Christoph Störkle - Immobilienfinanzierung – kompakt

Christoph Störkle

Immobilienfinanzierung – kompakt

Haus, Wohnung und Grundstück für Kauf, Bau oder Sanierung richtig finanzieren und kalkulieren

Dieses ebook wurde erstellt bei

Inhaltsverzeichnis

Titel Christoph Störkle Immobilienfinanzierung – kompakt Haus, Wohnung und Grundstück für Kauf, Bau oder Sanierung richtig finanzieren und kalkulieren Dieses ebook wurde erstellt bei

Immobilienfinanzierung – kompakt

1. Eigenkapital beim Immobilienerwerb

2. Nebenkosten beim Haus-/ Grundstückskauf

3. Kalkulation des Kreditbedarfs

4. Darlehensarten

5. Finanzierungskosten

6. Kreditgespräch mit der Bank

7. Der Kreditvertrag

8. Konditionen von Immobiliendarlehen

9. Risiken bei der Immobilienfinanzierung

10. Anschlussfinanzierung

11. Aus Krediten aussteigen

12. Förderprogramme

13. Bausparverträge

14. Anbieter von Immobilienkrediten

15. Links

Impressum neobooks

Haus, Wohnung und Grundstück für Kauf, Bau oder Sanierung richtig finanzieren und kalkulieren

Nirgends lässt sich so viel Geld einsparen wie bei der Finanzierung des Eigenheims. In der Regel kann keine Eigenleistung diesbezüglich mithalten. Das folgende Buch soll dem Leser aufzeigen, wie die eigene Immobilie optimal finanziert wird. Unterteilt ist das Ganze in folgende Abschnitte:

1. Eigenkapital beim Immobilienerwerb

Was gehört alles zum Eigenkapital?

2. Nebenkosten beim Haus-/ Grundstückskauf

Ausführlich behandelt werden die Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbucheintrag sowie Immobilienmakler.

3. Kalkulation des Kreditbedarfs

Wie werden die maximale Kreditsumme, die maximale Belastung des Nettogehalts und der maximale Kaufpreis berechnet? Erläuterung von Beleihungswert und Beleihungsgrenze.

4. Darlehensarten

Darlehen mit festem Sollzins (Annuitätendarlehen, Volltilgungsdarlehen / Schnelltilgerdarlehen, Ratentilgungsdarlehen und Festdarlehen), variablem Sollzins (Variables Darlehen / Geldmarktdarlehen und Cap-Zinsdarlehen (oder Collar)) und sonstige Darlehen (Arbeitgeberdarlehen, Fremdwährungskredite, Fondshypothek, Rentenkauf und Kredite mit Disagio)

5. Finanzierungskosten

Dazu gehören die Grundschuldbestellung, Wertermittlungsgebühr / Schätzkosten / Kosten für die Objektbesichtigungen, Bereitstellungszinsen (auch Bauzeitzinsen), Teilzahlungszuschläge und sonstige Kreditnebenkosten (Kontoführungsgebühren / Bearbeitungsgebühr, Kosten einer Restschuldversicherung, evtl. Kreditvermittlungskosten, Nichtabnahmeentschädigung und Löschung der Grundschuld)

6. Kreditgespräch mit der Bank

Allgemeine Vorbereitung, Angaben zum Beleihungsobjekt, der Finanzierungsplan, die Kreditwürdigkeit und Handlungsoptionen nach dem Gespräch.

7. Kreditvertrag

Inhalt eines Kreditvertrags und Kreditsicherheiten.

8. Konditionen von Immobiliendarlehen

Welche Konditionen sind für Kreditnehmer relevant? Dazu gehören eine flexible Kreditsumme, Zinsen, Zinsbindung, Tilgung, Zahlungsarten, Sondertilgungen, Tilgungswahlrecht, Tilgungsfreie Anlaufjahre, Karenzzeit, die Auszahlung des Kredits, Anschlussregeln, Quote der Beleihungsobergrenze, Grundschuld vollstreckbar und nicht vollstreckbar sowie Kündigungsoptionen. Den Abschluss bilden ein Fazit und eine Checkliste.

9. Risiken bei der Immobilienfinanzierung

Mögliche Risiken bei der Immobilienfinanzierung sind zu wenig Eigenkapital, das Zinsänderungsrisiko, zeitliche Verzögerungen, teure Nachfinanzierung, Eigenleistungen und langfristig zu hohe Darlehenskosten.

10. Anschlussfinanzierung

Beschrieben wird die Anschlussfinanzierung mit einem Anschlusskredit oder Forwarddarlehen, ebenso auch der Ablauf einer Anschlussfinanzierung. Des Weiteren ist eine Checkliste für die Anschlussfinanzierung vorhanden.

