Борис Бирюков: Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

Рынок недвижимости по-прежнему остается достаточно рискованным. Имеется немало случаев обмана, мошенничества и даже убийств в целях присвоения чужой собственности, в первую очередь жилья: права на приобретенную вами недвижимость могут оказаться у третьих лиц.

Суд вправе аннулировать сделку даже если неприятности возникли не с квартирой, которую купили вы, а с той, в которую перебрался ваш партнер по сделке. Или проблемы появились в предыдущих сделках с квартирой, к которым ни вы, ни продавец не имели никакого отношения.

Покупка-продажа или обмен квартиры – это всегда событие, всегда длительный стресс, поскольку процесс может затянуться на продолжительное время. Ошибаться здесь никак нельзя.

В ходе сделки покупателю и продавцу приходится общаться с различными учреждениями, организациями и должностными лицами. Это и оценщики, и юристы, и нотариусы, и работники Мосрегистрации, и налоговая инспекция, и бюро технической инвентаризации (БТИ), и банки, и страховщики. На услуги этих организаций уйдет немало денег и времени.

Человеку, который впервые продает или покупает квартиру и не имеет опыта и знаний в этой области, самостоятельно совершать подобные сделки довольно рискованно: шансы «попасть впросак» крайне высоки. Жилищное законодательство всегда было сложным для понимания простым человеком, что часто приводило к недоразумениям и ошибкам. Законы нужно знать, их незнание не освобождает от ответственности. Некомпетентность при совершении сделок с жилыми помещениями смертельно опасна.

Как правило, во всем цивилизованном мире сделками с недвижимостью занимаются специалисты – риелторы, поскольку для грамотного совершения операций на этом сложном и дорогостоящем рынке требуются специальные знания и достаточный опыт. В пользу именно такого подхода можно привести достаточно аргументов. Однако для многих россиян услуги риелторов весьма дороги.

В то же время совершается большое количество сделок, которые можно отнести к разряду «простых и ясных»: это сделки между родственниками, хорошими знакомыми, надежными и проверенными людьми и организациями и т. д. Подобные сделки граждане, обладая необходимым минимумом юридических знаний, могут успешно совершать самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.

Вместе с тем даже в случае обращения к профессионалам понимание процедур оформления сделки поможет контролировать ситуацию и не попасться «на удочку» мошенников. Знать и уметь отстаивать свои права становится важнейшей ценностью граждан в правовом обществе.

Задача этого справочника – предоставить соответствующие юридические знания и информацию в сфере ЖКХ, управления недвижимостью, купли-продажи и обмена жилья.

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. с поправками от 30 декабря 2008 г.) установила права и свободы человека и гражданина и основные принципы жилищного права. Конституция РФ и федеральные законы имеют верховенство на всей территории Российской Федерации (п. 2 ст. 4 Конституции).

Глава 2 «Права и свободы человека и гражданина» провозглашает: «в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией» (п. 1 ст. 17).

«Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности» (п. 2 ст. 19).

«Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения» (ст. 25).

«Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства» (п. 1 ст. 27).

«Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища» (п. 1 ст. 40).

«Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище» (п. 2 ст. 40).