Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

много проблем, которых можно было бы избежать, если бы помещения не

считались самостоятельными объектами недвижимости. В этом случае все

отношения между владельцами отдельных помещений в здании могли бы быть

урегулированы в рамках долевой собственности имеющей особый регламент

(исключающий, в частности, преимущественное право покупки). Однако

возможность установления такого подхода была исключена системой

приватизации, предметом которой стали квартиры и нежилые помещения как

самостоятельные объекты недвижимости1.

Как бы то ни было, и здания, и входящие в них помещения - самостоятельные

объекты недвижимости, которые существуют параллельно. Поэтому и здания, и

помещения могут иметь статус вновь созданных объектов.

Самой, казалось бы, простой является ситуация возведения нового здания. В

этом случае, как само здание, так и помещения в нем являются вновь созданными

объектами недвижимости, право на которые может быть зарегистрировано и

возникает с момента регистрации. Главный же вопрос в этом случае - возможна ли

одновременная регистрация прав и на здание, и на входящие в его состав

помещения. Представляется, что этот вопрос может иметь только отрицательный

ответ, несмотря на то, что Законом о регистрации и Правилами ведения ЕГРП

предусмотрено существование и раздела о правах на здание, и раздела о правах на

помещение в нем.

Невозможность такой одновременной регистрации вытекает из содержания

гражданского законодательства. Особенно ярко это видно на примере

многоквартирных жилых домов. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику

квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением

(квартирой), принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество

1 См. § 1.2.

89

дома, к которому в соответствии со ст. 290 ГК РФ относятся общие помещения

дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-

техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,

обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, в долевой собственности

собственников квартир находится все в доме, что не является помещением,

находящимся в индивидуальной собственности конкретного лица.

При таких положениях закона очевидно, что в случае наличия прав на

квартиры различных лиц право собственности на сам дом вообще не может быть за

кем-либо зарегистрировано, поскольку правовой режим собственности в таком

доме состоит в существовании индивидуальной собственности на помещения и

долевой собственности на все остальное. Свести же это все к общему знаменателю

и определить собственника (собственников) дома практически невозможно.

Нами рассмотрена ситуация, когда права на помещения в новом объекте

регистрируются за различными собственниками. Однако вполне вероятным

является обращение за регистрацией права собственности на здание и на

помещения в нем одного лица - застройщика, который профинансировал

строительство всего дома. Почему бы в этом случае не зарегистрировать

одновременно его право и на дом в целом, и на отдельные помещения? В принципе,

такая регистрация не противоречит закону, т.к. в случае единственного

собственника здания трудно отрицать, что он является и собственником всех

помещений в этом здании. Однако изучение практики регистрирующих органов

показало, что такие обращения практически отсутствуют, хотя регистрация всех

квартир на застройщика не такой уж редкий случай. Дело в том, что в дальнейшем

часть квартир или все квартиры в доме отчуждаются, а с учетом приведенных выше

положений закона, как только состоится переход права хотя бы на одно помещение,

структура собственности в доме приобретает вид, установленный ст.ст. 289, 290 ГК

РФ, что автоматически будет означать прекращение права собственности

первичного собственника на здание в целом.

90

Мы рассмотрели ситуацию с многоквартирными жилыми домами, вопрос о

которых специально урегулирован законом. Но может быть в отношении других

объектов возможен иной подход, при котором одновременно будет

зарегистрировано право собственности и на здание, и на помещение в нем

различных лиц?

О необходимости применения к зданиям и помещениям нежилого

назначения по аналогии ст.ст. 289, 290 ГК РФ автор уже высказывался с подробным

обоснованием своей позиции1. Поэтому здесь лишь подчеркнем еще раз