Werner Siepe - Handbuch Eigentumswohnung

Was an den Bestandsimmobilien häufig am meisten fasziniert, ist zunächst ihre Lage in innerstädtischen Wohngebieten, sodann sind es Raumgrößen und Raumhöhen, die heute bei einem Neubau gar nicht mehr wirtschaftlich herstellbar wären. Auch die Bauausführung – Fassadenschmuck oder Stuckdecken, kunsthandwerklich gearbeitete Türen und Treppen, Holztäfelungen und Ähnliches – kann zu den Qualitätsmerkmalen zählen, die im Neubau üblicherweise nicht mehr zu finden sind. Zu den Nachteilen kann der Zustand der Bausubstanz gehören – dabei weniger die Schäden und Abnutzungen, die man auf den ersten Blick erkennt (Undichtigkeit der Fenster, veraltete Heizungsanlage, Feuchtigkeit im Keller, fehlende Dämmung der Keller- und der obersten Geschossdecke oder Schäden am Dach), sondern jene, die man nicht sofort erkennt (beispielsweise Wärmebrücken durch Balkone oder Loggien, durch Einbindung von Balken ins Mauerwerk, Schäden des Holzwerks durch Schädlingsbefall, gemeiner Hausschwamm und Ähnliches). Es ist für den Laien fast ausgeschlossen, bei einer flüchtigen Objektbesichtigung alle kritischen Punkte zu sehen, die unter die Lupe genommen werden müssten.

GEBÄUDESCHÄDEN BETREFFEN JEDEN EIGENTÜMERLassen Sie sich niemals von einem Makler oder Verkäufer einreden, die Mängel an einem Wohngebäude beträfen nicht Ihre Wohnung, sondern nur das Dach, die Etage über Ihnen, die Keller, die Rückseite des Gebäudes oder den Hintereingang. Ein Schaden – zum Beispiel Schwammbefall – oder überhaupt ein Sanierungsstau am gesamten Gebäude betrifft auch Sie als Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, unabhängig davon, ob das Sondereigentum Ihrer Wohnung davon direkt betroffen ist oder nicht.

Die Übersicht rechts zeigt, welche Bauteile in der Regel dem Sondereigentum und welche dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.

2. Unsanierte Bestandsimmobilien.Eine Altbauwohnung hat immerhin schon gezeigt, was sie kann. Und was sie nicht kann – also wo ihre Probleme liegen. Der unsanierte Zustand einer Bestandsimmobile erfordert besondere Aufmerksamkeit. Aber der unsanierte Altbau gibt wenigstens ehrlicher Auskunft über seine „Macken“ als ein Haus in einem frisch gestrichenen Zustand, der möglicherweise einiges verdeckt, was der Kaufinteressent nicht gleich sehen soll. Ein Sanierungsstau bedeutet in der Regel immer ein großes Kostenpaket. Aber er kann auch die Chance bieten, die umfassende Sanierung dann nach eigenen Vorstellungen durchzusetzen.

Der Architekt Ulrich Zink, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Altbauerneuerung e. V., der sich selbst als „Immobilientherapeut“ versteht, hat für die Bewertung von gebrauchten Immobilien Bewertungstools entwickelt, die Ihnen sowohl bei der Einschätzung Ihres Sondereigentums (also Ihrer Wohnung) als auch bei der Analyse des gesamten Gebäudes, an dem Sie einen Miteigentumsanteil erwerben, helfen können (siehe Interview mit Ulrich Zink, Seite 209).

Das Tool, das speziell für Bauherren (genauso auch für Erwerber einer Eigentumswohnung) relevant ist, findet man auf der Webseite des Bundesverbands Altbauerneuerung unter der Adresse www.bakaberlin.de/altbauerneuerung/fuer-bauherren.php.

Wer selbst eine erste Einschätzung des Zustands seiner Immobilie vornehmen möchte, findet mit dem Tool idi-al-easy den „idi-alen“ Zugang: www.bakaberlin.de/altbauerneuerung/idi-al-easy.php.

