Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью - как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Деловые отношения всегда предполагают взаимные гарантии, обязательства и то или иное их обеспечение. Агентства недвижимости клиентам обеспечивают социальные (участие в РГР, МАР, сертификаты и прочее) и профессиональные гарантии. Клиенты, в свою очередь, должны также располагать обеспечением своих гарантий и обязательств.

Договоры на риелторское обслуживание различаются типом операций с недвижимостью (приобретение, отчуждение), содержанием заявленных в договорах гарантий и обязательств, а также видами их обеспечения. Это и определяет форму взаимоотношений с клиентами. При этом обеспечение гарантий и обязательств может быть в виде:

— личной подписи клиента и фиксации его паспортных данных;

— переданных на ответственное хранение правоустанавливающих документов на объекты недвижимости;

— предоплаты риелторских услуг.

Бывает также четвертый, смешанный вид (наличие подписи, передача на хранение документов, предоплата).

Ключевым моментом, определяющим форму взаимоотношений агентства недвижимости и клиента, является его обязательство не привлекать к исполнению договора третьих лиц. Под этим подразумеваются другие агентства недвижимости и всякого рода посредники. Если же клиент дал такое обязательство, подписал договор, передал на ответственное хранение правоустанавливающие документы и (или) внес предоплату, то из исполнения этих условий возникает обеспеченный, или эксклюзивный, договор . Если же договор обеспечен только подписью клиента, то он может быть отнесен к малообеспеченному, или обычному, договору.

Обычный договор может быть заключен с рядом третьих лиц, так как такие клиенты в соответствии с существующим законодательством не несут никакой ответственности за нарушение своего слова и за то, что они заставили агентства безвозмездно выполнять определенный объем работы. Такие клиенты практически никогда не сообщают своим партнерам об изменении своих обстоятельств (квартира продана, сдана). Однако и отношение у агентств к ним тоже соответствующее. Тем более что если одна и та же квартира продается сразу несколькими агентствами, они об этом узнают очень быстро, так как реклама жилой недвижимости осуществляется в одних и тех же профильных газетах и журналах и в межфирменной электронной сети. О том, что подбирается для покупки квартира с определенными характеристиками и «географией», тоже становится известно риелторам, только происходит это чуть позже.

Ни одно серьезное агентство не будет тратить время, силы и средства на работу с такими клиентами. Необходимо отметить, что практика заключения малообеспеченных договоров все же существует, и агентства недвижимости идут на это при условии предоплаты рекламных расходов, неподключения к исполнению договора других посредников и при надлежащем контроле со стороны риелтора, ведущего этот договор. Количество малообеспеченных договоров уменьшается с каждым годом, так как агентства, естественно, не желают работать без серьезных гарантий и обязательств.

Все чаще заключаются обеспеченные, эксклюзивные договоры, что свидетельствует о все возрастающем применении цивилизованных отношений на рынке недвижимости. «Эксклюзив» в переводе с французского означает исключительное право. В нашем случае это исключительное право агентства недвижимости на выполнение всего необходимого объема работ для совершения сделки. Между агентством и клиентом возникают действительно партнерские отношения, основанные на взаимном интересе и взаимной ответственности.

Обратите внимание

Риелтор обязан сам без напоминания объяснять клиентам некоторые «деликатные» моменты и преимущества эксклюзивного договора и не ждать, когда его спросят об этом клиенты. Это очень важно для характеристики риелтора, ведь речь идет о вполне естественном беспокойстве клиентов по поводу возможной утери правоустанавливающих документов, переданных на ответственное хранение в агентство недвижимости или о неправомерном их использовании с целью продажи квартиры обманным путем.

Эти опасения клиентов правомочны, и поэтому они должны владеть информацией, которая позволит им более доверительно относиться к агентствам недвижимости.

Прежде всего, это пункт в договоре на риелторское обслуживании об ответственном хранении . Клиентам следует сообщить, где и как будут храниться правоустанавливающие документы, получаемые от них, хранятся ли они надлежащим образом, с соблюдением всех требований безопасности. Это должно способствовать исключению возможности их утери по халатности сотрудников. Клиенты сами должны увидеть условия хранения их документов, тем более что там обычно хранится большое количество подобных документов других клиентов.