Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью - как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

9. Срок действия договора. В этом разделе договора указывается, с какого момента он вступает в силу и когда его действие завершается.

Здесь, напоминает А. А. Шихмагометов, необходимо указать дату (число, месяц и год) подписания договора и до какого периода он действует. Сроки могут быть до 1 месяца при обменах и более (до 6 месяцев или до 1 года) при расселении коммунальной квартиры. Но, как правило, большинство договоров по оказанию маклерских услуг заключаются на 1–3 месяца.

Договор может продлеваться при отсутствии нужных вариантов, задержке с выпиской-пропиской, из-за длительности оформления документов.

О сроках при заключении договоров следует помнить всегда и правильно их устанавливать.

С. Жарков указывает, что неоговоренные сроки исполнения сторонами обязательств подвели одну риелторскую компанию, «попавшую» на несколько десятков тысяч долларов. Она перевела деньги строительной фирме, взявшей на себя обязательство построить жилой дом, в котором передаст две квартиры заказчику. Но срок передачи квартир был определен неточно и даже нелепо: «после окончания строительства». Прошли годы, но дом так и не был построен…

Специфика услуг риелторских фирм сказывается и при согласовании сроков выполнения работ. Сроки могут быть обусловлены успешностью проведения необходимых этапов работ, однако клиент при детальной регламентации своих требований имеет возможность фиксировать не только сроки исполнения договора в целом, но и сроки исполнения отдельных его этапов.

Когда такие сроки исполнения имеются в договоре, последствия их нарушения определяются законом. Ответственность может наступить уже при нарушении своевременности начала выполнения работ, а также при иной просрочке, когда становится очевидно, что своевременное исполнение невозможно. Клиент вправе назначить в таком случае новый срок исполнения либо потребовать уменьшения цены услуги или же расторгнуть договор. При нарушении сроков начала работ, предельного срока исполнения договора или назначенного клиентом срока закон предусматривает неустойку до 3 % от цены услуги за каждый день просрочки (но без превышения стоимости услуги).

Как правило, ответственность за нарушение сроков регламентируется самими договаривающимися сторонами. Но клиентам риелторских фирм полезно знать, что закон запрещает включать в договоры условия, ущемляющие их права по сравнению с нормами, установленными самим законом.

10. Расчеты по договору. Здесь оговаривается величина вознаграждения, которое заказчик выплачивает исполнителю за оказанные им услуги.

При этом указывается количество банковских дней, в течение которых должно быть выплачено комиссионное вознаграждение. Заказчик из собственных средств или причитающихся ему за реализацию недвижимости оплачивает исполнителю оказанные им услуги и выполненные работы.

Окончательный расчет осуществляется при подписании акта сдачи-приемки работ, являющегося неотъемлемой частью договора.

11. Отказ от исполнения договора и порядок разрешения споров. В этом пункте договора на риелторское обслуживание говорится, что изменения, дополнения договора, а также его расторжение совершаются по обоюдному согласию сторон.

Здесь также отмечается, что заказчик не имеет права отказаться от исполнения договора, если он не возместит исполнителю документально подтвержденных расходов соответственно выполненной работе.

Если разрешение споров невозможно с помощью переговоров сторон, то порядок их разрешения определяется в соответствии с существующим законом.

12. В реквизитах сторон заказчик указывает данные паспорта и адрес постоянной регистрации, исполнитель — полное название организации, свой ИНН, почтовый адрес, наименование банка, номер расчетного и корреспондентских счетов.

Каждый договор, напоминает А. А. Шихмагометов, составляется не менее чем в двух одинаковых по содержанию и форме экземплярах. В заключение договора исполнитель и заказчик указывают свои точные адресные данные, подписывают договор, а исполнитель еще закрепляет его своей печатью, если он частный (индивидуальный) маклер, или печатью агентства недвижимости.

Законом устанавливается ответственность исполнителя за недостатки конкретно определенных договором услуг. Гражданин может предъявить требования не только на финальном этапе, но и в случае обнаружения отклонений от установленного качества в ходе оказания услуг. В таком случае он имеет право требовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соответствующего уменьшения цены услуг. Поэтому целесообразно сроки устранения недостатков предусмотреть в договоре. В этом случае отказ фирмы выполнить законные требования гражданина-потребителя по устранению недостатков, а также нарушение указанных в договоре сроков дает право расторгнуть договор и требовать возмещения понесенных убытков в 10-дневный срок. Неисполнение последних требований является основанием для судебной защиты прав потребителя. Кроме всех убытков, гражданин имеет право на компенсацию морального вреда.