Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью - как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

А. А. Шихмагометов отмечает, что обязательное условие первого раздела договора — это идентификация сторон. Для заказчика: фамилия, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные (номер, когда и кем выдан). Для исполнителя: наименование организации или агентства недвижимости, фамилия, имя, отчество руководителя или маклера, брокера, агента (который действует самостоятельно, по лицензии или от имени руководителя по доверенности). Здесь же можно определить круг действующих лиц, если таковые имеются. Например, при расселении коммунальной квартиры в качестве заказчика могут выступать все жильцы или при покупке, продаже, найме недвижимости заказчиками могут быть несколько членов семьи. В таком случае отдельно фиксируются (указываются) данные каждого из клиентов: Заказчик — 1, Заказчик — 2.

Заключая договор, и вы, и агентство распределяете риски и ответственность . Это значит, что во всех договорных документах должны стоять название фирмы и имена ее полномочных представителей, а не просто агента. Четко продумайте и пропишите ответственность сторон, все мыслимые кризисные варианты, включая форс-мажорные обстоятельства [51] Вы имеете право // Квартира. Дача. Офис. — 2000. — № 191. .

5. Предметом договора с отчуждением и приобретением недвижимого имущества является выполнение большого объема работы (5 этапов, 20 подэтапов, 105 решаемых задач). Видимо, поэтому риелторская деятельность зачастую описывается очень обще или с небольшой «разверткой». Например, организация продажи с последующей покупкой недвижимого имущества и в том числе осуществление рекламной кампании, организации просмотров и показов, нотариального удостоверения и регистрации государственным органом договоров отчуждения и приобретения, содействие заказчику в проведении взаиморасчетов, при необходимости выдача и получение задатков (авансов) и совершение иных действий, необходимых для выполнения заключенного договора.

Предмет договора зависит от типа сделки. Так, при покупке недвижимости (предмет договора) ее приобретение осуществляется в соответствии с указанными заказчиком параметрами. Приобретение жилья по ипотеке — это организация покупки квартиры за счет личных и кредитных средств, предоставляемых согласно программе ипотечного кредитования жилой недвижимости.

6. В общие положения договора входит описание отчуждаемой и приобретаемой недвижимости. Здесь также вводится пункт о том, что заказчик (в случае отчуждения его недвижимости) гарантирует, что на момент заключения договора на риелторское обслуживание она не обременена обязательствами, а значит, не заложена, не сдана в аренду, в споре или под арестом (запрещением) не состоит и свободна от прочих обязательств, препятствующих по закону ее отчуждению.

Последний пункт имеет серьезные последствия, поэтому клиенту необходимо иметь о нем ясное представление.

Следует отметить, что недвижимость (квартира, офис, дача) по определению представляет собой совокупность потребительских свойств, куда помимо ее известных параметров (площади, количества комнат, этажа, этажности, высоты потолков) входят географические, инженерно-строительные, экологические, санитарно-технические, гигиенические, архитектурные, безопасные, социологические, юридические и другие характеристики дома, двора, улицы, микрорайона с их инфраструктурой (магазинами, рынками, школьными, дошкольными, оздоровительными и другими учреждениями, транспортом, дорогами, техническими средствами коммуникации).

Именно поэтому в требования на приобретаемую собственность следует вписывать как можно больше указанных потребительских качеств:

— географических (районы, улицы);

— экологических (например, окна выходят на улицу или во двор, ориентация квартиры определена в соответствии с розой ветров, заданы параметры самой квартиры);

— социологических (отсутствие рядом с домом воинских частей, рынков, рабочих общежитий).

Конечно, это непростая работа, она требует времени, усилий и к ней следует тщательно готовиться. Однако чем точнее вы представляете требования к приобретаемой недвижимости, тем меньше у вас будет недоразумений с риелторами. Ведь им очень часто приходится работать по известной из русских народных сказок фразе: «Пойди туда, не знаю куда, принеси то, не знаю что». Не забывайте, что риелторы не умеют читать ваши мысли, поэтому им лучше подробно рассказать о всех ваших пожеланиях и для надежности написать их на бумаге.