Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

запрещение было наложено до момента распоряжения объектом.

Иной подход, должен быть к факту нахождения объекта недвижимости в

споре. Пункт 2 ст. 28 Закона гласит: "В случаях, если права на объект недвижимого

имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в

графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав

заявлено право требования со стороны конкретного лица.

При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации

перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие

судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в

государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом

недвижимого имущества"1.

До включения в закон этой формулировки весьма распространено было

мнение о том, что, если существует спор о праве собственности (ином вещном

праве) на объект, это обстоятельство должно быть основанием для отказа в

регистрации или, по крайней мере, для приостановления регистрации до

разрешения спора. На первый взгляд, такой подход был вполне резонным: нет

смысла регистрировать переход права на объект к другим лицам, если в результате

судебного разбирательства собственником может быть признано другое лицо, что

повлечет за собой безусловную недействительность прав всех последующих

приобретателей. Не лучше ли в законодательном порядке ограничить возможность

распоряжения спорным объектом?

Такой доход при более внимательном взгляде должен быть признан

противоречащим как гражданскому законодательству, так и реальным

отношениям на рынке недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ

собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества

1 Исключением из этого правила является п. 4 ст. 21 Закона "Об ипотеке (залоге

недвижимости)", согласно которому "при наличии судебного спора по поводу прав на

имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания

государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом".

304

любые действия, включая отчуждение в собственность другим лицам, передачу им

прав владения, пользования и распоряжения, распоряжаться им иным образом.

Процессуальное законодательство устанавливает случаи, когда суд может, в целях

обеспечения иска, запретить собственнику совершать определенные действия в

отношении принадлежащего ему имущества. Этим законодательством

предусмотрена специальная процедура вынесения такого решения, призванная

гарантировать права собственника от необоснованных ограничений.

При таких условиях включение в законодательство о регистрации правила

об отказе или приостановлении регистрации привело бы к массовому нарушению

прав собственников, поскольку любой, даже абсолютно необоснованный иск

приведет к лишению собственника его неотъемлемых правомочий. При этом

практически исчез бы смысл норм об аресте и запрещении, как средстве

обеспечения иска.

С другой стороны, в гражданском обороте, как в нашей стране, так и в

большей степени за рубежом, распространены случаи приобретения так

называемых спорных объектов. Более того, есть участники рынка, которые

специализируются на покупке таких объектов с целью последующей юридической

защиты в суде права лица, которое произвело им отчуждение такого объекта. При

этом спорность права оказывает существенное влияние на цену объекта, поскольку

приобретатель несет осознанный риск утраты права в результате

неблагоприятного исхода судебного спора.

Итак, наличие спора в отношении объекта недвижимости само по себе не

является основанием для отказа в регистрации. Таким основанием может стать

только арест или запрещение, наложенные компетентным органом в связи с

данным спором.

В то же время, безусловно, необходим механизм защиты прав

приобретателей спорных объектов. В качестве такого механизма может быть

представлена обязательная регистрация в регистрирующем органе всех исковых

заявлений в порядке регистрации заявлений о праве требования. При такой

305

регистрации и сообщении об этом факте заинтересованным лицам, а также

обязательности включения сведений о наличии спора в отношении объекта в

качестве обременения в правоустанавливающий документ, права приобретателя