Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью - как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Таким образом, клиент агентства недвижимости является потребителем, а посему имеет основания для защиты своих прав в соответствии с указанным Законом.

Первое и основное, что защищает закон — это право гражданина на качественное предоставление услуг . Именно эта часть соглашения гражданина с риелторской фирмой оказывается на практике во многих случаях наиболее декларативной. Действительно, стандартные договоры, предлагаемые рядом агентств, как правило, определяют общие обязательства фирмы по поиску вариантов недвижимости в соответствии с пожеланиями клиента. Однако целью обращения гражданина в агентство является не просмотр некоего числа вариантов, а именно приобретение жилья с конкретными потребительскими характеристиками, в определенном районе, типе дома. Эта конечная цель достигается не единичной услугой фирмы (организацией просмотра вариантов), а комплексом услуг [49] Вы имеете право // Квартира. Дача. Офис. — 2000. — № 191. .

1. Функции договоров и требования к ним. Договоры на риелторское обслуживание позволяют:

— регулировать отношения сторон;

— определять обязательства и последовательность их исполнения;

— оговаривать права сторон;

— определять и защищать интересы сторон, участвующих в договоре.

Так, договор на риелторское обслуживание нужен не только для надлежащего его исполнения, но и в ситуации обращения в суд как последней фазе борьбы за нарушенные права. И если договор правильно составить и исполнить, то это уже осуществление защиты собственных интересов и, в определенной мере, препятствие для их нарушения. Здесь в полной мере действует известная формула: «знание — сила».

Договор на риелторское обслуживание, как и договор купли-продажи недвижимости, является двусторонним, возмездным и реальным [50] При ссылке на данного автора см.: Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью. Изд. 2-е., перераб. и доп. — М.: Юстицинформ, 2006. . Двусторонним договор считается на том основании, что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых — исполнитель (агентство недвижимости), другая — клиент (продавец или покупатель в случае отчуждения и приобретения недвижимости).

Возмездным считается договор, по которому исполнитель (агентство недвижимости, маклер) обязуется по заданию заказчика (клиента) оказать определенные услуги или осуществить определенную работу, действия, деятельность, а заказчик (клиент) обязуется оплатить эти услуги, а также на том основании, что права и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна из сторон (агентство недвижимости) оказывает другой стороне (клиенту) риелторские услуги за определенную плату.

Реальным договор признается на том основании, что стороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственном заключении договора.

Сторонами по этому договору могут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования, вытекающие из требований договоров купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с существующим законодательством. Так, физическим лицом здесь может являться гражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации — 18-летнего возраста) и обладающий полной дееспособностью. Это означает, что у данного гражданина нет никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества, напоминает О. Г. Курноскина.

2. Структура договора. Обязательными составляющими договоров о возмездном оказании риелторских услуг являются название договора, его преамбула, предмет договора, общие положения, цена объекта недвижимости, права и обязанности сторон, сроки действия договора, расчеты по договору, отказ от исполнения договора и порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон, дополнительные условия.

К подобным договорам могут прилагаться дополнительные соглашения, в которых оговариваются искомая недвижимость (при покупке и альтернативных сделках), величина комиссионного вознаграждения.

3. Название договора должно в краткой форме отражать предмет договора, что позволяет отличать разные договоры.

4. В преамбуле необходимо указать время (дату) и место (город, страна) заключения и подписания договора, а также полное наименование сторон (заказчик и исполнитель).