Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

направлено на предотвращение возможности оспаривания совершенных и

зарегистрированных сделок по этому основанию.

В то же время нужно иметь в виду, что регистрирующий орган может

отказать в регистрации лишь в том случае, если в правоустанавливающий документ

не включены те ограничения, которые известны этому органу, т. е.,

зарегистрированы в соответствующих разделах ЕГРП. Однако могут существовать

и иные ограничения, которые в реестр не включены и существование которых не

связано с регистрацией. В качестве примера можно привести ограничение права

собственника квартиры договором найма. И в этом случае продавец обязан будет

297

включить данное условие в договор. Но является ли отсутствие указание в договоре

отчуждения данного обременения основанием для отказа в регистрации?

Представляется, что здесь нужно выбирать одну из двух концепций – либо не

отказывать в таких случаях в государственной регистрации, либо признать

возможность и необходимость регистрировать такие обременения1.

В жизни встречаются ситуации, когда лицу, отчуждающему объект, не

известны все ограничения его права. Наиболее часто это происходит при

установлении ограничений прав на земельные участки в публичных интересах

(например, установление водоохранной зоны, регулирование застройки и пр.). Но и

в этих случаях необходимо требовать, чтобы эти ограничения были указаны в

правоустанавливающем документе. Что же касается владельца объекта, то обо всех

ограничениях своего права до заключения договора отчуждения он может узнать,

получив в выписку из ЕГРП.

С учетом изложенного более удачной представляется следующая

формулировка рассмотренного основания для отказа: " в правоустанавливающем

документе не указаны существующие обременения и ограничения".

Следующее основание отказа в регистрации сформулировано следующим

образом: "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества

свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект

недвижимого имущества" .

Проведенным исследованием установлено, что данное основание отказа

используется весьма редко. И это не удивительно, поскольку трудно представить,

чтобы для регистрации своего права на объект заявитель представил документ, из

которого следует обратное, т. е. отсутствие у него этого права. Более того, если

строго следовать приведенной формулировке, то документ этот должен

свидетельствовать об отсутствии у заявителя любых прав на данный объект

недвижимости.

1 Более подробно см. § 5.4.

298

Между тем в практике не являются единичными случаи обращения за

регистрацией иного права, чем следует из правоустанавливающего документа. Так

нередкими были обращения государственных унитарных предприятий и

учреждений за регистрацией права собственности, а также случаи обращений за

регистрацией права собственности юридическими лицами, в уставной капитал

которых внесено только право пользования соответствующими объектами. Вот

почему, по нашему мнению, данное основание следовало бы изложить иначе,

указав, что правоустанавливающий документ должен свидетельствовать об

отсутствии права, заявляемого к регистрации.

Основанием отказа в регистрации выступает также наличие противоречий

между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами . Это основание

также первоначально не входило в перечень ст. 20 Закона о регистрации, а было

сформулировано в ст. 13 этого закона1.

По сути дела, речь здесь идет о невозможности произвести регистрацию в

связи с тем, что данные представленных на регистрацию документов расходятся с

данными, которыми располагает регистрирующий орган. Случай расхождения

сведений о собственнике объекта и лице, производящем его отчуждение, мы уже

рассмотрели при анализе основания отказа "лицо, выдавшее

правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на

данный объект недвижимого имущества". В таких случаях должно использоваться

именно это основание для отказа.

Однако, как показывает практика, возможны и иные расхождения, которые

могут препятствовать государственной регистрации. К таким расхождениям

следует относить: несовпадение данных об объекте недвижимости (например, в

регистрирующем органе числится квартира, а на регистрацию представляется право