Christoph Störkle - Immobilienfinanzierung – kompakt

Um Kaufnebenkosten zu sparen, könnte versucht werden, zwei separate Verträge abzuschließen: Einen Kaufvertrag für das Grundstück und einen Vertrag für die Immobilie. Der Grundstücksverkäufer darf jedoch nicht gleichzeitig Generalunternehmer oder Bauträger sein (Doppelfunktion). Deshalb sollte das Grundstück unabhängig vom Errichter des Gebäudes gekauft werden. Hier empfiehlt sich eine Prüfung durch den Steuerberater.

Wird ein steuerpflichtiges Grundstücksgeschäft innerhalb von 2 Jahren wieder rückgängig gemacht, kann beantragt werden, dass die Steuer überhaupt nicht festgesetzt wird. Die Steuer wird dann wieder zurückgezahlt.

Wann fällt die Grunderwerbsteuer nicht an?

• Schenkung ohne Gegenleistung.

• Erwerb von einem Verwandten in gerader Linie, wie Eltern – Kinder, Großeltern – Enkelkinder, Stiefkindern/-eltern, Schwiegerkindern und -eltern.

• Bei Gegenleistung von nicht mehr als 2500€.

• Aus einem Erbe, welches mit Miterben geteilt wird.

• Umwandlung von Flächen- in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt.

• Erwerb vom Ehegatten unter bestimmten Umständen, etwa nach einer Scheidung oder bei einem Erbe.

2.2 Notargebühren und Grundbucheintrag

Sind sich der Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer einig, schließen sie einen Kaufvertrag. Dabei werden sie von einem Notar begleitet. Seine Aufgabe ist es, dass der Immobilienkäufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht.

Wie hoch sind die Notargebühren und der Grundbucheintrag?

Notar und Grundbucheintrag: Gesamt etwa 1,5% des Kaufpreises (je nach Kaufpreis).

- Notargebühren etwa 1% inklusive Mehrwertsteuer. Der Kaufvertrag und die Grundschuld bzw. Hypothek werden so beurkundet. Hinzu kommen Vollzugs- und Betreuungskosten, Auslagen (z.B. Porto- oder Telefonkosten) und die Umsatzsteuer (gesamt etwa 50-150€). Der Notar muss auch die rechtlichen Fragen der Vertragspartner unparteiisch beantworten. Etwaige Notarkosten sind ->

Erstellung des Kaufvertrags: bis zu 0,60%

Auflassungsvormerkung: bis zu 0,55%

Grundschuldbestellung: bis zu 0,55%

Eigentümerwechsel: bis zu 0,25%

Kaufpreiszahlung über „Anderkonto“ des Notars: etwa 0,40%

Eintragungen in die Grundbücher der Gerichte: weitere Gebühren.

An den Notarkosten kann kaum gespart werden, da die Höhe der einzelnen Kostensätze staatlich festgelegt ist.

- Die Grundbuchgebühren betragen etwa 0,5% der Kaufsumme. Die Eintragung der Grundschuld bzw. Hypothek, einer Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer. Eine Vormerkung ist dem Käufer zur Absicherung sehr zu empfehlen (siehe unten Abschnitt „Vormerkung“). Siehe auch www.grundbuchamt-online.de.

- Wird ein Grundstück über einen Kredit finanziert, ist der Bank als Sicherheit in der Regel eine Grundschuld zu bestellen. Kreditinstitute wollen so gewährleisten, dass sie Zugriff auf die Immobilie haben, falls es zu ausstehenden Zahlungen kommt. Von der Bank erhält man Unterlagen, die für die Eintragung der Grundschuld benötigt werden. Diese müssen zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags mitgebracht werden oder werden direkt von der Bank an den Notar gesendet (das spart Zeit und Geld). Für die Bestellung der Grundschuld fallen zusätzlich etwa 0,5% Gebühren an.

Webseiten der Bundesnotarkammer: www.bnotk.de bzw. www.deutsche-notarauskunft.de

Wer erstellt den Kaufvertrag?

Die Erstellung des Kaufvertrags übernimmt der Notar. Dies ist bereits mit den Notargebühren abgegolten. Es kann aber ratsam sein den Vertragsentwurf von einem eigenen Anwalt prüfen zu lassen.

Wer bezahlt den Notar?

Wer den Notar bezahlt, ist Verhandlungssache. Üblicherweise wählt der Käufer ihn aus und übernimmt auch die Kosten.

2.3 Immobilienmakler

Wird ein Makler miteinbezogen, ist zusätzlich eine Maklerprovision bzw. Maklercourtage zu entrichten. Je nach Bundesland sind dies 3,57% - 7,14% (siehe auch www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/maklerprovision).

