Werner Siepe - Handbuch Eigentumswohnung

Annette Schaller Werner Siepe Thomas Wieke

Das Leben in der selbstgenutzten Eigentumswohnung ist in Deutschland weit verbreitet. Etwa 14 Prozent aller Haushalte hierzulande besitzen eine Eigentumswohnung, stellt das Statistische Bundesamt fest. Das sind etwa 5,8 Millionen Wohnungen. Hinzu kommen über vier Millionen weitere, die vermietet sind, also als Kapitalanlage dienen. Der Trend zum „Eigentum auf der Etage“ ist ungebrochen.

Unser Handbuch Eigentumswohnung wendet sich sowohl an Selbstnutzer als auch an Kapitalanleger. Für beide Gruppen von Wohneigentümern steht der individuelle Nutzen ihrer Eigentumswohnung im Vordergrund, wenn auch aus unterschiedlichen Blickwinkeln. Wir wollen Ihnen hier alle notwendigen Informationen rund um Kauf, Finanzierung, Verwaltung, Vermietung und Bewertung vermitteln. Tipps aus der Praxis der Autoren sowie nützliche Checklisten, Tabellen und Beispielrechnungen sollen Ihnen dabei helfen.

Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, muss sich bei der Suche und Auswahl nach einer geeigneten und preiswerten Eigentumswohnung viel Mühe geben. Der ausführliche Fahrplan für Käufer, der vor allem beim Kauf von älteren Eigentumswohnungen aus zweiter Hand unverzichtbar ist, hilft Ihnen dabei.

Die nun bereits seit Jahren niedrigen Zinsen für Hypothekendarlehen erleichtern Ihnen den Einstieg trotz gestiegener Immobilienpreise. Eine maßgerechte und individuelle Finanzierung über Banken sorgt für Sicherheit. Für Selbstnutzer gibt es darüber hinaus eine Fülle von weiteren finanziellen Hilfen.

Mit dem Kauf und der Finanzierung einer Eigentumswohnung ist es aber nicht getan. An der Verwaltung geht kein Weg vorbei – egal, ob Sie Ihre Eigentumswohnung selbst nutzen oder an Dritte vermieten. In die Art der Nutzung Ihrer Wohnung selbst redet Ihnen grundsätzlich keiner rein. Um das Gemeinschaftseigentum sollten Sie sich als Mitglied der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Interesse aber auch kümmern. Viel Arbeit nimmt Ihnen dabei eine professionelle Hausverwaltung ab.

Wichtig sind für Wohneigentümer verständlicherweise die laufenden Kosten, also das an die Hausverwaltung monatlich zu zahlende Hausgeld sowie die Jahresabrechnung über sämtliche angefallenen Bewirtschaftungskosten, also über Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Vermieter können zwar die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen, aber nicht die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.

Was ist Ihr Immobilienanteil eigentlich wert? Diese Frage stellt sich insbesondere, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung später einmal verkaufen möchten. Bei der Bewertung des erzielbaren Marktpreises geht man üblicherweise von Vergleichswerten aus. Zusätzlich spielt bei Wohnungen in Selbstnutzung der Sachwert eine Rolle und bei Kapitalanlegern der Ertragswert.

Welche Maßnahmen zur Werterhaltung und Wertsteigerung zu empfehlen sind, erfahren Sie hier. Dazu gehören die Renovierung, Modernisierung und energetische Sanierung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums Wohnung.

Und wenn Sie einmal schnell verständliche Erklärungen wichtiger Fachbegriffe rund um die Eigentumswohnung brauchen, schlagen Sie einfach im ausführlichen Glossar nach.

