Omar Javier Solano Rodríguez - La administración en la propiedad horizontal

La Institución Jurídica que surge a partir de la nueva regulación de la propiedad horizontal en el año 2001, está supeditada a la división y organización de las unidades privadas resultantes de la disgregación de una construcción común. Dicha Institución Jurídica está regulado por la Ley 675 de 2001, la cual a través del régimen de propiedad horizontal establece una “ forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad ”, tal como lo establece el artículo 1 de la ley en mención.

Esta norma, publicada en el Diario Oficial No. 44.509, del día 4 de agosto de 2001, regula de manera directa la propiedad horizontal, constituyendo a través de esta nueva normativa la posibilidad de crear una “persona jurídica” para los edificios o conjuntos de tipo residencial, comercial o mixtos. Una vez éstos son elevados a escritura pública y asentado en la oficina de registro de Instrumentos Públicos, tal como lo establece el artículo 32 de la Ley 675 de 2001: “ la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular”. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, así como cumplir y hacer cumplir el precepto y el reglamento de propiedad horizontal.

A fin de describir la forma especial de dominio del régimen de la propiedad horizontal, haciendo uso de una analogía con respecto a la Teoría General de Sistemas. El enfoque práctico del paradigma de la teoría de sistemas en la propiedad horizontal, se puede plantear un sistema de varios subsistemas o elementos interrelacionados entre las zonas comunes y áreas privadas de la copropiedad, ofreciendo un ambiente adecuado para la interrelación y comunicación. Además, de la forma especial de dominio señalado en el artículo 1 de la Ley 675 implica que todos sus componentes interactúan dentro de un sistema.

El sistema jurídico que regula el sometimiento a la propiedad horizontal de un edificio o conjunto debe someterse a normas especiales que se requieren para garantizar la convivencia y la protección patrimonial. En general se reglamenta la manera en que se divide el conjunto de unidades y la relación entre los bienes privados y los bienes comunes de dicha edificación.

La propiedad horizontal está vinculada con la división y organización de los inmuebles provenientes de la división de una edificación, definiéndose como Institución Jurídica, y su finalidad es regular la manera como se divide los inmuebles al interior del condominio. Así, los derechos, las obligaciones y las responsabilidades nacen en la “propiedad” pero son ejercidas en la “copropiedad” (Ramírez, 2016). Es decir, hay que ser propietario de una unidad o bien privado para poder ejercer como copropietario de una unidad residencial, mixta o comercial. Por ello, para poder ejercer este derecho conocido como dominio, se debe establecer la creación de una persona jurídica, donde varias personas tienen los mismos deberes y derechos sobre un bien común (áreas comunes), la cual es totalmente independiente.

De conformidad con el artículo 4 de la Ley 675 de 2001, la propiedad horizontal debe constituirse legalmente mediante una escritura pública ante notaría que luego debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del domicilio donde se encuentra el edificio o la unidad residencial. Una vez constituida alcanza características de derecho privado y busca el desarrollo de actividades sociales, estas tipologías distinguen a la persona jurídica como organizaciones civiles sin ánimo de lucro.

El marco legal de la propiedad horizontal está compilado en la Ley 675 de 2001, que se basa jurídicamente en la institucionalidad de la propiedad horizontal y las unidades inmobiliarias cerradas. La propiedad horizontal surge cuando el propietario inicial, quien podría ser un constructor presenta un proyecto urbanístico 2. Dicho proyecto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos, dependencia descentralizada de la Superintendencia de Notariado y Registro, adscrita al Ministerio del Interior y de Justicia.

Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a la que se refiere dicha ley.

Requisitos de la inscripción

• Pago derechos de registro e impuesto de registro.

• Copia simple con destino al archivo de la oficina.

Contenido de la escritura pública o reglamento de propiedad

El artículo 5 (Ley 675 de 2001) del régimen de propiedad horizontal, establece que la escritura pública deberá incluir como mínimo:

• El nombre e identificación del propietario.

• El nombre distintivo del edificio o conjunto.

• La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

• La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la oficina de planeación municipal o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

• La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

• Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

• La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

• Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Por otro lado, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de la Ley 675 de 2001 y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto. Además de este contenido básico del artículo 5 de la Ley 675 de 2001 para la modificación del reglamento de propiedad horizontal debe considerarse los siguientes aspectos:

Parágrafo 1. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

Parágrafo 2. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

Parágrafo 3. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

Parágrafo 4. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.