Werner Siepe - Handbuch Eigentumswohnung

Eventuelle Zusatzsicherheiten

Auszahlung des Darlehens

EIGENTUMSWOHNUNG FÜR SELBSTNUTZER

Vergleich „Eigentum statt Miete“

Finanzierung für Selbstnutzer

Hohe Eigenkapitalquote

Eigenkapitalersatzmittel

KfW-Mittel für Selbstnutzer

Finanzierungs-Mix für Selbstnutzer

KfW-Mittel für Sanierung und Energieersparnis

Wohn-Riester

Nachgelagerte Besteuerung der Wohn-Riester-Rente

Finanzielle und steuerliche Hilfen

Steuervergütung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen

Steuerersparnis für häusliches Arbeitszimmer

Denkmal-Abschreibung

Bausparförderung

Lastenzuschuss für bedürftige Selbstnutzer

Bafa-Zuschuss für neue Ökoheizung

Mittel von Ländern, Kommunen und Kirchen

Belastung aus Bewirtschaftung

Betriebskosten

Verwaltungskosten

Instandhaltungskosten und -rücklagen

Belastung aus Bewirtschaftungskosten

Gesamtbelastung aus Bewirtschaftung und Kapitaldienst

Sinkende Belastung durch Sondertilgungen

VERMIETETE WOHNUNG ALS KAPITALANLAGE

Von der Miete zur Rendite

Mietrenditen brutto und netto

Vermietete Wohnung richtig finanzieren

Niedrige Eigenkapitalquote

Niedriger Tilgungssatz

Zinsbindungsdauer 10 Jahre

Belastung aus Kapitaldienst

Steuern sparen als Vermieter

Steuerersparnisse durch Verluste aus Vermietung

Steuern sparen mit Verlusten

Steuerpflichtige Mieteinnahmen inklusive Umlagen

Steuerlicher Schuldzinsenabzug

Steuerlich abzugsfähige Bewirtschaftungskosten

Steuerlich abzugsfähige Abschreibungen (inklusive Denkmalschutz-AfA)

Steuerfreier Veräußerungsgewinn bei Verkauf

Vermietung und Bewirtschaftung

Objektauswahl

Mietersuche und -auswahl

Mietpreiskalkulation

Mietvertrag

Betriebskostenabrechnung und Mietverwaltung

Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters

Vorgehen bei Mietrückständen

VERWALTUNG VON EIGENTUMSWOHNUNGEN

Grundlagen für die Verwaltung

Der Aufteilungsplan

Die Teilungserklärung

Die Gemeinschaftsordnung

Das Gemeinschaftseigentum verwalten

Rechtliche Grundlagen

Neue Rechtsbeziehungen in der Gemeinschaft

Die Organe der Verwaltung

Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

Bauliche Veränderungen und Kostentragungspflichten

Verwaltung durch den Wohnungseigentumsverwalter

Gesetzlich unabdingbare Aufgaben

Vermögensbericht

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

Verwaltungsmaßnahmen von untergeordneter Bedeutung

Bestellung und Verwaltervertrag

Verwaltung in Eigenverantwortung oder durch den Profi?

Verwaltung durch den Verwaltungsbeirat

Verwaltung des Sondereigentums

WAS IST MEINE WOHNUNG WERT?

Überschlag oder Gutachten?

Wie wird der Wert bestimmt?

Das Vergleichswertverfahren

Das Ertragswertverfahren

Das Sachwertverfahren

Wertmindernde Faktoren

Wertsteigernde Maßnahmen

Die Aufwertung der Wohnung: Planung

Bestandspläne beschaffen

Bestandspläne prüfen

Neue Bestandspläne erstellen

Bestandsplan, Entwurfsplan, Genehmigungsplanung

Fachleute – Sachverständige – Experten

Die Maßnahmen- und Leistungsbeschreibung

Ausführungsplanung

Ausschreibung und Einholen der Angebote

Das Bauvertragsrecht

Die Vergabe der Arbeiten

Bauleitung und Qualitätskontrolle

Der Bauzeitenplan

Das Bautagebuch

Bauleitung

Qualitätssicherung

Abnahme und Dokumentation

Dokumentation – mehr als eine Formalie

Energieeffizient im Bestand

Neuralgischer Punkt: Die Fenster

Kontrollierte Wohnraumlüftung

Fassadendämmung oder Innendämmung

Energieausweis im Bestand

Nachrüstpflichten

In guten und in schlechten Zeiten

Was geschieht im finanziellen Härtefall?

