Jahr sattfinden kann, können Sie nun entscheiden, welche Option Ihnen lieber ist.

Erläuterung Bauherrencheckliste

Die Bauherrencheckliste ist der Kern dieses Buches und Ihre persönliche ‚to do-Liste‘, die Sie akribisch abarbeiten sollten, um so viele Fehler wie möglich zu vermeiden.

Vielleicht haben Sie bereits die Begriffe ‚Leistungsphasen nach HOAI‘ oder ‚Projektstufen und Handlungsbereiche der AHO‘ gehört, welche in die Aufgabenbereiche der Architekten bzw. der Projektsteuerer einzuordnen sind.

Die Leistungsphasen 1-9 der HOAI bestehen aus:

LPH 1: Grundlagenermittlung

LPH 2: Vorplanung

LPH 3: Entwurfsplanung

LPH 4: Genehmigungsplanung

LPH 5: Ausführungsplanung

LPH 6: Vorbereitung der Vergabe

LPH 7: Mitwirkung bei der Vergabe

LPH 8: Objektüberwachung

LPH 9: Objektbetreuung

und sind die neun Phasen, die für den Architekten relevant sind. Für Sie werden die Phasen nur wichtig, wenn Sie den Architektenvertrag unterzeichnen, denn es gibt Architekten, die übertrieben gesagt mit Buntstiften einen schönen Gebäudekomplex zeichnen (LPH2) und den Rest anderen überlassen.

Die fünf Projektstufen der AHO bestehen aus:

1 Projektvorbereitung

2 Planung

3 Ausführungsvorbereitung

4 Ausführung

5 Projektabschluss

sowie die fünf Handlungsbereiche der AHO:

A Organisation, Information, Koordination und

Dokumentation

B Qualitäten und Quantitäten

C Kosten und Finanzierung

D Termine Kapazitäten und Logistik

E Verträge und Versicherungen

und sind für den Projektsteuerer relevant. Sofern Sie ein Einfamilienhaus (EFH) realisieren möchten, benötigen Sie keinen Projektsteuerer, da dort das Projektmanagement überschaubar ist und von Ihnen und dem Architekten/Planer umgesetzt werden kann.