Laura Amézquita - De los Andes al litoral

Hasta mediados de la década de los noventa, los movimientos cíclicos del sector inmobiliario se abordaron (en los estudios) casi únicamente por medio de las licencias de construcción y del producto interno bruto (PIB) del sector, fuentes que se concentran solamente en la vivienda nueva, que es tan solo una pequeña proporción del total de viviendas existentes.

Varios índices de precios de la vivienda han comenzado a producirse desde finales de la década de los noventa, entre estos, el índice de precios de la vivienda nueva producido por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) y el índice de precios de la vivienda usada elaborado por el Banco de la República. Con esta información, el análisis puede incorporar el comportamiento de los precios del stock residencial y de la vivienda nueva, para varias ciudades del país, y potencialmente para diferentes sectores de una ciudad.

Otras fuentes de información participan también de la ampliación del espectro de lo observable, como los censos de edificaciones (similares a los usados por el DANE) realizados por Camacol y La Galería Inmobiliaria. Para el caso específico de Bogotá, la Unidad Administrativa Especial de Catastro actualiza anualmente, desde el 2009, los valores de referencia de todos los inmuebles de la ciudad, con lo cual se convierte una fuente de información de gran utilidad no solo para fines fiscales sino también para la investigación de la dinámica urbana.

El capítulo escrito por Laura Amézquita, María del Pilar Sánchez y Germán Gabriel Abaunza es un buen ejemplo del potencial que tiene la información catastral, al mostrar que la disponibilidad de información y la exploración de nuevos temas de investigación van de la mano. El análisis de los precios de la vivienda que ellos realizan utiliza la metodología de precios hedónicos con una variación interesante: los coeficientes que, asociadas las características de las viviendas con sus precios, varían de acuerdo con la localización del inmueble. Con este método participan en la comprensión de un tema largamente debatido, para el cual la disponibilidad de información siempre ha sido una dificultad: la estructura urbana y las diferencias de precios de la vivienda dentro de una ciudad.

De igual manera, Óscar Alfonso analiza las diferencias de precios de la vivienda en la ciudad, preguntándose por las continuidades y transformaciones de la segmentación urbana. La preocupación por este tema es también relativamente novedosa, la política de vivienda, por ejemplo, ha tenido tradicionalmente metas de producción más que de transformación de la estructura urbana; las cuotas de vivienda de interés social en ciertos proyectos avanzan recientemente en esta dirección. Este capítulo aporta a la difusión de un tema que comienza a tener eco en los debates de la gestión urbana, utilizando de manera inventiva la información disponible y elaborando información propia, como es costumbre en los trabajos de este autor.

Este proyecto editorial, escrito y publicado en el medio universitario, brinda así varios ejemplos positivos del rol que tiene la academia en la producción y difusión de un conocimiento novedoso y pertinente en el ámbito de la gestión urbana. La búsqueda de novedad, cuando se trata de temas poco pertinentes, es una tentación de la que escapa este libro, en medio de la importancia que toma la innovación en nuestros días.

Invito entonces a la lectura detallada de esta obra llena de aportes rigurosos que no es pertinente repetir en estas líneas. Seguramente, más allá de las vías de reflexión señaladas en este prólogo, los lectores encontrarán otras que enriquezcan el debate sobre el devenir de nuestras ciudades.

Nicolás Cuervo Ballesteros *

*Economista (Universidad de los Andes), magíster en Economía (Universidad de los Andes), doctorando en Urbanismo (Université Paris Est Créteil-Lab’Urba).

La génesis del libro que se presenta hoy ante la comunidad académica se explica desde la labor docente, especialmente en el espacio académico “Economía urbana”. Hace alrededor de tres años que la docente imparte esta clase, cuyo objeto de estudio obliga a llevar los debates más polémicos de la función pública y el gobierno de la ciudad. Uno de los módulos fundamentales es el tema de mercado de la vivienda y la gestión del suelo, que de manera transversal se inserta en los estudios avanzados de los estudiantes de últimos semestres de pregrado de la Facultad y de la Maestría en Estudios y Gestión del Desarrollo, así como trasciende a otras facultades y disciplinas, como estudios de arquitectura y hábitat, geografía e ingenierías para la construcción y planificación de la ciudad. Se propone un tema por tratar con experticia, que no solo supone una correcta fundamentación en los ciclos básicos, sino la capacidad de trabajo interdisciplinar.

