Ricardo Méndez Gutiérrez del Valle - Ciudades en venta

Tabla 2.2 Precio de la vivienda libre en el cuarto trimestre de 2007 (euros/m 2) y evolución (2004-2007) (%) en municipios con más de 25.000 habitantes

Tabla 3.1 Crisis inmobiliaria e hipotecaria: algunos indicadores (2007-2013)

Tabla 3.2 Concentración de las entidades de crédito en España (2007-2018)

Tabla 3.3 Contrastes provinciales en la evolución de viviendas iniciadas e hipotecas constituidas (2007-2013)

Tabla 4.1 Evolución del precio de la vivienda en países OCDE y otras potencias mundiales (2013-2018) (2015 = 100)

Tabla 4.2 Recuperación de la actividad inmobiliaria: algunos indicadores (2013-2018)

Tabla 4.3 Contrastes provinciales en número de viviendas libres iniciadas y evolución (2013-2017)

Tabla 4.4 Contrastes entre provincias en compraventa de viviendas (2013-2018 y evolución)

Tabla 4.5 Evolución de la compraventa de vivienda entre 2013-18 y 2008-13: municipios con mayor crecimiento

Tabla 4.6 Contrastes entre provincias en valor tasado de vivienda libre y evolución (2013-2018)

Tabla 4.7 Evolución del precio de la vivienda libre en municipios con más de 25.000 habitantes (2013-2018)

Tabla 4.8 Evolución del precio de la vivienda libre en la ciudad de Madrid (2007-2018)

Tabla 5.1 Distribución provincial del importe de las hipotecas constituidas en 2013-2018 y evolución

Tabla 5.2 Ranking de promotoras inmobiliarias con más viviendas en venta (mayo 2019) y previsiones (2018-2020)

Tabla 5.3 Evolución del mercado SOCIMI (2012-2019)

Tabla 5.4 Principales SOCIMI cotizadas en 2019

Introducción

En las páginas del que fue su último libro, dedicado a contraponer la ciudad de los ricos y la ciudad de los pobres, el urbanista italiano Bernardo Secchi afirmó que «cada una de las veces que la estructura de la economía y de la sociedad cambian, la cuestión urbana vuelve al primer plano». La razón estriba en que «de las crisis, la ciudad ha salido cada vez distinta: en su estructura espacial, en su modo de funcionar, en la relación entre ricos y pobres y en su imagen», por lo que «en cada ocasión, la cuestión urbana ha sacado a la luz nuevos temas, nuevos conflictos y nuevos sujetos» (Secchi, 2015: 23-24).

Transcurrida ya algo más de una década desde el estallido de la profunda crisis financiera e inmobiliaria que dio origen a la Gran Recesión, estamos en uno de esos periodos de transición caracterizados por la persistencia de ciertos rasgos y problemas del pasado que se resisten a desaparecer y que se entremezclan con nuevos procesos y retos, que vuelven a situar a la ciudad y al proceso de urbanización en el centro de atención. Este nuevo tiempo exige interpretaciones actualizadas que no ignoren de dónde venimos, pero dispuestas a revisar algunas claves del discurso convencional para aportar ideas y propuestas que ayuden a impulsar respuestas sociales más eficaces y justas.

Es sabido que durante años el principal objetivo de las investigaciones urbanas en España fue desentrañar las raíces del intenso proceso urbanizador asociado a la burbuja inmobiliaria, valorar sus impactos en el territorio y denunciar sus elevados costes sociales o ambientales. Más tarde la atención se dirigió a analizar el intenso y desigual efecto de la crisis que afectó a ese modelo inmobiliario, con la paralización de la construcción y del mercado de la vivienda, la devaluación de esos activos, la multiplicación de los desahucios por impago de hipoteca o sus efectos en la aparición de paisajes devastados y grupos sociales en riesgo de exclusión como temáticas principales.

