Alejandra Precht Rorris - El ordenamiento territorial en Chile

C. ALCANCE DEL LU

El principal efecto que tiene la fijación del LU es que este realiza la distinción básica entre suelo urbano y rural. De esta forma, “el uso de suelo urbano en la áreas urbanas se regirá por lo dispuesto en los planes reguladores, y las construcciones que ahí se levanten serán concordantes con dicho propósito” 40. Conforme con ello, para realizar obras fuera del límite urbano se debe aplicar el artículo 55 de la LGUC.

DIAGRAMA 3

[a] Ley 20.413.

Nota: la flecha con línea punteada indica que, si bien la solicitud de los informes a los organismos señalados es obligatoria, estos no son vinculantes.

D. APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 55 DE LA LGUC

Esta disposición contempla la obligación de requerir autorización para urbanizar, subdividir y realizar construcciones fuera del límite urbano. Este permiso se conoce como Informe Favorable para la Construcción o ex Cambio de Uso de Suelo, pues precisamente se refiere a la necesidad de modificar la calificación del uso de suelo agrícola para efectos de realizar alguna obra en el lugar. Al efecto, esta norma dispone que:

“Fuera de los limites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueran necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.

Corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no generen nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana-regional.

Con dicho objeto, cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algún sector rural, o habilitar un balneario o campamento turístico; o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado, la autorización que otorgue la Secretaría Regional Ministerial del Ministerio de Agricultura requerirá del informe previo favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Este informe señalará el grado de urbanización que deberá tener esa división predial, conforme a lo que establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Igualmente, las construcciones industriales, de equipamiento, turismo y poblaciones, fuera de los límites urbanos, requerirán, previamente a la aprobación correspondiente de la Dirección de Obras Municipales, del informe favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo y del Servicio Agrícola que correspondan”.

De la lectura de esta disposición se desprende que:

• El inciso primero establece una prohibición de subdividir, abrir calles y levantar construcciones fuera de los límites urbanos, si bien establece algunas excepciones, a saber: (i) construcciones necesarias para la explotación agrícola del inmueble; (ii) viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores; (iii) construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.

• Por su parte, el inciso tercero de la misma, se refiere al caso de subdivisión y urbanización de terrenos con fines ajenos a la agricultura, en particular para (i) complementar alguna actividad industrial con viviendas; (ii) dotar de equipamiento a algún sector rural; (iii) habilitar un balneario o campamento turístico; (iv) construir conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado. Para estos casos es necesario obtener una autorización de la Seremi de Agricultura. Para otorgar dicha autorización, la Seremi de Agricultura requiere el informe previo de la Seremi-MINVU, que debe pronunciarse específicamente respecto de la generación de nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana. Dicho informe debe ser favorable, pues, en caso contrario, la Seremi de Agricultura deberá necesariamente denegar la autorización. De ahí que se puede afirmar que este informe es vinculante para dicha Seremi.

• Si bien en este inciso no se hace expresa mención al SAG, se requiere del informe de este servicio en virtud de lo dispuesto por el artículo 46 de la Ley N° 18.755, que Establece Normas sobre el Servicios Agrícola y Ganadero, así como por el artículo 3.1.7 de la OGUC. Efectivamente, el artículo 46 de la mencionada Ley dispone: “Para autorizar un cambio de uso de suelos en el sector rural, de acuerdo al artículo 55 del decreto supremo N° 458, de 1976, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, se requerirá informe previo del Servicio. Dicho informe deberá ser fundado y público, y expedido por el Servicio dentro del plazo de 30 días, contados desde que haya sido requerido. Asimismo, para proceder a la subdivisión de predios rústicos, el Servicio certificará el cumplimiento de la normativa vigente”.

Por último, el inciso cuarto se refiere las construcciones fuera de los límites urbanos, que pueden ser (i) industriales; (ii) de equipamiento; (iii) de turismo; y (iv) poblaciones. En este caso, y según reza la disposición, la autorización la debe otorgar la Dirección de Obras Municipales, para lo cual se requiere informe favorable tanto de la Seremi-MINVU como del SAG; por tanto, ambos informes son vinculantes.

En conclusión, de acuerdo a lo establecido en esta disposición, solo las construcciones necesarias para la explotación agrícola del inmueble así como la vivienda necesaria para el propietario y sus trabajadores pueden ejecutarse sin necesidad de autorización alguna. Para el resto de las situaciones en que sea necesario urbanizar, subdividir o construir fuera de los límites urbanos se requiere de las autorizaciones respectivas.

Además de los informes establecidos en el artículo 55 citado, se requiere, en caso de que se esté en presencia de una Zona de Interés Turístico (ZOIT), el informe del Servicio Nacional de Turismo, según lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley N° 20.423, del Sistema Institucional para el Desarrollo del Turismo.

Por último, es importante recalcar que este permiso se requiere para toda área rural, tanto para la que se encuentra regulada por un Instrumento de Planificación Territorial, cuyo único caso sería PRI/PRM, como aquella que no se encuentre regulada por tal instrumento. Sin embargo, los antecedentes a considerar para el otorgamiento de este permiso en uno u otro caso son diversos. Esto porque en el área rural de un PRI/PRM la autoridad está facultada para establecer usos de suelo, tal como se encuentra establecido en el 2.1.7 de la OGUC; mientras que en el área rural que no cuenta con un plan regulador aquello no es posible. Esta regulación del uso de suelo en área rural dentro de un IPT no permite otorgar cambio de uso de suelo para una actividad que no sea compatible con la zonificación 41. Dicha limitante no se genera en un área rural fuera de un plan, por lo que la autoridad tendría, en principio, mayor discrecionalidad para otorgar el permiso 42.