Александр Сизов - Экологические основы землепользования в сверхкрупном городе

Специфика городских земель приводит к необходимости оценки их состояния по различным аспектам с применением достаточно широкого спектра методов ведения мониторинга городских земель.

Элементарным объектом наблюдения при оценке состояния и мониторинге земель служит земельный участок.

В разных странах понятие земельного участка существенно различно, будучи обусловленным традициями этих стран. Так, в Великобритании, Швеции и США под земельным участком понимается конус, простирающийся от центра Земли, секущий земную кору по границе земельного участка и уходящий вверх, «до небес», в космическое пространство (Харрисон Г.С., 1994; Appraisal…, 1996).

В традициях российского землеустройства под земельным участком в общем случае было подразумевать часть поверхности земной коры, имеющую фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус (Гладкий В.И., Спиридонов В.А., 1992). Новое толкование приведено в Земельном кодексе РФ (2001), согласно которому земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это определение, по нашему мнению, не полно описывает границы вертикального простирания участка.

Для условий городского землепользования предложено определение (Крюков Ю.А. и др., 1994):

Земельный участок – часть земель города, имеющая строго определенные границы, правовой статус и целевое назначение, и которая должна использоваться в интересах города.

Земельный участок в городской среде – понятие трехмерное, объемное, включающее наземные, надземные и подземные территории. Надземное и подземное пространство земельного участка в городе простирается, если иное не оговорено, над участком на высоту застройки и под участком на глубину прокладки коммуникаций. Имеются предложения о выделении в проекции одной и той же ограниченной части земной поверхности нескольких земельных участков на разных уровнях: наземного, надземных, подземных (Крюков Ю.А. и др., 1994). Соответственно, может быть и несколько различных землепользователей. Например, мосты, эстакады – надземные территории; подземные гаражи, склады, хранилища и т. п. – подземные территории.

Границы участкаопределяются координатами характерных точек (углов поворота линий по границе участка) и могут быть закреплены в натуре на земной поверхности межевыми знаками. Внешняя граница участка отделяет его территорию от смежных земельных участков или от городской территории, не выделенной в качестве самостоятельных участков. Она не должна иметь разрывов. Внутренняя граница участка возникает в случае, когда на нём имеются сторонние пользователи.

Также могут быть зафиксированы границы надземных и подземных территорий. Из определенности границ вытекает фиксированность местоположения участка. Размер земельного участка характеризуется физической и геодезической площадями. Величина площадитакже является прямым следствием зафиксированных в пространстве границ.

Физическая площадь земельного участка – это площадь земной поверхности в границах участка с учётом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т. д.), обмеряемая в натуре и вычисляемая при помощи математической модели местности.

Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотов границы. Геодезическая площадь участка – это площадь проекции границы участка на плоскость проекции, в которой установлена геодезическая система координат. Кадастр недвижимости (ранее – земельный кадастр) ведется и мониторинг земель осуществляется в местной геодезической системе координат, так как в этой системе минимальны поправки за переход на плоскость в длины измеренных линий.

С течением времени возможны различные изменения правового состояния участка, обязательно фиксируемые в процессе его мониторинга. Первое из них – изменение вида разрешённого использования, осуществляемое в установленном земельным законодательством порядке в соответствии с градостроительным зонированием. Это изменение обязательно подтверждается записью во вновь выпускаемом или внесением дополнения к имеющемуся правоудостоверяющему документу и должно быть отражено в документах кадастра недвижимости.