Pero, desde hace unos años, a fenómenos como estos –aún presentes en la realidad actual y en la conciencia colectiva– se han añadido nuevas tendencias que exigen no solo actualizar nuestra información sobre las dinámicas urbanas, sino también renovar nuestra perspectiva para otorgar mayor protagonismo a determinados actores y procesos que parecen inaugurar un nuevo ciclo, marcado también por nuevas incertidumbres y contradicciones. La recuperación de la inversión inmobiliaria y del sector de la construcción, la nueva y muy selectiva escalada de los precios de la vivienda, la burbuja del alquiler en las grandes ciudades o la presencia de nuevos operadores que compiten con los tradicionales por repartirse el negocio urbano son elementos que acentúan el proceso de mercantilización de la ciudad, generan presiones sobre el entorno y vuelven a poner en cuestión la ya antigua reivindicación del derecho a la ciudad.

La forma concreta adoptada por estos procesos de urbanización intensiva, su profunda crisis y la actual recuperación de la actividad inmobiliaria se relacionan, sin duda, con la trayectoria histórica y el marco institucional común a las áreas urbanas españolas y las políticas públicas aplicadas en cada momento, junto a rasgos locales específicos que establecen diferencias entre lo ocurrido en cada una de ellas. Pero son también reflejo de tendencias estructurales inherentes a la evolución del capitalismo en las últimas décadas, que tiene en la creciente hegemonía de las finanzas, la progresiva imposición de la agenda neoliberal, así como la globalización de los flujos de capital y de numerosos procesos –facilitada por la revolución digital– sus principales exponentes. En suma, la primera tesis que fundamenta este texto es que los sucesivos ciclos inmobiliarios en España y sus consecuencias sobre el territorio no pueden ser adecuadamente interpretados sin combinar la influencia conjunta de procesos estructurales, acción del Estado y condiciones locales específicas.

Abordar una temática como esta, que cuenta ya con una extensa y valiosa bibliografía, cuyos negativos impactos han provocado una movilización social creciente y que de nuevo se ha convertido en noticia destacada para los medios de comunicación, exige precisar qué novedades pueden incorporarse que justifiquen un nuevo libro. Para quienes se interesan por las profundas transformaciones urbanas de las últimas décadas sin conformarse con una descripción mejor o peor formalizada, o con una interpretación algo ingenua de sus factores explicativos, la propuesta que aquí se hace es no ignorar, o dejar en segundo plano, a quienes ponen el dinero. Es decir, a aquellos actores que intervienen en la financiación de estos procesos y ponen en marcha la urbanización del territorio, afectan a las actividades y empleos existentes, modifican los paisajes y, sobre todo, actúan de modo directo sobre las condiciones y la calidad de vida de los ciudadanos, generando también nuevas desigualdades y potenciales conflictos.

En un reciente libro sobre David Harvey, sus autores afirman que, para este reconocido geógrafo, «no hay manera de concebir la urbanización sin entender la renta, los precios del suelo y de la propiedad, las finanzas, los inversores, el capital fijo» (Albet y Benach, 2019: 24). Salvando las distancias, esta obra también propone analizar algunas de las transformaciones urbanas recientes más significativas, incidiendo de modo especial –voluntariamente sesgado– en la influencia de determinados actores financieros que, habitualmente presentes en el reparto de los estudios urbanos, aquí adquieren un papel protagonista. Se trata, en suma, de trabajar con cierto detenimiento el concepto de financiarización urbana y el análisis de las estrategias adoptadas por las entidades financieras que operan en el territorio y contribuyen decisivamente a su conversión en mercancía, así como su directa implicación en el nuevo ciclo inmobiliario, lo que ha exigido avanzar en tres direcciones principales.

En primer lugar, aunque entender el presente aconseja considerar con cierta amplitud un pasado reciente que ha dejado su huella de forma tangible, pero que también influye de modo intangible sobre diferentes comportamientos, la atención se centra aquí en la reactivación de la actividad y los mercados inmobiliarios iniciada en 2013. Se intenta así integrar informaciones bastante dispersas para describir con cierta precisión las tendencias actuales, identificar a los actores que deciden los nuevos rumbos y diagnosticar algunas de sus consecuencias. Para lograrlo fue necesario integrar el análisis de estadísticas oficiales o de portales inmobiliarios con informes de diferentes organismos públicos o empresas, junto a datos procedentes de la prensa especializada, ofreciendo así un panorama actualizado al año 2018 o incluso posterior, al incluir materiales aparecidos en el momento de redactar estas páginas.