Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

86

этого он может заключить договор купли-продажи нового участка, т.е. дата такого

договора не может быть раньше даты регистрации права на вновь образованный

участок. Однако такой подход регистрирующего органа далеко не всегда встречал

поддержку в судах, которые признавали незаконными отказы в регистрации

договоров отчуждения вновь образованных земельных участков, основанные на том,

что право на участки было зарегистрировано после заключения соответствующего

договора. В то же время аналогичный подход со стороны регистраторов к вновь

созданным (путем строительства или реконструкции) зданиям и помещениям у суда

сомнений не вызывает. Мотивируя признание незаконными отказов в первом

случае, суд, как правило, ссылался на то, что право на соответствующую часть

земли, не выделенную (или не объединенную) в установленном порядке в

отдельный участок у лица существовало и до регистрации, в связи с чем заключение

такого договора до регистрации права на участок в новых границах вполне

правомерно.

В такой позиции суда есть определенная логика, которая подкрепляется и

практикой взаимоотношений, складывающихся на рынке недвижимости.

Проведенные исследования показывают, что разделение и объединение земельных

участков происходит в подавляющем большинстве случаев именно для совершения

с вновь образованными участками сделок отчуждения, и, более того, такое

разделение или объединение является актуальным для собственника лишь

постольку, поскольку такая сделка будет совершена. Если же сделка по каким-либо

причинам не состоялась, то для собственника утрачивается необходимость

изменения границ участков, поскольку при совершении сделки с другим

контрагентом может потребоваться установление совершенно иных границ.

Ситуация с учетом новых земельных участков и последующей регистрацией прав

на них в результате сделок отчуждения приобретает характер круга. С одной

стороны, чтобы провести отчуждение части земельного участка его нужно

выделить (путем землеустроительных работ и нового кадастрового учета) и

зарегистрировать право на него. С другой стороны, если после проведения этой

87

процедуры сделка не состоялась, собственнику для того, чтобы вернуться к

прежнему состоянию границ, необходимо вновь проделать обратную процедуру.

Для того, чтобы определить правильный подход к земельным участкам,

возникающим из ранее существовавших, необходимо установить, каким способом

возникают права на них у обладателя права на ранее существовавший земельный

участок.

Как отмечалось, закон делит способы приобретения прав на имущество на

две группы - а) приобретение права собственности на новую вещь (п. 1 ст. 208 ГК

РФ) и б) приобретение права собственности на имущество, которое имеет

собственника (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Вопрос состоит в том, к какой группе отнести

приобретение права на рассматриваемые объекты. Если относить эти объекты ко

второй группе по способу приобретения прав, то мы столкнемся с явным

противоречием этой позиции содержанию п. 2 ст. 218 ГК РФ, где сказано, что

право на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим

лицом на основании сделки об отчуждении, либо в порядке универсального

правопреемства (наследование, реорганизация юридических лиц). Вполне

очевидно, что содержанием данной нормы не охватываются случаи возникновения

права на вновь образованные объекты у самого собственника ранее

существовавшего объекта.

Представляется, что в данном случае мы имеем дело с особым способом

приобретения права, который в силу его специфики нуждается в самостоятельной

регламентации. К вопросу о возможных способах такой регламентации мы

вернемся после рассмотрения аналогичных проблем применительно к таким

объектам, как помещения.

Проблема помещений, как вновь созданных объектов, также имеет несколько

аспектов.

Первый аспект вызван тем обстоятельством, что действующее

законодательство признает одновременное существование в качестве

самостоятельных объектов недвижимости зданий и сооружений наряду с

88

входящими в их состав помещениями. Можно спорить о целесообразности такого

подхода, однако эта дискуссия не охватывается темой данной работы. Скажем

лишь, что такое параллельное существование двух видов объектов создает слишком