Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

возникновения права на объекты, созданные в результате частичной реконструкции

домов, где уже имеются собственники квартир.

Следует отметить, что основной причиной возникновения дела, решение по

которому подверглось критике, было то, что губернатором Санкт-Петербурга было

исключено требование о получении предварительных согласий от собственников

квартир на реконструкцию чердаков и мансард. В этой части распоряжение также

было признано судом незаконным. И это не вызывает возражений, в том числе и в

свете вышеизложенной позиции о природе отношений, возникающих при

реконструкции чердаков и мансард. В этом случае речь идет, безусловно, о

распоряжении общим имуществом (реконструкция - вид распоряжения

имуществом, как определения судьбы вещи, которая превращается в данном случае

в новую вещь). В соответствии же с п. 1 ст. 246 ГК РФ "распоряжение имуществом,

находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его

1 Определение от 2 апреля 2008 г. № 78-Г08-6.

103

участников". Из этого следует однозначный вывод, что на реконструкцию чердаков

и мансард необходимо согласие всех собственников помещений как участников

долевой собственности на общее имущество.

Однако этот, в общем-то, очевидный вывод очень не нравится как

потенциальным застройщикам, так и органам администрации, поскольку переводит

вопрос о разрешении такой реконструкции из сферы чисто административных в

сферу гражданско-правовых отношений с большим количеством участников. При

этом каждый из участников собственности на общее имущество дома абсолютно

свободен в своем волеизъявлении, и, следовательно, его отказ дать согласие на

реконструкцию способен полностью блокировать осуществление полезного

проекта.

В то же время становиться в этой ситуации на путь игнорирования закона во

имя целесообразности означает оказаться заложниками собственников общего

имущества дома, которые в любой момент инвестиционного процесса смогут

остановить строительство, воспрепятствовать регистрации прав на уже созданные в

результате реконструкции объекты, либо оспорить уже состоявшуюся регистрацию.

Вот почему мы полагаем, что в число обстоятельств, которые подлежат

установлению регистрирующим органом при проверке законности создания

объектов на базе общего имущества дома, должно быть включено установление

наличия согласий всех собственников помещений на проведенную реконструкцию.

При этом данные обстоятельства должны устанавливаться независимо от того,

требуют ли такого согласования акты местной администрации или нет, поскольку

данное требование основано на федеральном гражданском законодательстве.

Отсутствие согласия хотя бы одного собственника помещения в доме на

реконструкцию должно служить основанием для отказа в регистрации прав на все

вновь созданные помещения, т.к. отсутствие такого согласия представляет собой

прямое нарушение п. 1 ст. 146 ГК РФ.

Однако эти утверждения верны лишь для тех домов, реконструкция которых

завершилась до введения в действие нового Жилищного кодекса, который требует

104

согласия всех собственников помещений только на уменьшение общих помещений

дома в результате реконструкции и на присоединение общих помещений к

помещениям, находящихся в собственности отдельных лиц.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции

многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой)

относится к компетенции общего собрания собственников помещений в

многоквартирном доме, а решения по этому вопросу должны приниматься

большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов

собственников помещений в доме.

В принципе, идея особого режима общей долевой собственности на общее

имущество дома была заложена в Гражданском кодексе РФ. Согласно п. 1 ст. 291 ГК

РФ "собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома,

пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества

собственников квартир (жилья). Принятым в соответствии с п. 2 ст. 291 ГК РФ

Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" в п. 3 ст. 34

принятие решений о реконструкции было отнесено к исключительной компетенции

общего собрания членов товарищества.

В связи с принятием Жилищного кодекса Закон "О товариществах