Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными

законами. В пункте 1 ст. 4 Закона о регистрации указано, что "наряду с

государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат

государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе

сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда".

Таким образом, перечень подлежащих регистрации ограничений и

обременений расширяется по сравнению с Гражданским кодексом за счет

1 См. § 3.4.

481

доверительного управления и аренды. При этом обращает на себя внимание то

обстоятельство, что перечень пункта 1 ст. 4 Закона сформулирован как открытый, т.

к. перед перечислением конкретных обременений стоят слова "в том числе".

Статья 12 Закона говорит о внесении в подраздел III ЕГРП записей об

ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество – сервитуте,

ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве

требования в отношении объекта недвижимого имущества и других. Здесь мы

также видим открытый перечень.

Уже упоминавшийся второй абзац п. 1 ст. 4 Закона говорит о том, что

ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации в случаях,

предусмотренных законом.

В связи с такими формулировками закона возникает вопрос, как быть с

обременениями и ограничениями, которые не указаны в перечнях ст. 131 ГК РФ и

ст. 4 Закона о регистрации, и в отношении которых нет указаний об их

обязательной регистрации в специальных нормах законодательства. Вопрос этот

может быть поставлен так: могут ли быть зарегистрированы права, не подлежащие

регистрации в соответствии с Гражданским кодексом и Законом регистрации?

Как уже отмечалось, необходимо четко проводить различие между правами и

их обременениями, подлежащими государственной регистрации и возникающими с

момента такой регистрации, и теми ограничениями и обременениями,

возникновение которых с регистрацией не связано. В отношении обременений и

ограничений, относящихся к первой группе, проблем не возникает - они,

безусловно, должны регистрироваться, т.к. без регистрации они не существуют. В

отношении же второй группы в практике регистрирующих органов и судебной

практике нет единства.

В той или иной степени в практике различных регистрирующих органов

реализуется тезис о том, что отсутствие указания в законе на обязательность

регистрации того или иного обременения или ограничения влечет невозможность

его регистрации. Такая политика проводится по отношению к обременениям

482

правами нанимателя, установленным порядком пользования объектом,

находящимся в общей долевой собственности, и т.п. К сожалению, на такое

применение закона в определенной степени ориентирует и судебная практика. О

непродуктивности такого подхода автор уже высказывался1

Установление подобной практики, по мнению автора, представляется

неверным, и не только потому, что фактический запрет внесения в реестр ряда

обременений и ограничений противоречит целям государственной регистрации

прав на недвижимость. Такой подход не соответствует и ряду норм гражданского

законодательства и некоторым положениям Закона о регистрации. Так, например, в

соответствии со ст. 460 ГК РФ "продавец обязан передать покупателю товар

свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель

согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение

продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены

товара, либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что

покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар".

Согласно Закону о регистрации (ст. 20) одним из оснований отказа в

регистрации является составление лицом, которое имеет права, ограниченные

определенными условиями, документа без указания этих условий.

Из этих норм можно сделать вывод, что, по крайней мере, применительно к

недвижимости, в правоустанавливающем документе должны быть указаны все

ограничения прав и обременения объекта, которые имеются на момент составления

документа, независимо от того, есть ли специальное указание в законе о

необходимости их государственной регистрации.

И вот тут возникает странное противоречие: с одной стороны, закон