Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью - как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

С точки зрения рынка договор был и остается наиболее цивилизованным методом работы. Он определяет и все условия сделки, взаимные права и обязанности сторон.

Именно договор является основным документом, по которому клиент может отстоять свои права в случае возникновения каких-либо претензий к агентству недвижимости. И с учетом этого договора суд будет принимать решение об удовлетворении иска клиента или о защите его прав по сделке [48] Николаева В. За что мы платим риелторам? // Московская правда. Квартирный вопрос. — 2001. — № 11. .

Ошибки и правовые неточности при составлении любого контракта могут, как известно, привести к огромным финансовым потерям, не говоря уже о тратах времени, сил и здоровья на долгосрочные судебные разбирательства. Внимательное изучение договора с риелторской фирмой при покупке или продаже квартиры может уберечь клиента от многих напастей, считают эксперты.

Для продавца главное — решить финансовый вопрос. Это означает, что ему нужно не остаться без денег, выписавшись из квартиры. А для покупателя основное — юридическая чистота квартиры, поскольку всегда есть риск, что сделка может быть признана недействительной. Интересы продавца уберечь проще: надо только своевременно позаботиться о безопасности и надежности схемы передачи денег. Для этого в текст договора следует внести отдельной строкой название конкретного банка, с которым будет впоследствии заключен договор на аренду индивидуального сейфа.

Защитить интересы покупателя несколько сложнее. Специалисты считают, что наиболее серьезное внимание при подготовке договора следует обратить на пункт о профессиональной ответственности агентства недвижимости. Кроме того, в контракте должны быть подробно расписаны все этапы проведения сделки, последовательность и сроки действий каждой стороны. Необходимо, чтобы договор был «разжеван», понятен любой бабушке. В этом случае остается меньше почвы для возможных конфликтов. По словам специалистов, несовершенных контрактов в риелторском бизнесе — море. Причин этому три: отсутствие закона о риелторской деятельности, юридическая безграмотность некоторых бизнесменов и корыстные интересы компаний, не желающих нести ответственность за качество своих услуг, указывает С. Жарков.

Риелторы зачастую не знают границ своей ответственности и не видят «подводные камни» в документах. Многие агентства, особенно небольшие, не могут себе позволить держать юриста. Они либо составляют договоры сами, либо прибегают к помощи юридических фирм, которые разрабатывают образцы типовых контрактов и продают их десяткам компаний. Но юридические фирмы бывают далеки от каждодневных реалий рынка недвижимости, поэтому продукция их порой оказывается невысокого качества. И если что-то случается, то максимум, на что может рассчитывать пострадавший клиент, — это юридическая поддержка со стороны агентства. Специалисты считают, что фирма обязана выступить в суде на стороне своего клиента и нанять адвоката, взяв на себя все расходы по этому делу.

Ведущие риелторы отмечают также, что причина низкого правового уровня документов ряда агентств недвижимости заключается не только в юридической безграмотности руководителей. Корыстные интересы играют здесь не менее важную роль. Прежде всего, многие стремятся незаконно получить разницу между заниженной ценой для продавца и завышенной для покупателя.

В советскую эпоху слово «потребитель» использовалось в бранном контексте. Времена меняются. И те граждане, которые сегодня стремятся к эффективной защите своих прав и интересов, должны не только знать, что в России действует Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», но и уметь применять его в жизненных ситуациях.

Однако на практике защита прав гражданина-потребителя в отношениях с фирмой — производителем товара или поставщиком услуг на рынке недвижимости вызывает определенные сложности.

На рынке недвижимости потребитель взаимодействует с двумя контрагентами: изготовителем и исполнителем. Вопрос о взаимоотношениях потребителя с изготовителем (применительно к рынку недвижимости им может быть застройщик, строительная или ремонтно-отделочная подрядная организация) — это отдельная неисчерпаемая тема. Мы предлагаем поразмыслить над связкой «потребитель» — «исполнитель».

Под исполнителем закон подразумевает всякую организацию либо индивидуального предпринимателя, выполняющих работы или оказывающих услуги потребителям по возмездному договору. Услуги агентства недвижимости (риелторской фирмы) в подавляющем большинстве случаев таковыми и являются, поскольку связаны подбором вариантов приобретения квартир, улучшения жилищных условий и техническим обеспечением надлежащего перехода прав на недвижимое имущество.