Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу этого закона при

отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом (п. 1). В

прежней редакции этой статьи указывалось, что регистрация прав, о которых шла

речь в первой ее части, становится необходимой при регистрации ограничения

(обременения) или иной сделки с данным объектом. С учетом этой формулировки

до внесения изменений в Закон о регистрации1 первичное право на объект,

созданный до 1995 года, могло стать предметом регистрации в том случае, если

после вступления Закона в силу регистрировалась сделка с этим объектом, либо

ограничение (обременение) права на него. Если же переход права на объект

состоялся до вступления в силу Закона о регистрации, то регистрации при

совершении последующих сделок подлежало право, возникшее последним.

1 Федеральный закон РФ от 09.06.2003 №69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним"

76

В то же время и при такой формулировке закона никто не снимал с

регистрирующего органа обязанность проверить, возникло ли право собственности

на объект, как у первичного собственника, так и у последующих. Видимо, учитывая

это обстоятельство, законодатель изменил редакцию пункта 2 ст. 6 Закона о

регистрации, установив, что регистрация возникшего до введения в действие Закона

права требуется при регистрации не только возникших после введения в действие

Закона ограничения (обременения) этого права или совершенной после введения в

действие Закона сделки, но и при переходе ранее возникшего права.

Однако, по нашему мнению, помимо указания на необходимость

регистрации ранее возникшего права при его переходе, с учетом специфики

регистрации прав, которые возникли без регистрации, статья 6 Закона могла бы

быть дополнена пунктом следующего содержания:

"При регистрации права на объект, права на который ранее не

регистрировались, регистратор обязан проверить наличие оснований

возникновения прав не только лица, обратившегося за регистрацией, но и всех

предшествующих правообладателей".

Гражданский кодекс РФ (ст. 219) и Закон о регистрации (п. 1 ст. 25) содержат

понятие "создаваемый объект недвижимого имущества". Использование в этих

случаях слова "создаваемый", а не "созданный" не случайно. Очевидно, что этим

термином, в данном случае, охватывается как объект, строительство которого

закончено, так и объект, находящийся в процессе строительства. Подтверждением

этому служат п.п. 2-4 ст. 25 Закона, в которых говорится о регистрации прав на

объект незавершенного строительства. Однако регистрация прав на уже созданный

и на незавершенный объект обладает существенной спецификой, в связи с чем

вопрос о понятии объекта незавершенного строительства и условиях регистрации

прав на него будет рассмотрен отдельно1.

Сейчас же речь пойдет о понятии вновь созданного объекта недвижимости, т.

е. объекта, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта

1 См. § 4.3.

77

практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости

может считаться вновь созданным.

Первая часть вопроса состоит в том, когда объект теряет статус

незавершенного строительства и становится вновь созданным объектом

недвижимости. Дело в том, что строительные работы на объекте (в частности,

отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное

время после того, как объект фактически начинает использоваться по

установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех

строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала

использования объекта, может пройти весьма значительный промежуток времени.

Таким образом, момент создания объекта недвижимости, как представляется,

нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с

моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен

использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении

возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом1.

До введения в действие нового Градостроительного кодекса РФ (1 января

2005 года) такое удостоверение осуществлялось путем приемки объекта в

эксплуатацию уполномоченными на это комиссиями. В соответствии с