Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

образованные в результате реконструкции, возникают с момента регистрации, то в

отношении второго варианта существуют разные подходы, а проблемы здесь

абсолютно аналогичны тем, которые возникают при разделении или объединении

земельных участков. Вот почему законодательное решение данного вопроса и для

земельных участков, и для помещений должно быть одинаковым.

Как уже говорилось, здесь мы имеем дело с особым способом приобретения

права, хотя, возможно, и термин "приобретение" является для данного случая не

совсем точным, ибо собственник фактически ничего не приобретает (в том смысле,

что у него не появляется ничего того, чего бы не было раньше). Поэтому речь в

данном случае может идти об изменении прав лица (или нескольких лиц) на

принадлежащую ему (им) недвижимость.

Какова же правовая природа и основания такого изменения? Источником

этого изменения прав, состоящего в изменении объектного состава собственности,

являются действия (волеизъявление) собственника (собственников). Вполне

очевидно, что эти действия представляют собой сделку, поскольку сделка - это

действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение

или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). В случае, когда

исходные объекты принадлежат одному лицу, эта сделка односторонняя, поскольку

для ее совершения необходимо и достаточно воли собственника (п. 2 ст. 154 ГК

РФ). В случае, когда исходный объект находится в общей собственности, сделка

93

становится многосторонней1. Вместе с тем эта сделка осложнена тем, что для ее

реализации необходимо совершение определенных действий органами

технического и кадастрового учета. Однако эти органы в сделке не участвуют, а

лишь подтверждают ее соответствие закону в части определения новых границ

объектов.

Итак, специфика прав, возникающих в результате объединения (разделения)

объектов их собственником состоит в том, что основанием их возникновения

является сделка собственника (собственников), как лица (лиц) уже обладающего

правом на объект. Это не позволяет отнести эти объекты к вновь создаваемым,

поскольку спецификой последних является то, что основанием возникновения

права на них является деятельность по их созданию.

Поскольку данные объекты нельзя отнести к вновь созданным, к ним нельзя

применять и норму ст. 219 ГК РФ о возникновении права с момента регистрации.

Очевидно, к этим объектам необходимо применять нормы о правах, возникающих

из сделок с недвижимостью, однако, имея в виду, что данная сделка не является

сделкой отчуждения, в связи с чем к ней нельзя применять нормы, относящиеся к

данному виду сделок. Статья 164 ГК РФ говорит о том, что сделки с недвижимым

имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке,

предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации.

Правоприменительная практика сегодня исходит из того, что сами сделки с

недвижимостью подлежат регистрации лишь в тех случаях, когда об этом есть

специальное указание в ГК. Поскольку совершение данного вида сделок

гражданским законодательством вообще специально не урегулировано, следует

прийти к выводу, что данная сделка как таковая является заключенной и

действительной независимо от государственной регистрации.

1 Специфика такой сделки состоит в том, что она, с одной стороны, характеризует

согласие всех сособственников по поводу определения судьбы объекта, находящегося в их

собственности, а, с другой стороны, содержит их волеизъявление как "коллективного

собственника", на формирование новых объектов, адресованное органам,

осуществляющим кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое

имущество.

94

В то же время, в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество,

подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации

соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Но иное в

отношении данной ситуации законом также не установлено, в связи с чем, с учетом

действующего законодательства, следует считать права на разделенные

(объединенные) объекты возникшими лишь после их государственной регистрации.

Таким образом, от чего ушли, к тому и пришли – по действующему

законодательству до регистрации прав на рассматриваемые объекты заключение