Werner Siepe - Handbuch Eigentumswohnung

So finden sich charakteristische Merkmale am Gebäude, die auf ähnlich gelagerte Probleme hinweisen, wie sie an anderen Gebäuden auftreten können. Die Beispiele sind also Referenzmuster für den Abgleich mit Ihrer eigenen Immobilie. Und Sie werden auch bei Ihren Vertragspartnern auf immer wiederkehrende Verhaltensmuster stoßen, etwa beim Bauträger, im Maklerbüro oder in der Bankfiliale.

Sie werden nach der Lektüre eines kurzen Kapitels in diesem Buch nicht gleich zum Experten für die Beurteilung von Immobilien werden. Betrachten Sie die Beispiele in diesem Buch vielmehr wie Verkehrsschilder, die dort, wo sie stehen, auf besondere Verkehrs- oder Gefahrensituationen aufmerksam machen. Richtig reagieren und situationsadäquat handeln müssen Sie selbst.

Am besten ist es, wenn Sie nach einem Musterfahrplan vorgehen, der sich in vielen Fällen in der Praxis bereits bewährt hat. Die folgenden elf Schritte begleiten Ihren Weg zur eigenen (gebrauchten) Wohnung. Möglicherweise entstehen einige dieser Probleme nicht, weil Sie eine schlüsselfertige Neubauwohnung erwerben. Umso besser. Wenn Sie sicher sind, dass die Bauausführung Ihren Ansprüchen genügt, können Sie diese Punkte auf Ihrem Fahrplan abhaken. Das betrifft insbesondere die Schritte 7 bis 11. Wenn Ihnen beim Erwerb einer Neubauwohnung daraus schwerwiegende Aufgaben erwachsen, ist irgendwo etwas schiefgelaufen und die Wohnung war nicht wirklich schlüsselfertig. Dass Sie auch in einer Neubauwohnung noch etwas nach Ihren Bedürfnissen umgestalten können, sofern Sie damit nicht in das Gemeinschaftseigentum eingreifen, bleibt Ihnen unbenommen.

Elf Schritte für Ihren Fahrplan

1	Erstellen Sie ein Käufer- bzw. Bauherrenprofil.
2	Nehmen Sie eine Vermögensanalyse vor, und stellen Sie ein Finanzierungskonzept auf.
3	Finden Sie einen Altbauexperten oder Immobiliengutachter, Ihren „Hausarzt“.
4	Nehmen Sie eine Gebäudediagnose mit den folgenden Optionen vor: Grunddiagnose, Grobkosteneinschätzung, Energiegutachten, Thermografieaufnahmen, Maßnahmenkonzept.
5	Beginnen Sie mit der Planung, und nehmen Sie den Abgleich mit den Bestandsplänen vor. Klären Sie, welche Genehmigungen eingeholt werden müssen.
6	Klären Sie, ob und welche fachlich Beteiligten noch eingeschaltet werden können und müssen, zum Beispiel Statiker, Holzschutzgutachter, Vermesser usw.
7	Erstellen Sie eine Maßnahmen- und Leistungsbeschreibung.
8	Holen Sie Angebote ein. Die Ausschreibung sollte unbedingt ein Fachmann vornehmen.
9	Vergeben Sie die erforderlichen Arbeiten.
10	Sorgen Sie für professionelle Bauleitung und Qualitätssicherung.
11	Vor dem Ziel steht die Abnahme und Dokumentation der Arbeiten.

Zu diesen elf Schritten werden Sie immer wieder zurückkehren. Es ist ein bisschen wie beim bekannten Spiel Monopoly. „Gehe zurück auf 2 und mobilisiere neue Geldmittel …“. Keiner dieser elf Schritte ist unwichtig, und besonders die ersten sieben Schritte sind nicht ein für alle Mal erledigt, wenn Sie sie einmal gegangen sind. Es kann sein, dass Sie die Resultate aus Schritt 4 dazu zwingen, sich erneut mit der Raumplanung und Ihrer eigenen Finanzplanung zu beschäftigen. Außerdem sollte keiner dieser elf Schritte ausschließlich auf Ihr Sondereigentum beschränkt bleiben – das gesamte Gebäude, in dem sich Ihre Wohnung befindet, verdient Ihre Aufmerksamkeit.