VOM NUTZEN EINER EIGENTUMSWOHNUNG VOM NUTZEN EINER EIGENTUMSWOHNUNG Unter den Begriff Eigenheim fällt neben dem selbstbewohnten Ein- oder Zweifamilienhaus auch die selbstgenutzte Eigentumswohnung. Der Trend zum Wohnungseigentum hält an. Nach einer Allensbach-Umfrage vor einigen Jahren liegt das Eigenheim als Baustein der Altersvorsorge sowohl bei der Beliebtheit als auch bei der Frage nach einer besonders sicheren Form der Altersvorsorge bei den Bundesbürgern an erster Stelle. Unter Eigenheim sind die vom Wohnungseigentümer selbstbewohnten und damit eigenen vier Wände zu verstehen. Zum Eigenheim in diesem Sinne zählt neben dem selbstbewohnten Ein- oder Zweifamilienhaus auch die selbstgenutzte Eigentumswohnung. Drei Viertel der Selbstnutzer wohnen in einem Ein- oder Zweifamilienhaus und ein Viertel in einer Eigentumswohnung. Erstaunlicherweise liegt die vermietete Wohnimmobilie, also die vermietete Eigentumswohnung oder das Miethaus, bei der Beliebtheit der Altersvorsorgeformen nach dem Eigenheim und Bausparen bereits an dritter Stelle und bei der Bewertung der finanziellen Sicherheit mit immer noch 32 Prozent hinter dem Eigenheim (52 Prozent), der gesetzlichen Rente (45 Prozent) und der betrieblichen Rente (35 Prozent) an vierter Stelle.

Wie entstand das Wohnungseigentum?

Die Probleme der Aristokraten

Ein Blick zurück

Vorläufer: Das Stockwerkseigentum

Lösung: Das Wohnungseigentumsgesetz

In der DDR

Wohneigentum als Altersvorsorge

Selbstnutzer oder Kapitalanleger

Förderung des Wohneigentums

Wohneigentum als Schonvermögen in Notlagen

Eingriffe in Wohneigentum bei Sonderfällen

Höhere Steuern und mehr Bürokratie

Vom Mieter zum Selbstnutzer

Selbstgenutzte Eigenheime

Eigentumsförderung

Wohn-Riester-Rente löst Eigenheimzulage ab

Gründe für den Erwerb eines Eigenheims

Eigentumswohnung statt Einfamilienhaus

Hände weg vom Miet- oder Optionskauf

Die vermietete Eigentumswohnung

Mietobjekte

Kapitalanlage in eine vermietete Eigentumswohnung

Anlageziele

Rahmenbedingungen

Schrottimmobilien und geschlossene Immobilienfonds

Wechselnde Nutzungsphasen

Erst Selbstnutzung, dann Vermietung

Erst Vermietung, dann Selbstnutzung

Vorübergehende Vermietung oder Selbstnutzung

SUCHEN UND KAUFEN: DER FAHRPLAN

Der Wohnungsmarkt in Deutschland

Gebrauchte Wohnung oder Neubau?

Besichtigung und Prüfung

Der Musterfahrplan

Alles allein?

Das Käufer- oder Bauherrenprofil

Das eigene Raumprogramm

Gewerbe in den eigenen Räumen?

Das Gebäude

Konstruktion und Material

Bauepochen

Der Standort

Allgemeine Faktoren

In die Zukunft denken

Die eigene Vermögensanalyse

Kassensturz

Wie viel Zeit haben Sie?

Der Preis ist nicht alles

Strategische Analyse

Von der Entscheidung zum Vertrag

Eine Wohnung bauen

Eine Wohnung kaufen

Der Weg zum Vertrag

Was steht im Grundbuch?

Rangfragen

Was steht nicht im Grundbuch?

Notartermin

Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung)

Die Finanzierung richtig planen

Magisches Dreieck der Finanzierungsziele

Niedriger Zinsaufwand

Aktuelle Zinskonditionen

Die beste Zinsbindung wählen

Hohe Zinsaufschläge vermeiden

Planmäßige Entschuldung

Die tragbare Belastung

Eckdaten für Ihre Finanzierung

Darlehensanfrage und -angebot

Die Kreditverhandlung

Bonitätsprüfung und Schufa-Auskunft

Kreditgespräch auf gleicher Augenhöhe

Beleihungsprüfung der Bank

Der Darlehensvertrag

Bestellung und Eintragung der Grundschulden

Grundschuld statt Hypothek

Persönliche Haftung