Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью - как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Обычно мошенники не подделывают платежные документы на квартиру, а документы, сопровождающие сделку (выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета), «получают» самостоятельно, без свидетелей.

Например, был случай, когда один гражданин покупал квартиру у мошенника и поставил условие — документы должны быть получены в РЭУ в его присутствии. Преступник выбрал время, когда паспортный стол был закрыт, а покупателя убедил в возможности получить выписку даже в это время. Зашел в паспортный стол, а затем вышел с готовой фиктивной выпиской.

Все способы подделок документов невозможно описать, к тому же они постоянно совершенствуются. Только специалисты могут обнаружить самые незначительные неточности, пропустить которые очень просто, а последствия могут быть печальными (лишение денег или квартиры), поэтому при сделках с недвижимостью необходимо обращаться в риелторские фирмы, которые наработали определенный опыт в распознавании подделок документов.

Назовем типовые ошибки, не носящие умышленного характера, но тем не менее способные повлиять на судьбу сделки.

1. Несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию, и в других документах, в которых указан адрес этого объекта.

Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, то необходимо исправить документ и переоформить его установленным образом.

2. Несовпадение площади помещения или здания в различных документах. Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то следует исправить документ и переоформить его установленным образом.

3. Красные линии на плане объекта, выданном БТИ. Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в Межведомственную комиссию административного округа.

4. Неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.

5. Полномочия лица, подписавшего договор, и сдаваемые на регистрацию документы не подтверждены должным образом. Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации — копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо должно представить доверенность.

Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные Законом «Об акционерных обществах» или Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью».

6. Отсутствие государственной регистрации права собственника на объект недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора.

7. Отсутствие документов, подтверждающих правопреемство ООО, ОАО, ЗАО, ТОО, АООТ, АОЗТ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с законом [47] Типовые ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Квартира. Дача. Офис. — 2001. — № 154. .

Перед тем как начать работу по сделке, вам предложат заключить договор с несколькими приложениями, в котором оговорены будущие шаги, взаимные права и обязательства, сроки совершения сделки, санкции, применяемые к сторонам в случае отказа от исполнения обязательств. Документы, которые вам предлагают подписать, надо внимательно прочитать, даже если вы доверяете агентству безоговорочно. Не лишним будет обращение к услугам юристов, специализирующихся на вопросах недвижимого имущества и сделках с ним, полагает О. Самборская.