Müssen Sie sich an die vorgeschlagene Reihenfolge der Schritte halten? Unterschiedlicher Auffassung kann man bei den ersten drei Schritten sein.

Muss man sich nicht über die eigene Finanzlage im Klaren sein, bevor man überhaupt daran denkt, eine Wohnung zu erwerben? Grundsätzlich ja. Aber nach diesem grundsätzlichen Ja folgt sofort die Frage nach Ihren Wohnbedürfnissen, sofern Sie die Wohnung selbst nutzen wollen. Oder die Frage nach der Eignung als Kapitalanlage, wenn Sie Kapital anzulegen haben.

Sollte man nicht besser gleich zu Beginn einen Berater hinzuziehen, bevor man sich eine konkrete Wohnung anschaut und die eigenen Finanzen überprüft? Sicher ist es vernünftig, einen Experten so früh wie möglich einzubeziehen – aber natürlich erst, wenn Sie selbst eine konkrete Vorstellung von dem haben, was Sie sich anschaffen wollen. Wobei sollte er Sie sonst beraten?

Viel hängt hier von Ihrem Zeithorizont und von Ihrem Temperament ab. Unterschiedliches Temperament heißt: Es gibt natürlich Käufer und Anleger, die maximal 300 000 Euro unterbringen wollen, aber auf keinen Fall mehr. Deren Objektwahl wird dann fast ausschließlich von diesem finanziellen Rahmen bestimmt, die anderen Faktoren wie Lage und Ausstattung müssen sich diesem Rahmen unterordnen. Ein anderer Typus hat einen ganz konkreten Wohntraum. Er sucht zuerst das Objekt, das diesem Traum am nächsten kommt, und rechnet erst dann, ob sein Geld dafür reicht. Unter Umständen ist er bereit – und hier kommt der Zeithorizont ins Spiel – mehrere Jahre lang auf Urlaub und auf andere Annehmlichkeiten zu verzichten, um sich schließlich seinen Traum zu erfüllen. Auch unter den Kapitalanlegern gibt es diesen Typ: Sein Anlageobjekt soll so beschaffen sein, dass er selbst gern darin wohnen würde.

Wer seine Wohnung etwa als vorübergehendes Domizil kauft, in dem Wissen, dass sein Job ihn in ein paar Jahren an einen anderen Ort verschlagen wird, der wird möglicherweise nicht allzu viel Kraft darauf verschwenden, seine Traumwohnung zu finden. Für ihn spielt die Wiederverkäuflichkeit der Wohnimmobilie eine viel größere Rolle als für einen Käufer, der sich auf Lebenszeit in der Wohnung einrichten will.

Beantworten Sie sich bitte selbst die Frage: Schaffen Sie es allein und ohne Expertenhilfe, Budget und Wohnung in ein annäherndes Gleichgewicht zu bringen? Trauen Sie sich zu, alle Kostenfaktoren, die mit dem Erwerb (etwa einer gebrauchten Immobilie) verbunden sind, realistisch abzuschätzen? Sind Sie sicher, dass Sie alle finanziellen Reserven, Hilfsquellen und Fördermöglichkeiten allein finden und mobilisieren können?

Bei den finanziellen Größenordnungen, um die es bei einem Wohnungskauf geht, ist eine Planung „Pi mal Daumen“ bei der Finanzierung ebenso gefährlich wie bei der Beurteilung der Gebäudesubstanz oder der möglicherweise erforderlichen Umbau- und Sanierungsarbeiten auf der Baustelle. Darum die dringende Empfehlung, sich möglichst früh einen „Hausarzt“ zu suchen: einen unabhängigen Experten, der nicht die Interessen eines Immobilienverkäufers oder Maklers, nicht die Interessen eines Immobilienfinanzierers und auch nicht die Interessen eines Baustoffhändlers vertritt, sondern Ihre eigenen Interessen.

Entscheidend ist also nicht, welchen der drei Schritte Sie an erster, zweiter oder dritter Stelle unternehmen, entscheidend ist, dass Sie keinen Schritt auslassen.