Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия,

влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на

указанное помещение" (ст. 37 п. 4). Таким образом, запрет п. 2 ст. 290 ГК РФ не

является таким уж абсолютным. Однако, представляется, что и гражданское

законодательство не дает оснований для вывода, к которому пришел Верховный

Суд.

При внимательном прочтении п. 2 ст. 290 ГК РФ мы увидим, что в ней речь

идет о невозможности отчуждения собственником помещения своей доли в праве

на общее имущество отдельно от квартиры. То есть речь идет о невозможности

прекращения долевой собственности собственника квартиры в принципе, создания

такой ситуации, когда собственность на квартиру есть, а доли в праве

собственности на общее имущество нет совсем. Однако данную норму нельзя

понимать как указание на невозможность совершения действий, направленных на

изменение размера этой доли или совершения участниками долевой собственности

согласованных действий по изменению состава общего имущества, при сохранении

на него долевой собственности. Именно изменение состава общего имущества (а не

101

отчуждение каждым своей доли) происходит при согласованном со всеми

собственниками жилых помещений присоединении к одной из квартир части

лестничной площадки или помещения так называемой "колясочной". Точно такое

же положение создается при согласованной с собственниками помещений

реконструкции чердака. В результате этой реконструкции появляются

собственники новых жилых помещений, что ведет опять-таки к перераспределению

долей в праве собственности и изменению состава общего имущества, но

отчуждения собственниками своих долей, о котором говорит п. 2 ст. 290 ГК РФ, не

происходит.

На возможность изменения состава общего имущества жилого дома и

перераспределения долей в праве на это имущество прямо указывает Жилищный

кодекс РФ. Пункт 3 ст. 36 ЖК РФ говорит о том, что "уменьшение размера общего

имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех

собственников помещений в данном доме путем его реконструкции", а п. 2 ст. 40

ЖК РФ называет условием присоединения к помещениям в жилом доме части

общего имущества согласие всех собственников помещений в доме.

Вторым аргументом против рассмотренной позиции Верховного Суда РФ

служит то, что при завершении реконструкции чердака или мансарды мы уже не

имеем дело с тем чердаком или мансардой, которые были первоначальным

объектом приложения сил инвестора, и, более того, мы не имеем дело с тем

зданием, которое существовало до начала реконструкции. В результате

проведенной реконструкции возникли новые помещения, которые могут быть

объектом индивидуальной собственности, возникли новые общие помещения,

новые общие несущие конструкции и т.д. И в результате этого процесса само

здание превратилось в новый объект недвижимости, поскольку результатом

реконструкции всегда является создание нового объекта.

Таким образом, в данном случае речь идет не об отчуждении собственниками

квартир своей доли на чердак как объект общей долевой собственности, а о

возникновении прав на вновь созданные помещения и перераспределении долей в

102

праве общей долевой собственности на общее имущество нового объекта

недвижимости. Вот почему здесь также должна применяться норма п. 1 ст. 218 ГК

РФ о возникновении права собственности на объект у того, кто его создал, а нормы

о долевой собственности на общее имущество должны быть учтены при

установлении законности проведения самой реконструкции.

Нужно отметить, что недавно Судебная коллеги по гражданским делам

Верховного Суда РФ несколько откорректировала свою позицию, отменив решение

Санкт-Петербургского городского суда о признании частично недействующим

распоряжения Мэра Санкт-Петербурга. При этом было отмечено, что это

распоряжение не включает "норм, направленных на возможность отчуждения доли

в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершения иных

действий, влекущих передачу этой доли, отдельно от права собственности на

квартиру"1. Одновременно суд подчеркнул, что согласие собственников квартир на

реконструкцию многоквартирного дома является необходимым.

В связи с этим как раз и возникает второй аспект проблемы об условиях