Christoph Störkle - Immobilienfinanzierung – kompakt

- „Qualifizierter Makler-Alleinauftrag“: Vor der Einführung des Bestellerprinzips kam der „Qualifizierte Makler-Alleinauftrag“ nur sehr selten vor. Der Immobilieneigentümer verpflichtet sich, Mietinteressenten an den Makler zu verweisen („Verweisungsklausel“) und ihn bei Vertragsverhandlungen hinzuziehen („Hinzuziehungsklausel“).

-> Meist ist ein „Makler-Alleinauftrag“ zu empfehlen. Besonderheiten können als „Individualvereinbarung“ in die Vertragsanlage eingefügt werden.

Provision

Makler leben von den Provisionen bei erfolgreichen Vermittlungen.

Vermietung: Bei der Vermittlung von Vermietungen galt früher eine Maklerprovision von max. 2 Nettokaltmieten + Mehrwertsteuer. Seit Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip: „Wer den Makler bestellt, der bezahlt ihn auch“. Die Kosten für die Mietersuche sind für Vermieter steuerlich absetzbar!

Immobilienkauf: Bei einem Immobilienkauf ist die Maklerprovision frei verhandelbar. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Üblich sind 3,57-7,14% des Kaufpreises (je nach Bundesland). Teilweise gibt es auch Festpreismakler.

Manche Makler werben mitunter mit „provisionsfrei“. Dann kann davon ausgegangen werden, dass die Provision bereits im Kaufpreis enthalten ist.

Um die Maklerprovision bei einem Maklerangebot einzusparen, könnte versucht werden, mit dem Eigentümer der Immobilie direkt Kontakt aufzunehmen. Das kann einige tausend Euro sparen.

Beurteilung von Maklern

- Makler versuchen normalerweise, den maximal erzielbaren Preis heraus zu handeln. Das erhöht schließlich ihre Provision. Alternativ zur Provision könnte dem Makler ein Bonus angeboten werden, wenn er es schafft eine Immobilie für weniger / mehr als den Betrag x zu kaufen / verkaufen. Manche Makler geben vor einem höheren Erlös auch einem raschen Verkaufserfolg den Vorzug.

- Anfallende Verwaltungsarbeit wird vom Makler übernommen. (Immobilienbewertung und Preisfindung, Exposés-Erstellung, Aufgeben von Inseraten, Kontakt mit Kaufinteressenten, Wahrnehmen von Besichtigungsterminen und Verkaufsgespräche).

2.4 Beispielrechnung Nebenkosten Baden-Württemberg:

Kaufpreis: 200000€

+ Grunderwerbsteuer (5%): 10000€

+ Notar-/ Grundbuchkosten (1,5%): 3000€

+ Maklerprovision (7,14%): 14280€

+ Evtl. Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung (ca. 0,5% der Darlehenssumme)

+ Evtl. Wertermittlungsgutachten

= Gesamtkosten: 227280€ (ein Plus von 13,64%)

Ein Objekt, das mit 200000 Euro ausgezeichnet ist, kostet tatsächlich also 213000€ (ohne Makler) und 227280€ (mit Makler). Die Nebenkosten sollten immer selber bezahlbar sein! Banken sind hier besonders streng und es ist andernfalls mit hohen Zinsaufschlägen zu rechnen.

Grundstückskosten

Kaufpreis

+ Grunderwerbsteuer je nach Bundesland

+ Notarkosten für die Kaufabwicklung (ca. 1% des Kaufpreises)

+ Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung (ca. 0,5% des Kaufpreises)

+ Evtl. Maklerprovision

+ Evtl. Erschließungskosten (Straßenanlieger- und Vermessungsgebühren, Ver- und Entsorgung, …)

+ Evtl. Herrichtungskosten (Rodung, Beseitigung von Altlasten, Abriss vorhandener Gebäude, …)

= Grundstücksgesamtkosten

Gebäudekosten

Baukosten der Immobilie

+ Kosten für Außenanlagen

+ Wenn nicht in den Baukosten enthalten, Honorare für Architekten und Ingenieure

+ Kosten für Baugenehmigung und behördliche Prüfungen

+ Evtl. Anschlusskosten (Wasser, Strom, Telekommunikation)

+ Evtl. Sonstiges wie Baubegleitung, Bodengutachten, Versicherungen, …

= Gebäudekosten

Finanzierungskosten

Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung (ca. 0,5% der Darlehenssumme)