SERVICE

Glossar

Literatur

Register

Unter den Begriff Eigenheim fällt neben dem selbstbewohnten Ein- oder Zweifamilienhaus auch die selbstgenutzte Eigentumswohnung.

Der Trend zum Wohnungseigentum hält an. Nach einer Allensbach-Umfrage vor einigen Jahren liegt das Eigenheim als Baustein der Altersvorsorge sowohl bei der Beliebtheit als auch bei der Frage nach einer besonders sicheren Form der Altersvorsorge bei den Bundesbürgern an erster Stelle.

Unter Eigenheim sind die vom Wohnungseigentümer selbstbewohnten und damit eigenen vier Wände zu verstehen. Zum Eigenheim in diesem Sinne zählt neben dem selbstbewohnten Ein- oder Zweifamilienhaus auch die selbstgenutzte Eigentumswohnung. Drei Viertel der Selbstnutzer wohnen in einem Ein- oder Zweifamilienhaus und ein Viertel in einer Eigentumswohnung.

Erstaunlicherweise liegt die vermietete Wohnimmobilie, also die vermietete Eigentumswohnung oder das Miethaus, bei der Beliebtheit der Altersvorsorgeformen nach dem Eigenheim und Bausparen bereits an dritter Stelle und bei der Bewertung der finanziellen Sicherheit mit immer noch 32 Prozent hinter dem Eigenheim (52 Prozent), der gesetzlichen Rente (45 Prozent) und der betrieblichen Rente (35 Prozent) an vierter Stelle.

Das Eigentum an einer Wohnung ist ein relativ junges Rechtskonstrukt. Es entstand in Deutschland erst nach dem Zweiten Weltkrieg. Mit dem Wohnungseigentumsgesetz von 1951 wurden in der Bundesrepublik Deutschland die gesetzlichen Grundlagen dafür geschaffen. In der DDR, wo es zwar auch privat genutztes Wohneigentum und in den Fünfzigerjahren sogar zeitweilig das Bausparen gab, war das Privateigentum an einer einzelnen Wohnung hingegen unbekannt.

Das Eigentum an einer Wohnung in einem Gebäude, das mehrere Wohnungen umfasst, wäre nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch eigentlich nicht möglich. Denn – vereinfacht gesprochen – das Gebäude und der Grund, auf dem es steht, bilden eine untrennbare Einheit. Aus § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der „Wesentliche Bestandteile einer Sache“ definiert, geht hervor: „Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.“ Und auf das Verhältnis von Grundstück und Gebäude bezogen heißt es in § 94 BGB ausdrücklich: „Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude … Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.“

Ein Gebäude ist in der Regel (Ausnahmen davon gibt es natürlich) nicht aus einzelnen Wohnungen quasi modular zusammengesetzt, sondern ein Ganzes, das nicht real in mehrere kleinere Einheiten, also eben Wohnungen, zerlegt werden kann. Genauso unmöglich ist, das Grundstück, auf dem das gesamte Gebäude steht, real den einzelnen Wohneinheiten zuzuordnen. Auf welchem Teil des Grundstücks ruht beispielsweise die Wohnung im dritten Obergeschoss rechts? Natürlich auf derselben Fläche wie auch die Wohneinheiten unter dieser Wohnung vom Erdgeschoss bis zum zweiten Obergeschoss. Eine Realteilung wäre hier gar nicht möglich. Auch dass sich ein Gebäude, das mit dem Grundstück fest verbunden ist, vom Grund und Boden real nicht trennen lässt, ohne das Gebäude wesentlich zu verändern oder gar zu zerstören, leuchtet ein. Von dem Sonderfall, dass man mit aufwendigen technischen Hilfsmitteln ein komplettes Gebäude von seinem Fundament trennen und an eine andere Stelle versetzen kann, darf in diesem Zusammenhang abgesehen werden.