Борис Бирюков: Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

Удивительно, сколько значений может иметь понятие «дом». Для одного человека это замок или многоэтажный особняк, для другого – благоустроенная квартира, для кого-то, например Диогена, – бочка, для некоторых военных – командный пункт, а кто-то живет в автомобиле или даже под лестницей в подъезде.

Жилище и сфера жилищно-коммунального хозяйства чрезвычайно важны для нормальной жизнедеятельности каждого человека, поскольку в современных условиях все мы являемся заложниками нормального функционирования жилищного законодательства и системы ЖКХ.

Объем материальных, финансовых и людских ресурсов, связанных с этой сферой, огромен, расходы на содержание жилья и оплату жилищно-коммунальных услуг составляют около 20 % доходов населения, в то же время производительная деятельность, финансовые операции и финансовые потоки в данной области непрозрачны и для граждан нашей страны зачастую являются территорией «терра инкогнито».

Положение в жилищно-коммунальном хозяйстве сегодня чрезвычайно сложное: жилищный фонд находится в неудовлетворительном состоянии, большая его часть морально устарела и нуждается в реконструкции, благоустройство жилых домов остается на низком уровне. По данным Росстата, почти треть населения страны лишена возможности пользоваться центральным водоснабжением, около 30 % жилых домов не имеют канализации. По нормативам, очищается лишь 45 % всех сточных вод, а в ряде регионов, таких как Карачаево-Черкесская Республика, Чеченская Республика, Омская, Новгородская, Псковская области, уровень нормативно очищаемых сточных вод не превышает 2 %.

Износ коммунальной инфраструктуры составляет около 60 %. Как результат – постоянные многочисленные аварии в тепловых сетях, системах водо– и газоснабжения, электрических коммуникациях.

По словам Президента Российской Федерации, «сегодня мы стоим перед реальной угрозой техногенной катастрофы».

Вместе с тем в последние годы социально-экономические отношения в сфере ЖКХ подверглись коренному реформированию. Государство освободилось от обязательств по обеспечению жильем сограждан и «предоставило» им возможность решать жилищные вопросы самостоятельно;

изменилась структура жилищного фонда по формам собственности – большинство граждан из нанимателей жилья превратились в собственников. По данным Росстата, в настоящее время более 82 % жилищного фонда России находится в собственности физических лиц.

Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования, развивается рынок жилья.

Жилищные отношения в настоящее время регулируются законодательством, основу которого составляют Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), вступивший в силу 1 марта 2005 г., Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и другие федеральные законы.

Федеральное законодательство определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений.

Жилищный кодекс заложил основы управления ЖКХ, а также наметил решение многих организационно-правовых вопросов управления многоквартирными домами. Собственники жилья теперь должны сами управлять своей собственностью: на смену жилищно-эксплуатационным конторам (ЖЭК), дирекциям единого заказчика (ДЕЗ), ремонтно-эксплуатационным управлениям (РЭУ) и т. п. должны прийти новые организационно-правовые формы – товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющие компании (УК) и др.

Возник и развивается рынок жилья – переход собственности из рук в руки происходит непрерывно. По подсчетам специалистов, ежегодно меняют собственников и пользователей почти 100 тыс. квартир, комнат и домов. Оборот жилья составляет многие миллиарды рублей. Купля-продажа жилых помещений стала главным фактором улучшения жилищных условий граждан, важнейшей сделкой гражданского оборота недвижимости.

Рынок жилья – это купля-продажа, обмен, сдача в наем, аренду квартир, домов, коттеджей, это многие миллиарды и рублей и долларов. На этом рынке обращаются огромные суммы денег: достаточно сказать, что стоимость обычной панельной «однушки» в столице превышает $100 тыс., а стоимость элитных квартир зашкаливает за многие миллионы «зеленых».