11. Aus Krediten aussteigen

Das Kündigungsrecht bei Krediten mit oder ohne Vorfälligkeitsentschädigung, flexible Kündigungsoption, fehlerhafte Widerrufsbelehrungen, Immobilienveräußerung, Pfandaustausch, Kredite ohne Grundbuchsicherung, Härtefälle oder der Tod des Kreditnehmers.

12. Förderprogramme

Förderungen von Kommunen bzw. Landratsamt, den Bundesländern, vom Bund (Baukindergeld, KfW Programme, BAFA, Wohnungsbauprämie (WoP), Riester sowie Wohngeld / Lastenzuschuss und Wohneigentumssicherungshilfe), Kirchen und dem Arbeitgeber (Arbeitnehmersparzulage).

13. Bausparverträge

Funktionsweise, die Auswahl des richtigen Bausparvertrags, Wechsel eines Bausparvertrags, Altverträge, Darlehensverzicht, Vorteile / Nachteile von Bausparverträgen, Kreditgebühren von Bausparkassen, Riester-Bausparverträge und Bauspar-Kombikredite.

14. Anbieter von Immobilienkrediten

Übersicht zu den verschiedenen Anbietern von Immobilienkrediten. Hypothekenmakler / Kreditvermittler, Bausparkassen, Versicherungen mit Kreditvertrieb, regionale Kreditinstitute und überregionale Banken.

15. Links

Links zu diversen Baugeldrechnern und Kreditvergleichen.

Eigenkapital ist das eigene Vermögen, welches man selbst angespart hat. Als Fremdkapital wird der Kredit bezeichnet. Bis auf ein Sicherheitspolster von 3-6 Nettomonatsgehältern sollten Bauherren alle finanziellen Reserven bei der Investition in eine Immobilie einbringen. Als solide Basis gelten 20-30% des Immobilienpreises inklusive der Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, …). Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Finanzierung. Man bekommt zwar mit weniger Eigenkapital auch einen Kredit, aber nur mit hohen Zinsaufschlägen (Risikoaufschlag). Eine Vollfinanzierung kommt nur in Ausnahmefällen in Frage, etwa bei einem guten und gesicherten Einkommen.

Was gehört alles zum Eigenkapital?

- Barmittel.

- Festgeld.

- Sparguthaben (z.B. Bausparvertrag, Banksparplan, …).

- Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen (können auch beliehen werden).

- Wertgegenstände / Sachwerte die verkauft werden könnten (z.B. Edelmetalle, Schmuck, Oldtimer, Kunst, …).

- Wert des eigenen Baugrundstücks.

- Andere Immobilie.

- Angespartes Kapital auf Riester-Verträgen.

- Schuldverschreibungen und Zertifikate.

- Unternehmensanteile und Beteiligungen.

Sonstiges Eigenkapital?

- Nicht alle Banken akzeptieren die „Muskelhypothek“ (Eigenleistungen) als Ersatz für fehlendes Eigenkapital. Trotzdem könnte es versucht werden. Besonders wenn es nachvollziehbar und / oder von einem Architekten bestätigt worden ist.

- Verwandten- oder Bekanntendarlehen

- Evtl. ein KfW-Kredit oder Wohnraumförderungsdarlehen.

- Arbeitgeberdarlehen.

Geldanlagen die nur unter Verlust oder später verfügbar sind (z.B. Kapitallebensversicherung), können der Bank als Zusatzsicherheit angeboten werden.

Für bestehende Kapitallebensversicherungen gibt es folgende Möglichkeiten:

- Kündigung und Verwendung des Rückkaufswerts. Läuft die Kapitallebensversicherung erst einige Jahre, ist fast immer mit Verlusten zu rechnen!

- Abtretung der Versicherung als Tilgungsersatz an eine Bank oder Versicherung.

- Policendarlehen in Höhe des Rückkaufswerts (ein Darlehen in Höhe des Rückkaufswerts). Die Konditionen sind meist relativ günstig.

Beim Kauf fallen diverse Nebenkosten an. Folgend eine Übersicht:

2.1 Grunderwerbsteuer

Beim Kauf eines Grundstücks, einer Bestandsimmobilie oder eines Neubaus vom Bauträger ist die Grunderwerbsteuer auf den kompletten Kaufpreis zu entrichten. Dazu gehört alles, was mit dem Grundstück untrennbar verbunden ist. Wurde der Kaufvertrag vom Notar beurkundet, schickt dieser eine Kopie an das Finanzamt. Der Käufer erhält dann vom Finanzamt eine Zahlungsaufforderung der Grunderwerbsteuer. Erst nach erfolgter Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, durch die eine Immobilie umgeschrieben werden kann. Nicht zu verwechseln ist die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Eine aktuelle Übersicht der Steuersätze nach Bundesland ist beispielsweise unter http://de.wikipedia.org/wiki/Grunderwerbsteuer_(Deutschland) zu finden.