Was macht ein Makler?

Makler (auch Wohnungsvermittlungsmakler) vermitteln Immobilien zwischen Verkäufern / Käufern und Vermietern / Mietern. Dafür erhält der Makler bei Abschluss eine Provision. Diese ist frei verhandelbar. Etwa 50% der privaten Immobilienkäufe werden heute über Makler abgewickelt. Es sollte immer nur ein Makler beauftragt werden, denn bei mehreren Beauftragungen können auch mehr als die doppelten Kosten entstehen.

Makler sein?

"Makler" ist keine geschützte Berufsbezeichnung. Demnach kann jeder in Deutschland Makler werden. Entsprechend viele „schwarze Schafe“ gibt es. Notwendig sind lediglich ein Gewerbeschein und der Nachweis, dass man straffrei ist. Fachwissen wird nicht vorausgesetzt. Siehe auch www.imakler.de.

Leistungen von Immobilienmaklern

- Ein ortskundiger Makler kennt die Kaufpreise / Mieten relativ genau. Eine Nachprüfung der Angaben ist trotzdem ratsam.

- Infos zu Grundstück, Bebauungsplan, Vorschriften des Denkmalschutzes, ….

- Infos zur Historie von Immobilien.

- Infos zu Nebenkosten (Grundsteuer, Strom, Heizung, …).

Einen guten Makler finden

- Der Makler ist Mitglied beim IVD (Immobilienverband Deutschland, www.ivd.net, früher RDM und VDM).

- Der Makler ist hauptberuflich Immobilienmakler / fachliche Qualifikationen.

- Professionelles Auftreten / Lebenslauf / Büro / Internetseite.

- Langjährige Berufserfahrung.

- Referenzen und Beispiele für ähnliche Objekte.

- Empfehlungen durch Verwandte, Freunde, Bekannte oder Kollegen.

- Während den Arbeitszeiten / an Samstagen jederzeit telefonisch erreichbar.

- Erfahrungen auf diesem Gebiet / Kenner des örtlichen Immobilienmarkts.

- Spezialisiert auf den Verkauf von Immobilien, die man selber zum Verkauf anbieten möchte.

- Kooperationen mit anderen Maklern bzw. mit Banken oder Sparkassen.

- Veröffentlichungen in Fachzeitschriften und Zeitungen.

- Aufgeführt in der Top-Maklerliste des Marktforschungsinstituts Statista oder anderen Medien (z.B. www.makler-empfehlung.de).

Verträge mit Immobilienmaklern

Folgende Punkte sollten bei Maklerverträgen berücksichtigt werden:

- Vertragsgegenstand: Um was, zu welchem Preis wird verhandelt?

- Beginn und Laufzeit des Maklervertrags. Wann endet der Vertrag? Nach einer Frist oder im Erfolgsfall? Pauschal ist immer eine Befristung zu empfehlen. Üblicherweise endet er sowieso mit Eintreten des Erfolges. Die Laufzeit sollte wenigstens 3-6 Monate betragen (max. 12 Monate). Eine Verlängerung ist meist immer möglich.

- Pflichten des Maklers: Hier wird beispielsweise geregelt, ob der Makler auch für die Gegenseite tätig sein kann.

- Pflichten des Auftraggebers: Option von mehreren, zeitlich nebeneinander bestehenden Maklerverträgen: Im Regelfall ist der Auftraggeber nicht an den Makler gebunden. Trotzdem muss er den Makler nach Erfolg sofort informieren. Ein Alleinauftrag hingegen bedeutet den Ausschluss von anderen Maklern während der Laufzeit.

- Maklerprovision: Festlegung der prozentualen Höhe der Vergütung. Außerdem muss geregelt sein, unter welchen Umständen der Betrag fällig wird.

- Möglichkeiten zur Kündigung oder Verlängerung des Maklervertrags.

Varianten des Maklervertrages

- „Allgemeiner Maklervertrag“: Hier hat der Makler das Recht, die Immobilie anbieten zu dürfen. Im Erfolgsfall erhält der Makler eine Vergütung. Allerdings besteht für den Makler keine Verpflichtung auch aktiv zu werden. Außerdem kann der Immobilieneigentümer weiterhin selber aktiv bleiben.

- „Makler-Alleinauftrag“ (einfacher): Der Immobilieneigentümer verzichtet darauf, weitere Makler zu beauftragen. Des Weiteren kann der Vertrag nicht einfach widerrufen werden. Im Gegenzug ist der Makler verpflichtet, aktiv zu werden. Der Vertrag sollte zeitlich begrenzt sein (max. 1 Jahr). Danach könnte ein neuer Vertrag abgeschlossen werden.