Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или иного документа,

1 Там же, с. 144.

84

который в соответствии с законом удостоверяет окончание его строительства,

до момента возникновения права на него у первичного правообладателя

Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае

изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом."

Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости,

необходимо обратить внимание и на то, что законодательством установлены три

группы объектов: а) земельные участки, б) здания и сооружения, в) помещения. В

связи с этим возникает вопрос, все ли эти объекты могут быть вновь созданными?

Вопрос со зданиями и сооружениями сомнений не вызывает, т.к. именно

применительно к этим объектам используются соответствующие понятия (новое

строительство, реконструкция).

Вопрос о земельных участках, на первый взгляд, имеет однозначный

отрицательный ответ. Земля как объект по своей природе такова, что ее нельзя

создать в смысле нового объекта недвижимости. Земельный участок можно

улучшать, изменять его назначение, возводить на нем здания, но "сделать"

земельный участок как новую вещь нельзя. Именно так полагают Е.А. Киндеева и

М.Г. Пискунова. "Невозможно приобрести право на земельный участок первичным

способом – путем создания, - пишут они, - как это предусмотрено п. 1 ст. 218 ГК РФ

для искусственных объектов недвижимости – зданий сооружений"1. В.В. Чубаров к

признакам земельного участка как разновидности недвижимой вещи относит его

нерукотворность2. Но здесь все не так просто.

Во-первых, возможны ситуации, когда новый земельный участок возникает

за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Рассматривая

данную ситуацию, невозможно не прийти к выводу, что земельный участок

является вновь созданным, поскольку ранее он физически не существовал.

1 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Соблюдение принципа единства судьбы земли и

недвижимости при совершении сделок // Государственная регистрация прав на

недвижимость: теория и практика. - М., 2005. - С. 150.

2 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - С. 158.

85

Очевидно, в этом случае на такой земельный участок должны распространяться все

нормы о порядке возникновения прав на новый объект.

Во-вторых, существует и еще одна ситуация, которая встречается гораздо

чаще. В отличие от зданий и сооружений, границы которых определены при их

создании и могут измениться только в результате реконструкции, земельные

участки таких границ не имеют, их границы устанавливаются произвольно и могут

изменяться в зависимости от желания правообладателей без осуществления

деятельности аналогичной реконструкции. В частности, собственник одного

земельного участка может разделить его на несколько участков, и, наоборот,

собственник нескольких участков может объединить их в один. Для этого ему будет

необходимо произвести землеустроительные работы и обратиться за проведением

кадастрового учета вновь образованных участков или участка.

Как мы видим, в результате такого процесса образуются новые объекты

недвижимости, которые ранее не существовали. Однако можно ли считать такие

объекты вновь созданными в смысле, который придается данному понятию в

Гражданском кодексе и Законе о регистрации? От ответа на этот вопрос зависит

подход к порядку и моменту возникновения прав на эти объекты и процедуре

регистрации этих прав.

Специфика таких объектов состоит в том, что, с одной стороны, они по

отношению к данным реестра являются вновь возникшими, а, с другой стороны, их

с большой долей условности можно назвать "новой вещью, изготовленной или

созданной лицом для себя" (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Если признать такие объекты вновь создаваемыми, то очевидно, что право на

них будет возникать только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК

РФ). А это значит, что распоряжение такими объектами возможно только после

регистрации права на них. Таким образом, чтобы выделить из состава

принадлежащего ему земельного участка отдельный земельный участок и продать

его, собственник участка сначала должен установить границы нового участка,

провести его кадастровый учет, зарегистрировать право на него, и только после