Н Мельников - Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики

В соответствии с Указами Президента РФ и Постановлениями Правительства РФ, регулировавшими порядок приватизации земли сельскохозяйственного назначения, граждане получили в собственность земельные доли. Земельный массив, куда входили указанные доли, использовался сельскохозяйственным производственным кооперативом. Впоследствии ряд граждан выделили доли в натуре и обратились за регистрацией своих прав в Учреждение юстиции, которое выдало свидетельство о праве собственности на вновь образованные земельные участки. Посчитав, что регистрация нарушает права кооператива на землю, последний обратился с иском в суд о признании регистрации незаконной. В удовлетворении требований было отказано по следующим основаниям.

Граждане являлись собственниками земельных долей, что подтверждалось соответствующими свидетельствами. Следовательно, они обладали правом выдела долей в натуре. При этом факт использования кооперативом земельного массива, в который входили земельные доли, не влечет утрату прав граждан на данное имущество.

Из текста комментируемого судебного акта не понятно, каким образом были урегулированы отношения между кооперативом и собственниками земли по вопросу использования участка. В силу ст.268-270, 606, 622, 689 Гражданского кодекса РФ передача одним лицом другому лицу имущества в пользование по договорам аренды, безвозмездного пользования, а также обладание земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования не влечет переход права собственности на имущество к пользователю. Как следует из материалов дела, граждане не заключали с кооперативом ни каких сделок по отчуждению земельных долей. Отсюда следует, что они продолжают оставаться собственниками этих долей.

Для вынесения по рассматриваемому делу законного решения определяющее значение играет оформление отношений между гражданами и кооперативом. Если использование земли осуществляется без заключения договора, право граждан на выдел долей и последующая государственная регистрация прав на образованные земельные участки соответствует действующему законодательству. Однако, если между сторонами имел место, например, договор аренды, то право на выдел граждане могут получить лишь признав этот договор незаключенным либо недействительным, но при условии, что для этого существуют необходимые основания.

Дело в том, что при аренде используется весь земельный массив, состоящий из долей. При выделении из массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких долей, используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков, то есть, объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники выделенных долей прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива. Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав.

Из вышеизложенного следует, что действия по выделению долей в натуре являются ни чем иным как намерением собственников долей расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Однако для этого должны существовать определенные причины. Если арендатор выполняет все условия сделки, ее расторжение до истечения срока действия договора невозможно. Аналогичным образом решается вопрос и в случае заключения договора безвозмездного пользования.

Согласно ранее действовавшего п.2 ст.79 ЗК РФ для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд могли предоставляться земли с/х назначения, непригодные для ведения с/х производства.

При решении вопроса о предоставлении земель с/х назначения для несельскохозяйственных нужд существенное значение имеет вопрос о качестве земель и их пригодности для ведения сельскохозяйственного производства.

В соответствии с пункта 3 статьи 8 ЗК РФ несоблюдение порядка перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель является основанием для признания соответствующих решений незаконными При рассмотрении вопроса о переводе земель с/х назначения в другую категорию земель необходимо установить, имеет ли орган, принявший решение, соответствующие полномочия.