Александр Сизов - Экологические основы землепользования в сверхкрупном городе

Территории вне пределов МКАД, освоение которых начиналось на незастроенных территориях, характеризуются, как и следовало ожидать, весьма низкими показателями скорости высвобождения земель. Исключения здесь – районы Южное Бутово, Косино-Ухтомский и Северный, где имелись массивы малоэтажной застройки, подлежащей сносу. Строгих закономерностей в распределении скорости высвобождения земель в пределах МКАД не наблюдается, однако обращают на себя внимание два компактных радиально вытянутых территориальных выдела с относительно повышенным высвобождением земель (западный и южный).

Визуальный анализ карт скорости застройки и высвобождения земель был дополнен элементами математической статистики. Графический анализ полей распределения земель районов в координатах «земли застраиваемые» – «земли высвобождаемые» каких-либо статистически значимых зависимостей между застройкой и высвобождением не выявил как для всего массива земель, так и для их различных группировок (по административным округам, по удалённости от центра, по наличию промышленных зон). И площади, и доли застраиваемых и высвобождаемых земель статистически значимо не зависят от размеров района (коэффициенты корреляции r<0.3), что свидетельствует о неслучайном распределении данных показателей: количество застраиваемых и высвобождаемых земель определяется характером землепользования в районах и их конкретными градостроительными особенностями.

Аналогичные карты подготовлены и для сопряженной пары макропроцессов «нарушение – благоустройство», анализ которых также дал содержательные выводы.

Таким образом, описанные процессы изменения состояния и использования земель необходимо исследовать и картографировать при подготовке как среднесрочных, так и долгосрочных программ развития крупных, сверхкрупных и крупнейших городов. Диагностику характеризуемых процессов в виде комплекса абсолютных (км 2/год, га/год) и относительных (%/год) показателей динамики землепользования, включающего площади и доли земель, на которых в течение определённого отрезка времени (рекомендательно – год) происходили процессы застройки, высвобождения, нарушения и благоустройства, следует осуществлять с применением оперативных данных дистанционного зондирования, включая космическую информацию, а результаты диагностики отображать на картографических материалах.

Картографические способы визуального отображения мониторинговой информации о состоянии и использовании земель представляются весьма перспективными как для осуществления анализа динамики землепользования, так и для оптимизации принимаемых решений по управлению территориями в части градостроительства и земельных отношений. Мониторинговое картографирование земель необходимо развивать в рамках самостоятельной проблемно ориентированной картографической подсистемы в системе мониторинга земель. Развитие таких работ отвечает потребности общества в наглядной, достоверной и научно обоснованной информации о состоянии земель как важнейшего компонента окружающей природной среды.

В многочисленных правовых актах закреплены нормы, которые ограничивают собственников, владельцев, пользователей и арендаторов в правах на землю, её использование и оборот. Всего насчитывается порядка 70 видов ограничений, из которых примерно 20 видов сервитутов, 10 видов обременений и 40 видов ограничений. Далее все их будем называть просто ограничениями, а основное внимание уделим собственно ограничениям как наиболее важным и многочисленным. Реализуются ограничительные нормы на землепользование и соответственно подтверждаются документально и отражаются в кадастре недвижимости через процедуры юридического и физического образования зон с особыми условиями использования территории (охранных, защитных и др.) и земельных участков, а в отношении уже образованных объектов по решению уполномоченных, административных и судебных органов. Учитывая сложность и существующие проблемы нормативно-правовой базы (её негармонизированность, пробелы и нестыковки) и недостаточные урегулированность и согласованность процедур образования зон с особыми условиями использования территории (Бочаров М.В., 2009; Козлова О.Ю., 2008; Козлова О.Ю., Лебедев П.П., 2011), а также необязательность и затратность их установления и заявительный порядок образования земельных участков, реализованных в полной мере действующих ограничений (де-юре) гораздо меньше тех, которые должны действовать по факту существования правовых норм и подпадающих под них объектов и свойств земель (де-факто). Большая часть фактически действующих ограничений таким образом не находит отражения в кадастре недвижимости, а значит, не выполняется их прямое и главное назначение – обеспечение сохранности земель, рациональное землепользование, защищённость правообладателей и интересов общества, хотя они не менее важны для государства и общества, а в некоторых случаях, в частности, в принятии решений и мероприятиях на перспективу, более важны, чем реальные.