Laura Amézquita - De los Andes al litoral

De los Andes al litoral : estudios sobre vivienda y suelo en Colombia /

compiladora Laura Lucía Amézquita García ... [et al.]. -- Bogotá :

Ediciones Unisalle, 2015.

190 páginas : gráficos, mapas ; 17 × 24 cm.

Incluye índice de contenido.

ISBN 978-958-8939-09-4

1. Urbanismo - Colombia 2. Desarrollo urbano - Colombia

3. Planificación urbana - Colombia 4. Vivienda urbana - Colombia

I. Amézquita García, Laura Lucía, compiladora.

711.409861 cd 21 ed.

A1504324

CEP-Banco de la República-Biblioteca Luis Ángel Arango

ISBN impreso: 978-958-8939-09-4

ISBN digital: 978-958-8939-10-0

Primera edición: Bogotá, D.C., septiembre del 2015

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Hipertexto

Queda prohibida la reproducción total o parcial de este libro por cualquier procedimiento, conforme a lo dispuesto por la ley.

Prólogo

Nicolás Cuervo Ballesteros

Presentación

Laura Amézquita

La calidad de la vivienda: retos para la planificación urbana

Alex Leandro Pérez Pérez

La regulación y los precios del suelo: un estudio de caso para Barranquilla

Yesenia Barandica A.

Néstor Garza

¡La vivienda que quiero está muy cara!: un análisis sobre la segmentación del mercado residencial, la alarma de burbuja inmobiliaria en la zona metropolitana de Bogotá y la ineficiencia asignativa del mercado del suelo

Óscar A. Alfonso R.

Determinantes del precio de la vivienda en Bogotá, 2012

Laura Amézquita

María del Pilar Sánchez Muñoz

Germán Gabriel Abaunza Ariza

Mercado inmobiliario en Bogotá: ¿burbuja en construcción?

Óscar Eduardo Pérez Rodríguez

A través de investigaciones sobre la calidad de la vivienda urbana, la burbuja inmobiliaria, la relación entre los precios del suelo y las normas y la articulación entre los precios de la vivienda y la estructura de la ciudad, este libro aborda temas de primera línea en el debate político, técnico y académico sobre las ciudades contemporáneas.

Un estudio sobre Barranquilla acompaña varios sobre Bogotá, hecho lastimosamente poco frecuente en nuestro medio de investigación, en el cual el interés por las experiencias de Bogotá y Medellín eclipsa la investigación sobre las otras ciudades.

En mi calidad de economista y urbanista que se ha interesado en la política de vivienda y en el mercado de la vivienda desde la Universidad, y recientemente a través de una tesis doctoral en curso, quiero comentar los puntos que valoro de este libro, y su inserción en el medio de investigación sobre los mercados de la vivienda y la ciudad.

Dos características compartidas por los diferentes capítulos de esta obra merecen ser destacadas: la presencia simultánea y articulada del análisis empírico con la discusión conceptual y la relación entre el trabajo académico y práctico que percibo a través de estos trabajos.

Si bien puede haber momentos específicos para el análisis teórico y empírico, desconectar completamente el uno del otro puede erosionar la pertinencia de la investigación. A veces las consideraciones teóricas están desconectadas de las tendencias actuales o las manifestaciones precisas del problema en cues-tión. Y otras, el análisis de la información empírica no logra plantear preguntas diferentes a las ya contenidas en el dispositivo de observación.

Este no es el caso de los trabajos aquí publicados, que se basan todos en información concreta (consolidada por los autores o de segunda mano) y no se limitan a anotar las alzas/bajas de un indicador en un periodo de tiempo determinado. Por el contrario, estos trabajos plantean preguntas de la agenda pública, retomando en algunos casos cuestionamientos de amplia difusión, replanteándolos en otros y también proponiendo líneas de reflexión novedosas.

Esta articulación teórico-empírica contribuye a fundamentar la utilidad social de estas investigaciones, pues se sitúan en un punto medio difícil de conseguir: aportan a la práctica profesional de técnicos y políticos, sin pretender sustituirla. La investigación formulada de esta manera cumple la función de plantear preguntas y propone marcos de análisis para comprender el mundo contemporáneo, acompañando y no compitiendo con la elaboración de planes, normas y proyectos, tareas que son del resorte de los responsables de la planeación y la gestión urbana.

Para comentar el contenido específico de cada capítulo, quiero señalar algunas novedades, continuidades y evoluciones de los campos de estudio en los cuales estos participan. En la política urbana, y los estudios sobre esta, se incorporan nuevas esferas de acción y se modifican también los roles asumidos por algunos agentes. La gestión del suelo y la norma urbana pueden ser analizadas bajo esta perspectiva, pues su implementación continúa siendo poco frecuente, aun si la Ley 388 de 1997 está ya cercana a cumplir 20 años, y se refuerza el rol de los entes locales, aunque aquellas no son leídas siempre en código de descentralización.

Un análisis de los efectos de la norma urbana sobre los precios del suelo como el que Néstor Garza y Yesenia Barandica presentan en esta obra contribuye sin duda a la reflexión sobre la gestión territorial. Un aporte esencial de los autores es que interrogan los resultados de la norma urbana y no parten de conclusiones prefabricadas (lo que puede ser más fácil en términos ideológicos), con lo cual llegan a resultados de gran interés, como el efecto variable según el barrio de una misma medida, o el hecho de que los aumentos en los precios del suelo constatados en Barranquilla no resulten de un aumento “puro” en el valor del suelo, sino de una mezcla entre aumentos de precios y la mejoría en el medio urbano.

La calidad de la vivienda, tema del capítulo de Alex Leandro Pérez, presenta un fenómeno similar: las condiciones básicas de la vivienda muestran una mejoría, sin que esto signifique la resolución total del déficit habitacional, abriendo el espacio para innovaciones metodológicas en su estudio. Este proceso se puede constatar en la “obsolescencia” de ciertos indicadores de calidad residencial, como aquellos incluidos en las medidas de necesidades básicas insatisfechas (NBI). En Colombia contamos con información comparable, disponible desde el Censo de 1973, que muestra la universalización de algunas características antes discriminantes de la calidad de la vivienda en el medio urbano, como es el caso de los pisos en tierra o la conexión a servicios públicos. Frente a esta situación, propuestas como las de Alex Leandro Pérez que incorporan componentes novedosos en la medida del déficit habitacional (en su caso son las variables subjetivas) no pueden ser sino bienvenidas.

Los ciclos económicos y las burbujas especulativas, para cambiar de tema sin salir del ámbito de la vivienda como es la propuesta de este libro, presentan también particularidades en cada episodio de auge y crisis, junto con patrones comunes que se repiten. En medio del debate sobre la existencia o no de una burbuja inmobiliaria en Colombia, y en particular en Bogotá, del cual participa el capítulo de Óscar Eduardo Pérez, hay también transformaciones en las fuentes de información disponibles y en las preguntas que la investigación se plantea.