Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

действующего законодательства (включая и специальное законодательство о

регистрации) и иных правовых актов, независимо от того, в какой степени такое

нарушение может повлечь ничтожность сделки или иного основания

возникновения права. На этой стадии на регистрирующий орган не следует

возлагать обязанность оценки значения нарушения закона или иного нормативного

акта - отказ следует признать правомерным, если в нем четко указана нарушенная

правовая норма.

Нетрудно представить, что при таком подходе определить даже

приблизительно список возможных причин отказа в рамках данного основания не

представляется возможным. Попытки конкретизации этого основания либо его

295

ограничения какими-либо оценочными категориями неизбежно приведут к

негативным последствиям. Излишняя конкретизация приведет к непомерному

расширению нормы об основаниях отказа при неизбежных пробелах в перечне

этих оснований, а введение оценочных критериев, позволяющих принимать в

качестве оснований одни нарушения закона и не принимать другие, приведет к

возможности произвола в деятельности регистрирующего органа и смешению

функций регистрирующих и юрисдикционных органов.

На практике неоднократно возникал вопрос о соотношении анализируемого

основания отказа в регистрации и нормы ст. 180 ГК РФ, согласно которой

"недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей,

если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения

недействительной ее части". Не означает ли ст. 180 ГК РФ обязанность

регистрирующего органа в каждом случае установления противоречия условия

сделки закону выяснять, не могла ли она быть совершена без этого условия, а в

случае установления такой возможности - производить регистрацию независимо от

наличия в этой сделке незаконного условия? Такое применение ст. 180 ГК РФ при

решении вопроса о регистрации нам представляется в корне неверным. На момент

рассмотрения документов регистратор лишен объективных данных для того, чтобы

сделать вывод о том, была бы сделка совершена без включения незаконного

условия или нет. Установление же таких данных представляет собой прерогативу

судебных органов и не относится к компетенции регистратора. Таким образом, по

нашему мнению, установив наличие в сделке любого незаконного условия, даже

при возможности предположить, что она была бы заключена без этого условия,

регистратор обязан отказать в регистрации, указав условие, которое он считает

незаконным. В этой ситуации у сторон сделки есть три варианта: первый -

обжаловать отказ с обоснованием законности условия, ставшего причиной отказа;

второй - исключить из документа незаконное условие и вновь обратиться за

регистрацией, тем самым подтвердив, что сделка действительно могла быть

заключена без этого условия; и третий - расторгнуть сделку, если ее совершение без

296

незаконного условия признано невозможным. Такой порядок четко определяет

позицию регистрирующего органа и в наиболее полной мере обеспечивает защиту

прав участников сделки.

Продолжим рассмотрение оснований отказа. "Лицо, которое имеет права,

ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих

условий" - таково следующее основание для отказа, указанное в ст. 20 Закона.

Эта норма ориентирует регистрирующий орган на то, что в

правоустанавливающем документе право на объект недвижимости должно быть

описано в том состоянии, в котором оно находится на момент составления

документа, т. е. со всеми ограничениями и обременениями. Смысл такого

требования вполне понятен - приобретатель должен знать, что же собственно он

приобретает. Сообщить обо всех существенных характеристиках, как самого

объекта, так и права на него - обязанность как лица, отчуждающего объект

(например, продавца), так и иного лица, составляющего правоустанавливающий

документ (например, нотариуса, составляющего свидетельство о праве на

наследство). Применительно к сделкам несообщение отчуждающей стороной о

существующих ограничениях права на объект по установившейся практике будет,

как правило, основанием для признания сделки недействительной, как

заключенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст.

178 ГК РФ). Можно сказать, что положение ст. 20 Закона о регистрации