Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

если в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ сделка отчуждения может быть совершена

только в отношении того имущества, которое имеет собственника.

Предлагаемое решение является неполным потому, что распространяется

исключительно на земельные участки, в то время как абсолютно аналогичная

проблема существует в отношении образования новых помещений из ранее

существовавших.

Таким образом, для полного и последовательного решения рассмотренной

проблемы, по мнению автора, следовало бы отнести случаи образования новых

земельных участков и помещений из ранее существовавших к исключениям из

общего правила, установленного п.2 ст. 8 ГК РФ, и специально отразить данную

ситуацию в Гражданском кодексе. Для этого можно было бы ввести в п. 2 ст. 218 ГК

РФ абзац второй следующего содержания:

"В случае образования новых объектов недвижимого имущества из ранее

существовавших без проведения реконструкции на основании волеизъявления

собственника (собственников) ранее существовавших объектов недвижимого

1 В п. 2 ст. 11-4 ЗК РФ указывается, что "при разделе земельного участка у его

собственника возникает право на все образуемые в результате раздела земельные

участки". Аналогичные нормы содержатся в Земельном кодекса РФ в отношении

объединения ( п. 2 ст. 11-6), перераспределения (п. 2 ст. 11-7) и выдела (п. 2 ст. 11-5).

Однако все эти нормы не определяют момент, с которого возникает право собственности

на вновь образованные участки. Не определяется в законе и момент, когда раздел,

объединение, перераспределение и выдел земельных участков считается совершившимся.

97

имущества право собственности на образованные новые объекты приобретается

этим лицом (лицами) с момента кадастрового учета этих объектов".

Только при таком законодательном решении можно допустить

одновременную регистрацию права собственности на вновь образованные объекты

недвижимости и перехода права на эти объекты. Разумеется, в таком случае требует

пересмотра содержащаяся в Федеральном законе "О государственном кадастре

недвижимости" концепция "временного учета" объектов, поскольку вряд-ли стоит

допускать "временное право собственности" на объекты недвижимого имущества.

Теперь вернемся к вопросам реконструкции. Весьма непростым является

вопрос о том, каков правовой статус объекта, который находится в стадии

реконструкции.

Ответом на этот вопрос наиболее прост при реконструкции здания,

находящегося в собственности одного лица. В этом случае вполне очевидно, что с

момента фактического начала работ по реконструкции объект приобретает статус

объекта незавершенного строительства, а после окончания реконструкции и

получения разрешения на ввод в эксплуатацию становится вновь созданным

объектом недвижимости. Но, с точки зрения регистрации прав на недвижимость,

здесь возникает другой вопрос - в связи с началом реконструкции может ли быть

зарегистрировано прекращение права на ранее существовавший объект?

С одной стороны, объект в прежнем состоянии прекратил существование. С

другой стороны, объект физически не уничтожен, не снесен, а находится в процессе

преобразования в новый объект. В такой ситуации, по нашему мнению, запись о

прекращении права на ранее существовавший объект может быть произведена

только одновременно с регистрацией права на объект незавершенного

строительства, либо на вновь созданный объект по окончании реконструкции.

Вместе с тем должна быть исключена возможность распоряжения объектом,

находящимся в стадии реконструкции, без предварительной регистрации права на

незавершенный строительством объект, т.к. соответствующие сделки будут

98

считаться незаключенными по причине неправильного отражения в них предмета

сделки.

Еще более сложной становится ситуация при "частичной" реконструкции,

когда в процесс реконструкции вовлечена лишь часть помещений дома, а остальные

помещения не претерпевают изменений, и их собственник в течение реконструкции

продолжает сохранять на них права. Примерами такой реконструкции может

служить объединение нескольких помещений в одно или, наоборот, разделение

одного помещения на несколько, надстройка дома, пристройка к нему

дополнительного флигеля и пр.

Вполне очевидно, что в этом случае можно говорить о реконструкции здания