La ciudad, como objeto de estudio y en particular los mercados del suelo y de la vivienda obliga a que los estudiantes, a partir del conocimiento adquirido, puedan aportar en la definición de soluciones a los problemas que amenazan a nuestras sociedades y en particular a aquellas que viven en núcleos urbanos: pobreza, desigual distribución del ingreso, competitividad, inseguridad en la tenencia de vivienda, etcétera, de la misma manera en que lo propone el Proyecto Educativo Universitario Lasallista (PEUL). Consciente de la importancia del desarrollo humano integral y sustentable (DHIS), este libro intenta de manera complementaria contribuir en la materialización de las bases pedagógicas expuestas en el Enfoque Formativo Lasallista (EFL): complementa la formación propia del área cognitiva y epistémica con los aportes personales y existenciales de los estudiantes y el docente (pensar y vivir la ciudad).

Además, el libro propone debates sobre aspectos clave del desarrollo urbano y las discusiones formativas sobre modelos de ciudad. Busca fomentar la reflexión crítica y constructiva a partir de un proceso continuo de retroalimentación en el aula sobre los métodos de aprendizaje. Por tanto, se han invitado a expertos para participar de las discusiones actuales, de hecho, saliendo de la esfera, muchas veces cerrada, de la ciencia económica, para dar cabida no solo lo modelos econométricos y económicos, sino a modelos para comprender la realidad de este mercado y la gestión del suelo y la ciudad. Es grato también contar con la participación de exalumnos, que han encontrado en su Universidad, y a partir de los ejercicios y discusiones realizadas en clase, una línea de investigación que puede saciar su curiosidad y presentar a la vez un producto para el fogueo académico.

El libro se construye sobre las bases teóricas y no evita la discusión que se viene centrando sobre los mercados de vivienda y suelo como unidad para el análisis de las ciudades colombianas, y toma en particular los casos de Bogotá y Barranquilla.

El profesor Alex Leandro Pérez en el capítulo “La calidad de la vivienda: retos para la planificación urbana” presenta los lineamientos básicos para hablar de calidad de vivienda y los resultados de un ejercicio realizado para Bogotá. Luego se presenta el capítulo del profesor Néstor Garza y Yesenia Barandica, titulado “El coeficiente de aprovechamiento y los precios del suelo en Barranquilla”, que muestra un marco teórico desde la economía sobre el suelo, en especial, el coeficiente de aprovechamiento, pasando por cada uno de los enfoques clásicos y recientes, y realiza a la vez un ejercicio de cálculo de este coeficiente para la ciudad de Barranquilla.

Los capítulos que le siguen centran su atención en una ciudad tan grande, heterogénea e interesante como Bogotá, cuyo caso de estudio es particular-mente rico para comprender la dinámica de los procesos metropolitanos en Colombia. En el capítulo de esta parte, “¡La vivienda que quiero está muy cara!”, el profesor Óscar Alfonso recoge un excelente panorama del estado de la discusión en Colombia, presentado en una revista internacional reconocida en el tema; recoge, además, el más reciente debate, la actual coyuntura de un aumento inexplicado de los precios de la vivienda, sin dejar de lado aspectos de orden macroeconómicos como la relación de este mercado con el sistema financiero y los mercados relacionados con la construcción, así como de orden local, como las referencias a los sistemas de transporte masivo; invita a repensar el asunto y los actores que concurren al complejo mercado de la vivienda urbana. En el siguiente capítulo, las profesoras Laura Amézquita y Pilar Sánchez, acompañadas del econometrista Germán Abaunza, realizan un amplio recorrido sobre la situación de la vivienda hoy, y muestran en un modelo de corte microeconómico los determinantes del precio de la vivienda. Finalmente, el profesor Óscar Pérez, en su capítulo titulado “Mercado inmobiliario en Bogotá ¿burbuja en construcción?”, expone una discusión de corte macroeconómico, realiza un modelo econométrico en serie de tiempos y retoma la generalizada preocupación sobre la existencia y los alcances de las burbujas inmobiliarias.