Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью - как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

7. Права и обязанности сторон. В разделе «обязанности исполнителя» оговаривается, что он должен выполнить задание, полученное от заказчика, в соответствии с законом и требованиями клиента.

Это касается предоставления необходимой заказчику информации, осуществления необходимых переговоров, проверки юридической чистоты имеющейся документации (правоустанавливающих и других документов) и всех действий, входящих в предмет договора. При этом исполнитель обязан оказывать содействие заказчику в заключении и регистрации в государственном органе договора, в соответствии с которым к последнему переходит право собственности на приобретаемое недвижимое имущество.

Очень важным моментом, который обязательно должен быть отражен в договоре на риелторское обслуживание, является ответственность исполнителя (агентства недвижимости) за сохранность документов, материальных ценностей и денежных средств, которые ему предоставил заказчик. Эти полномочия нужны для выполнения заданий по договору. На наличие такого пункта в договоре следует обратить особое внимание, так как его отсутствие ставит под сомнение возможность заключения эксклюзивных договоров, получение и передачу задатков.

В права исполнителя входит привлечение к исполнению договора третьих лиц. К ним обычно относят предприятия, обеспечивающие рекламу реализуемой недвижимости, местные органы власти, органы, выдающие разрешительную документацию (ДЕЗы, БТИ, паспортные столы ОВД, учреждения, регистрирующие договоры по купле-продаже недвижимости).

В обязанности заказчика входит личное (или через представителей) участие в подготовке и проведении сделки с недвижимостью и выплаты вознаграждения исполнителю за выполненную работу. Заказчик не должен разглашать конфиденциальную информацию по сделке и передавать право третьим лицам на оказание риелторских услуг, оговоренных в договоре.

Относительно личного участия клиенту целесообразно позаботиться о выделении собственного времени на участие в подготовке и проведении сделки с собственной недвижимостью. Иногда у клиентов возникает заблуждение, что эта большая работа с серьезной ответственностью может быть выполнена без их участия. Присутствие клиента в этом непростом процессе необходимо, что избавит всех от разных ошибок и упущений.

Помимо этого, стороны обязаны своевременно сообщать друг другу об изменившихся обстоятельствах, отвечать на запросы каждой стороны и надлежащим образом хранить документы, материальные ценности и денежные средства по договору.

При этом обе стороны не несут ответственности за обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные обстоятельства), такие, как природные или иные катастрофы, военные действия, изменения общественного строя, налоговой системы и ее частей, других законодательных актов.

А. А. Шихмагометов отмечает, что ответственность сторон — это своевременное и качественное исполнение своих обязательств. Прежде всего, это касается исполнителя (маклера). Обязательно вписывается в договор, что агентство недвижимости отвечает:

— за сохранность (хранение, возврат) правоустанавливающих и иных ценных документов заказчика;

— за гарантийное хранение (при необходимости и возвращение) денежных средств заказчика или внесенной авансовой суммы;

— за юридическую чистоту сделки (или иных маклерских услуг);

— за соблюдение Закона РФ «О защите прав потребителей».

8. Цена объекта недвижимости. В договорах чаще всего отмечается, что цены отчуждаемой и приобретаемой недвижимости устанавливаются Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Официальные цены недвижимости действительно по утвержденной методике определяются БТИ. Но эти цены не соответствуют рыночным, и перед клиентом всегда стоит дилемма: или зафиксировать в договоре купли-продажи официальные цены и платить меньше за оформление договора, или платить больше, но в случае судебной перспективы можно будет рассчитывать вернуть себе реально потраченные средства. Обычно рыночные цены фиксируют в дополнительном соглашении.

Как пишет О. Г. Курноскина, в соответствии со статьей 555 ГК РФ цена реализуемой недвижимости определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.