+ Evtl. Bauzeitzinsen (Bereitstellungszinsen und Schuldzinsen während des Bauens)

= Finanzierungskosten

Sonstige Kosten

Küche

+ Möbel

+ Evtl. Umzugskosten

…

2.5 Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und wird vom Grundbuchamt verwaltet. Die Grundbuchämter sind in den meisten Ländern Abteilungen der Amtsgerichte. Allein in Baden-Württemberg sind sie den Gemeinden unterstellt. Einsicht erhält jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Oft reicht eine Kaufabsicht allerdings noch nicht aus, deshalb sollte ein aktueller Grundbuchauszug (Kopie des Grundbuchblattes) vom Verkäufer verlangt werden. Der Notar muss zwar während der Beurkundung des Kaufvertrages allen Beteiligten Einsicht gewähren, der Inhalt jedoch sollte dem Käufer schon vorher bekannt sein. Das kann wertvolle Anhaltspunkte für die Kaufentscheidung geben (z.B. wie lange ist der Verkäufer als Eigentümer schon eingetragen).

Gliederung des Grundbuchs

- Bestandsverzeichnis (Grundstück)

Das Grundstück (Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe) wird hier spezifiziert.

- Erste Abteilung (Eigentümer)

Auskunft über die Eigentumsverhältnisse (Name, Gemeinschaftsverhältnis bei Gesamthandseigentum, Erwerbsgrund) und frühere Eigentümer.

- Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen)

Auflistung der dinglichen Belastungen:

• Lasten: Grunddienstbarkeiten, Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht, Reallasten, Nießbrauch, Wegerecht, Vorkaufsrechte (z.B. durch Gemeinde), Auflassungsvormerkung, Erbbaurecht

• Beschränkungen: Nacherbenvermerk, Testamentsvollstrecker-Vermerk, Insolvenzvermerk, Sanierungs- und Umlegungsvermerk, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk, Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum.

- Dritte Abteilung (Grundschulden und Hypotheken)

Höhe, Rangfolge und Eintragungsdaten von Grundschulden und Hypotheken sowie Namen der entsprechenden Gläubiger.

Vorkaufsrecht: Besteht für das Grundstück bzw. die Immobilie ein Vorkaufsrecht? Ist das nicht im Grundbuch eingetragen, ist es auch nicht wirksam. Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte unbedingt eine Verzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten verlangt werden.

Wie das Grundbuch einsehen?

1. Zuerst die Zuständigkeit für das Grundstück / Immobilie klären. Am besten beim Amtsgericht nachfragen oder auf www.grundbuch-portal.de nachsehen. Benötigt werden dann Personalausweis oder Reisepass, Nachweis eines berechtigten Interesses (Miet- oder Kaufvertrag, Vollmacht des Eigentümers, …), Angaben über Haus / Grundstück.

2. Antrag zur Grundbucheinsicht stellen.

3. Die Einsicht in das Grundbuch ist kostenlos. Einfache Auszüge kosten 10€, beglaubigte Auszüge 20€.

4. Alle Grundbücher wurden bereits digitalisiert. Als Privatperson hat man keinen Zugriff darauf (im Gegensatz zu Kommerzielle Online-Grundbuchauskunftdienste, Notare, Vermessungsingenieure, …). Der schnellste Weg bleibt das Grundbuchamt.

Der Weg zur Grundbucheintragung:

1. Abschluss des Kaufvertrages. Dieser muss durch den Notar beurkundet werden. Ebenso die Eintragung der „Grundschuld“.

2. Die Auflassungsvormerkung. Eintragung des Kaufs durch den Käufer. Danach ist der Kaufpreis fällig, der innerhalb von zwei Wochen überwiesen werden muss.

3. Die Auflassung. Der Käufer wird als Eigentümer eingetragen.

4. Die Grundbucheintragung ist abgeschlossen.

Vormerkung

Der Notar kann für den Käufer eine „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch beantragen. Diese hat den Zweck, den Käufer vor Gläubigern des Verkäufers zu schützen. Erst nach der Vormerkung sollte der Kaufpreis gezahlt werden. Es muss nicht gewartet werden, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht. Die Auflassungsvormerkung ist keine Pflicht, aber sehr zu empfehlen, auch wenn sie einige hundert Euro extra kosten kann. Denn im schlimmsten Fall droht dem Käufer der Verlust seines Geldes. Auf die Vormerkung kann nur bei guten und besonders vertrauensvollen Beziehungen zwischen Verkäufer und Käufer verzichtet werden.