Александр Горный - Стартап. Как начать с нуля и изменить мир

В Москве есть очень похожий TheLocals, вроде бы TheLocals даже старше, но пока и он не перевернул рынок.

https://www.nobroker.in/

Рынок перепродажи недвижимости в США – 1,4 триллиона долларов в год, сумма грандиозная даже в американских масштабах, и, естественно, многим хочется получить хотя бы маленький кусочек такого прекрасного пирога.

Opendoor и пара его клонов-конкурентов реализуют бизнес-идею, очаровательную в своей наглости: они просто сами массово выкупают дома, чтобы потом уже найти на них покупателя, эдакий ларек «Скупаем б/у телефоны» на Горбушке, но не для смартфонов красной ценой 200 долларов, а для товара в тысячу раз дороже.

С точки зрения продавца это идеальный сервис – зашел на сайт, покликал, через сутки получил оффер с ценой, вычисленной по «тысяче признаков и гениальной Big Data», через пару дней приехал инспектор – добавить вычеты за неуказанные в заявке поломки, еще через неделю деньги уже на счету, никаких общений с мутными агентами, никакого многомесячного ожидания, никаких десятков людей, которые топчутся по любимому дому, задают идиотские вопросы, а потом так и не покупают. Да, конечно, цена заведомо выходит ниже, чем при прямой продаже (Opendoor же должен свою маржу получить, это не скрывается), но ведь удобно!

С точки зрения конечного покупателя дома – это тоже идеальный сервис. Opendoor несет ответственность за состояние дома, дает месяц на возврат денег, если что-то не понравилось, и два года гарантии, что ничего само не сломается. Кроме того, они стараются сделать удобным процесс покупки (например, ставят на дома электронные замки и дают возможность просмотра в любое удобное время без предварительной записи – участие сотрудника не требуется, код для замка можно получить через приложение).

Самое интересное, конечно, конкретная стоимость такого сервиса. Конечная разница между ценой покупки и продажи у Opendoor в среднем составляет 14,5 %, которая разбивается на две составляющие: 6 – 12 % открытой для продавца комиссии и 5,5 % типичной разницы в цене между двумя сделками, которую никто не видит. 6 % из этих 14,5 % компенсируются возможным отсутствием агентов с обеих сторон (впрочем, агенты могут и быть), еще по паре процентов – мелкими улучшениями, которые Opendoor делает, чтобы дом выглядел получше, и переездом для продавца, оплату которого стартап тоже берет на себя. Еще можно пофантазировать, что электронные замки и подобная гибкость действительно помогают найти покупателя быстрее, что эквивалентно увеличению справедливой цены.

Итого, по сравнению с обычной схемой сделки через доску объявлений, продавец с покупателем теряют от 3 до 10 процентов стоимости дома, в зависимости от обстоятельств и того, сколько агентов они догадались исключить из процесса. 3 % мне кажутся хорошей ценой за скорость сделки для одного и гарантию для другого, 10 % уже плохой, но пока еще не грабительской. В Москве, для сравнения, некоторые риелторские конторы предлагают немедленный выкуп примерно за 30 % дисконта, но сами рекомендуют так не делать, а сбросить 15 % и найти нормального покупателя за неделю.

Если смотреть со стороны Opendoor, то из 14,5 % надо вычесть уже знакомые расходы на переезд, починку, добавить одного из агентов, если он есть (в США за них платит всегда продавец), официальное оформление одной из сделок, страховку, налоги и банковский процент за то время, что дом принадлежит стартапу. В итоге остается процента 4, остальное разбегается по третьим лицам. Причем 4 % – это то, что удается заработать, проявляя очень большую активность и серьезно рискуя. А 3 % – это то, что на американском рынке традиционно забирает себе риелтор каждой из сторон просто за свою немудреную работу.

Риск, кстати, очень большой. Даже если не брать в расчет возможные ошибки в оценке (на большом числе домов они компенсируются и ни на что не влияют), то посмотрите просто на риск макроэкономический. Среднее время владения домом у Opendoor – 3 месяца, т. е. при стабильной работе, когда бизнес выйдет на плато, у них на руках в виде домов будет примерно 25 % / 4 % = 6 размеров годовой маржи и, скажем, 12 годовой прибыли. Резкие двукратные падения рынка раз в шесть лет как раз всю прибыль и съедят. Резкий рост, конечно, утроил бы, но резкого роста не бывает, а медленный и постепенный в модели уже учтен. В общем, хорошо работать на стабильных рынках!

Что касается инвестиций в эту модель, то они совершенно безумные. Сам Opendoor потратил 110 миллионов долларов на то, чтобы выйти в три города и перепродать в них 5 тысяч домов. После этого он в начале 2017 года получил еще 210 миллионов по оценке больше миллиарда на расширение географии в США целиком. В добавок к этим 320 миллионам инвестиций на развитие компания взяла еще 400 миллионов кредитов на, собственно, покупку домов. За год зона покрытия Opendoor расширилась с трех городов до шести – куда медленнее, чем ожидалось после гигантского раунда.