Eigenes und gemeinschaftliches Eigentum

ENTSCHEIDENDE BESICHTIGUNG INFO MIT EINEM BAUEXPERTENBei Interesse an einer konkreten Bestandsimmobilie, ganz gleich ob in saniertem oder unsaniertem Zustand, raten wir Ihnen dringend, zur entscheidenden Besichtigung einen Experten, am besten einen Architekten mit Altbauerfahrung mitzunehmen. Im Verhältnis zur Investition, die getätigt werden soll, fällt das Honorar für die Beratung kaum ins Gewicht. Selbst ein etwas teureres Gutachten lohnt sich. Im positiven Fall sind Sie auf der sicheren Seite.

Für den Fall, dass Sie sich aufgrund des Gutachtens gegen die Immobilie entscheiden, haben Sie das Geld für eine sachlich begründete Entscheidung ausgegeben, die Ihnen eine Fehlinvestition erspart hat.

3. Denkmalimmobilien.Die Investition in denkmalgeschützte Immobilien gilt derzeit als sichere und lukrative Kapitalanlage. Wenn Zinsen für Bankeinlagen unterhalb der Inflationsrate liegen und Anleihen relativ krisenfester Staaten kaum noch etwas abwerfen, machen sich Geldvermögen folgerichtig auf die Suche nach Anlageformen, die noch Renditen erwarten lassen. Denkmalimmobilien locken mit einem vernünftigen Chance-Risiko-Verhältnis und attraktiven Rendite- und Wertsteigerungserwartungen.

Ob und in welcher Weise sich die erwarteten Erträge realisieren, hängt natürlich vom jeweils einzelnen Objekt ab. Fakt ist: Der Staat lässt es sich etwas kosten, wenn historische Gebäude von privaten Eigentümern saniert werden. Die Sanierungskosten können zu einem beträchtlichen Teil steuerlich geltend gemacht werden. Ein entsprechend hohes Einkommen vorausgesetzt, kann der Erwerber bis zu 35 Prozent des effektiven Kaufpreises infolge der Steuerersparnis wieder hereinholen. Dennoch ist nach zehn Jahren beim Verkauf eines solchen geförderten Renditeobjekts die steuerfreie Vereinnahmung des Verkaufserlöses möglich.

Eine sanierte Denkmalimmobilie vereint den Charme und die Individualität eines historischen Gebäudes mit dem Wohnstandard eines Neubaus. Denkmalimmobilien findet man häufig in bevorzugten Innenstadtlagen. Kapitalanleger profitieren damit von der erstklassigen Vermietbarkeit des Objekts.

Was ist im steuerlichen Sinne eigentlich ein Denkmal? Der § 7h Einkommensteuergesetz spricht zunächst nicht vom Denkmal, sondern von „einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich“. Damit wird der Denkmalbegriff nicht im architekturgeschichtlichen Sinn verwendet, sondern weiter gefasst, als man auf den ersten Blick annehmen könnte. Die steuerliche Förderung ist an die Bedingung geknüpft, dass „er [der Bauherr] durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde“ die Voraussetzungen für die Förderung der entsprechenden Maßnahmen nachweisen kann. Die steuerrechtlichen Regelungen gelten im Übrigen ausdrücklich auch für „Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und für im Teileigentum stehende Räume“. Somit ist klar, dass die steuerliche Förderung für Denkmalimmobilien auch dann greift, wenn das Gesamtgebäude in einzelne Eigentumswohnungen gleichsam zerlegt worden ist.

Der § 7i des Einkommensteuergesetzes beschäftigt sich mit dem „eigentlichen“ Denkmal und spricht von „einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist“. Die Förderung erstreckt sich auf Baumaßnahmen, „die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind“. Eine sinnvolle Nutzung wird nur dann angenommen, „wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf Dauer gewährleistet ist.“ Mit diesen Einschränkungen wollte der Gesetzgeber Luxussanierungen und Fehlnutzungen hinter historischer Fassade auf Kosten des Steuerzahlers unterbinden. Die Vorschriften sind entsprechend anzuwenden, wenn nur ein Gebäudeteil denkmalgeschützt ist. Selbst bei einem Gebäude(-teil), das selbst nicht Denkmalstatus besitzt, kann die Förderung noch greifen, sofern es „Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist“. Allerdings können die erhöhten Absetzungen der Abschreibung für Abnutzung (AfA) Denkmal nur in Anspruch genommen werden, „soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind“.