Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

этих сроков? В-третьих, как должен поступать орган, осуществляющий

регистрацию юридических лиц, если он отказывает в регистрации изменений в

Уставе в связи с нарушением вышеуказанных сроков, а заявителем представлены

документы о регистрации собственности юридического лица на вносимую в

уставный капитал недвижимость?

На первый вопрос, как представляется, следует ответить отрицательно.

Законом о регистрации на регистрирующий орган не возложено установление

обстоятельств, с которыми закон связывает недействительность сделок, если такие

обстоятельства возникают после совершения сделок и регистрации прав на

недвижимость на их основании.

Второй вопрос более сложен. Допустим, что было зарегистрировано право

собственности общества с ограниченной ответственностью на объект

недвижимости, внесенный в его уставный капитал в порядке его увеличения. При

этом уставный капитал увеличивался исключительно за счет внесения данного

объекта. Через год данное общество вновь обратилось в регистрирующий орган для

регистрации перехода права собственности на основании сделки купли-продажи к

другому юридическому лицу. При этом из документов, представленных для

регистрации, можно было однозначно установить, что изменения в Устав общества

в связи с увеличением уставного капитала не вносились и соответствующие

документы в орган, осуществляющий регистрацию юридических лиц, не

представлялись.

Как должен поступить регистрирующий орган в этом случае? С одной

стороны, в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации "зарегистрированное

право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном

445

порядке". Значит, регистрирующий орган не вправе самостоятельно констатировать

ничтожность зарегистрированного им права. Вместе с тем, закон говорит о такой

ничтожности, не говоря о том, что она обязательно должна быть установлена

судебным решением. Таким образом, если регистратор по указанным основаниям

откажет в регистрации, он превысит свою компетенцию. Если же он проведет

последующую регистрацию, то к нему будут в дальнейшем предъявлены

обоснованные претензии со стороны приобретателя объекта, у которого он будет

изъят, в связи с тем, что на момент совершения договора купли-продажи право

продавца было ничтожно. При этом вопрос о признании данного приобретателя

добросовестным весьма проблематичен, т. к. он сам, независимо от

регистрирующего органа, должен был проверить все обстоятельства, связанные с

наличием у продавца права собственности.

Представляется, что концепция, лежащая в основе существующей системы

регистрации прав на недвижимость, не должна позволять регистратору оставлять

без внимания известные ему обстоятельства, которые делают регистрируемые

права ничтожными. Поэтому для таких случаев, равно как и при обнаружении прав,

ошибочно зарегистрированных самим регистрирующим органом, следовало бы

возложить на регистрирующий орган обязанность, во-первых, приостановить

государственную регистрацию, во-вторых, сообщить об установленных

обстоятельствах заявителям, а, в-третьих, обратиться в суд с заявлением о

признании проведенной государственной регистрации недействительной в порядке

абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ (требование о применении последствий

недействительности ничтожной сделки). В таких случаях стороны могут сами

отказаться от регистрации, либо действия регистрирующего органа будут зависеть

от решения суда.

5.2. Права на недвижимость, возникающие на основе универсального

правопреемства и их регистрация

446

К универсальному правопреемству теория гражданского права относит

переход прав при реорганизации юридических лиц и при наследовании. Общим для

случаев универсального правопреемства, в отличие от правопреемства по сделкам,

является то, что от правопредшественника к правопреемнику (правопреемникам)

переходит вся совокупность имущественных прав, а не отдельное имущество,

указанное в сделке. Вместе с тем оба варианта универсального правопреемства

имеют существенные различия применительно к основаниям и процедуре

регистрации прав на недвижимость и поэтому будут рассмотрены раздельно.

Поскольку предыдущий параграф мы закончили рассмотрением вопросов,

связанных с юридическими лицами, поэтому начнем с универсального